У хорошего следователя всегда есть свой план – алгоритм расследования. При этом если следствие заходит в тупик, хороший следователь создает штурмовую конструкцию. Он рассматривает абсолютно абсурдные, нестандартные варианты. И очень часто за счет этого выигрывает.
Когда мы ищем информацию, очень важно помнить, что она точно где-то есть. Я хорошо поняла, как это работает, на примере своего мужа Андрея.
У Андрея есть одна особенность – он ничего не может найти. Причем если я иду искать следом за ним, оказывается, что «потеряшка» лежит на самом видном месте. Это долго служило мне поводом для возмущения, пока я не поняла очень простую вещь. Андрей идет искать предмет с посылом, что там его, скорее всего, нет. А я иду следом со знанием того, что он там лежит, и просто нахожу его на том месте, где ожидаю увидеть.
С поиском недвижимости это работает точно так же. В базе есть все варианты. Это точно. Просто знайте это. Когда будете искать свой объект, очень точно представляйте, какой он и за какие деньги он вам нужен, и ни на секунду не сомневайтесь. Я уверяю, что вам обязательно будут попадаться объекты вашей мечты за совершенно разумные деньги. Просто прекратите сомневаться в том, что так бывает. Потому что ТАК БЫВАЕТ.
Знаете, как еще я люблю искать объекты? Я представляю, что мне нужно, нахожу в точности такой объект за его реальную, высокую цену и иду его осматривать. А потом «заказываю» в своем воображении такой же, но за меньшие деньги.
Я бы не стала давать вам такой совет, если бы сомневалась в его действенности. Сама проверила на множестве объектов.
Так что тренируйтесь. Развивайте навык следопыта – это вам очень облегчит жизнь.
Идем дальше.
Навык аналитика
Этот навык мы уже не раз обсуждали. Что нужно понимать, анализируя любые данные? В каждой ситуации есть такие вопросы, по которым существует стопроцентная ясность, и есть такие, где такой ясности нет. Те факторы, которые вызывают сомнение, должны быть полностью прояснены.
Я приведу пример. Мы нашли очень выгодный объект. Он был выгодный не только по финансовому результату – в той конкретной ситуации он решал для нас сразу несколько важных вопросов. Но была одна загвоздка – для того, чтобы все получилось так, как мы хотели, нужно было внести в проект одно архитектурное изменение. Идем к архитектору.
– Нет, это вообще невозможно.
Включаем Незнайку:
– Почему? Разъясните.
– Да что тут разъяснять – это очень сложно, требует длительного согласования и стоит несоизмеримо дорого – 10 тысяч евро.
Архитектору кажется, что тратить 10 тысяч евро на перестройку не очень дорогого дома нецелесообразно, и это сразу подводит его к решению отказать нам.
Я понимаю, что, поскольку архитектор не видит полной картины, а смотрит на проблему очень узко, ему, естественно, кажется, что овчинка выделки не стоит. Он же не знает, что благодаря улучшению стоимостью в 10 тысяч евро мы сможем разделить дом не на четыре, а на шесть студий, что даст нам дополнительный доход в тысячу евро ежемесячно и вернет затраченные 10 тысяч за 10 месяцев. Он также не знает, что благодаря этому улучшению стоимость дома увеличится на 35 %, что позволит нам провести перефинансирование в банке.
Резюме этой истории таково – проясняйте все неоднозначные моменты, обращайтесь с одним и тем же вопросом к разным специалистам, включайте Незнайку везде, где надо выяснить все до мелочей, соберите весь пазл и принимайте решение на основании информации, доведенной до стопроцентной ясности.
Когда вам говорят: «Это невозможно», – не стесняйтесь «додолбить» консультанта по интересующей вас проблеме до полного вашего понимания. Забросайте его вопросами. Пусть объяснит, почему невозможно. А дальше атакуйте его до тех пор, пока он не скажет, что надо сделать, чтобы стало возможно.
Один мой ученик как-то сказал, что это как обстрел в игре «Морской бой». А я называют это «Метод дятла» или «Метод реальной фокусировки». Я знаю много людей, которые стесняются «задалбливать» специалистов. А мне кажется, какая разница, что малознакомый человек подумает, что я – занудный дятел. Зато как будут рады мои домашние, когда на деньги от этой сделки мы всей семьей съездим в отпуск.
Навык бойца
Без бойцовских качеств инвестору вообще не прожить. Но для описания этого навыка моим героем будет не Илья Муромец или Добрыня Никитич.
Богатыри часто использовали только один вариант силы. Для меня очень правильный боец – это Герда из «Снежной Королевы».
У Герды не было никаких особенных способностей. Да она об этом и не задумывалась. Просто у нее была цель – найти Кая. Она не рассуждала, получится у нее или нет и хватит ли у нее сил и навыков. Она просто шла к своей цели, не отвергая ни одной возможности из тех, что встречались на ее пути. Она принимала помощь, она выслушивала советы, она убеждала других стать ее союзниками. И у нее ни разу не возникла мысль, что можно все бросить. Она не слушала, когда ей предлагали другие сценарии – остаться в Королевском дворце или жить в логове Маленькой Разбойницы. Никто не смог сбить Герду с пути, и в итоге она получила то, зачем отправилась в путь.
Еще один мой любимый литературный персонаж – Скарлетт О’Хара из «Унесенных ветром». Мне очень близко ее понимание своей Тары. Ничто на свете не смогло стать для нее более ценным, чем ее земля.
Я очень четко помню свое ощущение Тары. Его давал мне наш первый дом. Я уже рассказывала, что ухаживать за домом было трудно, постоянно что-то выходило из строя, жильцы названивали и жаловались то на одно, то на другое. Муж много раз предлагал мне избавиться от беспокойного актива. Но я держалась за этот дом зубами – это была моя Тара – фундамент всей моей последующей жизни.
Навык хозяина
Мне было сложно подобрать образ для описания этого навыка, пока я не вспомнила про кота Матроскина. Вот уж действительно хозяин. И инвестор. Вспомните, как Матроскин создал свой уютный и сытый мир. Он взял в аренду корову и использовал в хозяйстве все, что она давала. Кот не вложил ни рубля собственных средств. Он использовал чужой ресурс для получения прибыли.
Вообще, хотя куркульские качества Матроскина гипертрофированы, такая позиция вызывает уважение. Каждое событие в его жизни должно быть на пользу. У него все идет в дело. Такой подход может показаться слишком эгоистичным, но кому он навредил? Дома был порядок и достаток, остальные члены «семьи», хоть и посмеивались над Матроскиным, но тем не менее с удовольствием жили в так славно обустроенном доме.
Кот на 100 % воплотил в жизнь мой девиз «Выбери себя».
Навык продавца
Вспомним еще одну сказку – «Кот в сапогах». Если кто забыл, напомню: двум братьям по наследству достался стартовый капитал – мельница (действующее предприятие) и осел (транспортное средство). А третьему брату остались сапоги (личное имущество) и кот (с рациональной точки зрения – балласт. Пользы не приносит, а кормить надо).
И вот этот самый Кот в сапогах оказался гениальным продавцом и брокером, генератором штурмовой конструкции. Кот умудрился, сам ничем не владея, выстроить цепочку сделок таким образом, чтобы «замкнуть» покупателей на нужных им продавцов. Да еще и провел при этом шикарную PR-кампанию («Когда вас спросят, чьи это угодья, скажите – Маркиза де Карабаса»).
В результате сделка была выгодна каждому участнику цепочки (ну, конечно, кроме Людоеда, но он сам напросился). А Кот получил свои проценты в виде пожизненного права проживать в замке и вести приятный образ жизни.
Конечно, несколько раз Кот оказывался на грани фола. Но это и есть риски штурмовой конструкции – если бы все было предсказуемо, сделка прошла бы спокойнее, но с гораздо более скромным результатом.
Я бы посоветовала каждому инвестору найти такого Кота в сапогах в качестве брокера. Никогда не останетесь в накладе. Такой брокер обязательно будет отыскивать уникальные предложения и блистательно проводить сделки.
Хороший брокер должен уметь:
– создавать штурмовые конструкции;
– правильно «продавать» вас банку;
– «улучшать» вас как клиента;
– выбирать оптимальный банк под каждую вашу ситуацию;
– находить программы, в которых вы можете поучаствовать с выгодой.
А если вы еще не нашли для себя гениального брокера и делаете все сами, хочу предостеречь вас от самых распространенных ошибок.
Типичные ошибки при поиске уникальных предложений
Лишь бы к принцу
Вы продумали стратегию. Рассчитали, сколько потребуется денег, проанализировали все возможности до деталей и начали искать объект. А он все не находится и не находится. Точнее, находится что-то похожее, но очень дорого. Или есть варианты за ваши деньги, но очень убогие.
И вот вы потихонечку начинаете терять надежду. Да еще другие подливают масло в огонь: «Да ты что! Такого вообще быть не может, да еще за эти деньги!» И вы задумываетесь: «А может, и правда не бывает? Сколько ищу, и все напрасно». И возникает желание сдаться и пойти на компромисс.
Какие мысли в этот момент будут вашими главными врагами?
• Меня устроит и так.
• Идеально быть не может.
• Надо иметь более скромные запросы.
Когда подбираются такие мысли, ваша вера в успех должна быть сильнее. Стойте на своем. Вы заслуживаете того, что ищите. Можно допускать небольшие компромиссы, но ни в коем случае не сдаваться.
Мне бы в купчихи
Еще одна обидная ошибка – это погоня за стереотипами. Очень часто грамотно выстроенную стратегию губят общепринятые глупости. Купить что-то как у соседа. Купить то, что круто. Купить не то, что нужно, а то, что хотят все.
Людей часто сбивают с толку. Я помню то время, когда все наши знакомые в Голландии бросились покупать недвижимость в Испании. Они передавали друг другу чудесные слухи – испанская недвижимость растет в цене каждый месяц. В результате все в ажиотаже накупили домов, от которых теперь не избавиться даже с большим дисконтом.
Или многие покупали огромные особняки. Сейчас, когда европейская экономика подвержена частым кризисам, дорогое жилье дешевеет, а дешевое дорожает.
Я советую вам внимательно прислушиваться к своему внутреннему голосу. Не бросайтесь туда, куда бросились все. Не хватайте что-то, потому что другие объявили это престижным. Доверяйте своим таблицам эффективности – никто не знает, что вам нужно, лучше, чем вы сами.
Неожиданное исполнение желаний
Как мы обычно рассуждаем? Свалился бы сейчас с неба миллион, сколько всего можно было бы сделать! Но почему-то, по статистике, неожиданно появившиеся деньги, например выигрыш в лотерею, в большинстве случаев не меняют ситуацию счастливчика. Он не начинает вести другой образ жизни, быстро проматывает все деньги и продолжает жить по-старому. Почему так?
Вы, конечно, читали сказку «Цветик-Семицветик». Это очень поучительная история. К девочке попадает волшебный цветок, и каждый из его семи лепестков исполняет одно желание.
Что происходит, когда мы оказываемся не готовы к внезапно ворвавшейся в нашу жизнь удаче? Мы начинаем делать глупости. Как героиня сказки. На один лепесток она заказала бубликов, на другой – конфет, на третий попросила, чтобы со двора убежала страшная собака. К счастью, в сказке свой последний лепесток девочка использовала правильно.
В жизни, в отличие от сказки, нам редко дают сразу семь волшебных лепестков. Но по одному время от времени подбрасывают. И очень важно, чтобы мы были готовы правильно им распорядиться.
Каждая профессионально разработанная программа должна содержать весь расчет до самого полного желаемого результата. Только так и сбываются мечты.
Джон РокфеллерК удаче надо быть готовым. Ее надо планировать.
Вообще я много занималась вопросами правильного принятия подарков судьбы и разработала технологию STOR – Step Technology of Optimal Result (Пошаговая Технология Достижения Оптимального Результата).
Эта технология подводит к восприятию оптимального результата. Она формирует готовность к результату в подсознании и убирает то, что мешает принять удачу. А еще, что особенно важно, помогает конвертировать временную удачу в долговременный успех.
Я не буду сейчас рассказывать о STOR – это отдельная тема. Но хочу, чтобы вы обязательно задумались над этим вопросом и не выпустили свою синюю птицу в тот самый момент, когда она доверчиво присядет вам на плечо.
Слишком хорошо, чтобы быть правдой
Такую ошибку часто допускают со «странными» вариантами. Люди обычно думают, что, если объект продается ниже рыночной стоимости, с ним что-то не так. И скорее всего так и есть. Но вместо того, чтобы сразу отвергать странный вариант, посмотрите, что именно с ним не так. Может быть, то, что продавцу кажется поводом для снижения цены, не будет проблемой для вас.
Например, в Санкт-Петербурге вы найдете много объявлений о продаже коммуналок, в которых указано – «нет ванны». Это повод для снижения стоимости квартиры. Но подсчитайте, во сколько вам обойдется возведение дополнительной стены и установка ванны. Несопоставимо дешевле.
Каждый раз, наталкиваясь на вариант ниже рынка, выясняйте, в чем причина занижения цены. Вполне возможно, что то, что является для других проблемой, обернется для вас прибылью.
Поэтому держите глаза открытыми, и ваша удача не ускользнет от вас.
Мои выводы
Глава 6. Бюджет строительства
Предвижу ваши возражения – «Зачем нам, инвесторам, обсуждать стройку? Давайте лучше поговорим о том, как найти хорошую бригаду строителей».
Мы обязательно поговорим и об этом.
Но сейчас просто доверьтесь моему опыту – вам надо быть в курсе того, как объект сдается в эксплуатацию. Это необходимо для того, чтобы не потерять деньги, избежать ошибок, чтобы аргументированно спорить с прорабом, когда он будет говорить вам: «Ну неееет, так сделать невозможно / очень трудно / очень дорого…». Да просто чтобы создавать такие объекты, которые будут приносить в дальнейшем легкую прибыль, а не головную боль.
Если не засучить рукава и не попробовать хотя бы раз в жизни сделать все собственными руками, то так никогда и не узнаешь, какие действия необходимы.
Билл БишопТак что попробуйте собрать волю в кулак и прочитайте эту главу до конца. Я не стану учить вас технологии укладывания кафельной плитки (хотя, кстати, смогла бы!). Но я покажу вам, на что нужно обязательно обращать внимание при подготовке своего инвестиционного объекта к эксплуатации.
Готовы? Тогда поехали.
Метод полного интерьера
С методом полного интерьера мы уже познакомились, когда учились рисовать перепланировки. До начала ремонта вам необходимо прорисовать полную расстановку мебели. Для чего мы это делаем? В первую очередь для того, чтобы понимать, куда проводить свет и где установить розетки. Согласитесь, гораздо легче наметить это в самом начале, чем долбить стены под выключатели, после того, как вы поклеили обои.
Подумайте, как будет освещаться студия, куда можно добавить дополнительный свет в виде бра или торшера.
У маленькой студии есть специфика – на единицу площади приходится гораздо больше электроприборов, чем в большой квартире. Поэтому для студий у нас золотое правило – делаем максимальное количество розеток, и на каждой стене. Пусть арендатор потом расставит мебель, как ему нравится, но мы дадим ему возможность в любом месте устроиться с ноутбуком, поставить телефон на зарядку или вскипятить чайник.
Если вы поймете, что мощности, которая сейчас есть на объекте, будет недостаточно, просчитайте, сколько нужно добавить. Проверьте входной кабель на электричество и прикиньте, какие надо будет установить провода, чтобы они выдержали новую нагрузку.
Мы всегда протягиваем медный кабель сечением 6–8. Этого обычно бывает достаточно, чтобы обеспечить 3–4 небольшие студии. Посоветуйтесь с электриком. Лучше сделать это заранее, чтобы в дальнейшем избежать жалоб на выбивание пробок при перегрузке или, не дай бог, пожара.
Продумайте, где лучше установить счетчики электроэнергии. Можно поставить отдельный счетчик на каждую квартиру, а можно организовать в коридоре щиток со счетчиками всех арендаторов.
Метод полного интерьера поможет установить двери в правильном месте. Мебель в маленьком помещении должна быть компактна и функциональна, поэтому дверь не должна загораживать ни одну тумбочку.
Примените фантазию. Расставьте все так, как для себя. Я часто беру мел и рисую мебель прямо на полу и стенах. Это помогает понять, удобно ли будет человеку перемещаться по квартире с такой обстановкой.
Развивайте свое зрительное и пространственное воображение. Я очень люблю магазины вроде ИКЕА, где мебель часто представлена в интерьерах на небольших площадях. Там можно почерпнуть очень много интересных идей по планировке.
Метод полного погружения
Не хочу вас расстраивать, но вы должны иметь представление о том, как и что делается во время ремонта. К счастью, сейчас с этим гораздо проще. Вам не надо стелить ламинат, чтобы получить этот навык. Вы можете посмотреть ролик в Интернете и узнать, как класть плитку, как выбрать фановую трубу, какие розетки подходят для гипрока.
Зачем? Если по вашему проекту фановая труба должна идти по коридору, а прораб будет бить себя в грудь и доказывать, что это невозможно, вы не станете хлопать глазами и слушать его доводы. Вы объясните ему, как ВАМ надо, чтобы было сделано. Потому что вы понимаете, о чем идет речь.