Личные финансы-2. Секреты управления и индивидуальный финансовый план - Алексей Покудов 16 стр.

В-третьих, коль скоро каждый объект недвижимости уникален, а сделки с ней подлежат специальным проверкам и регистрации, недвижимость можно безбоязненно закладывать, продавать, наследовать и т. д., то есть безбоязненно совершать с ней любые правовые действия.

В России сегодня есть еще и «в-четвертых». Инвестировать в недвижимость фантастически выгодно. Она и приносит приличный доход, и безумно быстро дорожает. Средненький объект нежилой недвижимости, например офисное помещение площадью в 250 кв. м, способно принести своему владельцу до 15–20 % годовых дохода от сдачи этого помещения внаем, да еще дорожает оно в течение последних лет на 40–60 % ежегодно. Вот вам и минимум 60 % годовых при АБСОЛЮТНЫХ гарантиях!

Проблема с инвестициями в недвижимость только одна: для того чтобы это делать, надо уже обладать серьезными средствами. А если учесть, что по правилам инвестирования непременно необходима диверсификация, то денег надо иметь примерно в три раза больше, чем необходимо для самих инвестиций в недвижимость. Однако все преграды преодолимы. Для того чтобы проиллюстрировать это утверждение по отношению к инвестициям в недвижимость, приведем два примера.

1. Мужчина средних лет покупает однокомнатную квартиру с помощью банковского кредита, выданного на 10 лет. В качестве первого взноса он вносит 10 000$, остальные 20 000$ дает банк. Ежемесячный взнос банку на погашение кредита и процентов составляет 291$. Мужчина сдает эту квартиру за 300$ в месяц (помните, что всегда есть молодые авантюристы, приехавшие покорять то место, где вы живете!). Таким образом, за 10 лет выплат кредита он получит 1080$ дополнительного дохода, да еще и квартира подорожает за это время минимум в два раза. Вот и получится, что к совершеннолетию дочери он подарит ей практически бесплатно доставшуюся ему квартиру.

2. Пять лет назад три молодых семьи сбросились по 4000$ и купили двухкомнатную квартиру. Договорились сразу – покупают для перепродажи подороже года через два-три. В течение этого времени в квартире никто из семей не живет, квартиру сдают. Какова бы ни была конъюнктура, через три года квартиру продают, деньги делят поровну на три части. Спустя два с половиной года квартиру продали за 43 000$. Вложил 4000$, через два с половиной года получил 14 333$! Вот это результат! Почти 80 % годовых при, еще раз повторяю, АБСОЛЮТНОЙ нерискованности сделки. Риск был один – если компаньоны переругаются, поскольку квартира оформлялась не в долевую собственность, а на одного из инициаторов сделки. Но простые и понятные договоренности между участниками свели и этот риск к минимуму!

В собственной инвестиционной программе сделки с недвижимостью – это уже, так сказать, высший пилотаж. Это то, чем очень интересно и очень прибыльно заниматься. Однако, коль скоро это финансово емкие проекты и, кроме того, сделки с недвижимостью требуют серьезных правовых и экономических знаний, соответствующих связей и знакомств, начать с этих сделок вряд ли удастся. Они могут стать основой инвестиционной деятельности в течение вторых десяти лет реализации программы построения финансовой независимости.

6.5. Вложения в консервативные финансовые инструменты, или «Срок годности не ограничен»

К консервативным финансовым инструментам принято относить малодоходные, но очень надежные инструменты. Во всем мире к ним относятся:

• банковские депозиты (срочные вклады);

• муниципальные и федеральные ценные бумаги;

• векселя государства и/или крупнейших банков.

Основная задача этих инструментов – не принести доход, не сделать их владельца богаче, а помочь сохранить уже нажитое, защитить имеющееся от инфляции.

В нашей стране к таким инструментам можно от-

нести:

• банковские депозиты (доходность 8—11 % годовых);

• облигации, выпускаемые местными и федеральными органами власти (доходность 6–9 % годовых);

• векселя, сберегательные сертификаты СБ РФ (доходность 6—12 %) годовых.

Дадим краткую характеристику этим инструментам.

Банковские депозиты хороши как объект консервативного инвестирования потому, что в Российской Федерации начала действовать система страхования вкладов граждан, разработан и начал функционировать механизм защиты вложений граждан в коммерческие банки. Насколько серьезно он позволяет защитить наши с вами деньги, покажет, к сожалению, только следующий финансовый кризис, а его ой как бы не хотелось!

Облигации все-таки еще остаются экзотическим инструментом для подавляющего большинства частных инвесторов. Уж очень мало их выпускается. Федеральные органы власти выпускают только какие-то экзотические облигации для обращения на внешнем рынке, хотя инвестиционный потенциал населения просто огромен. Складывается такое чувство, что федеральному правительству все еще стыдно за построенную им в свое время пирамиду ГКО, и оно все еще боится снова предложить себя народу. А органы местного самоуправления чрезвычайно несмелы в своих финансовых инициативах. Количество субъектов федерации, выпустивших свои долговые обязательства, можно до сих пор перечесть по пальцам, и эти инициативы практически везде называют «экспериментом».

Наиболее реальными инструментами такого рода можно назвать векселя СБ РФ. У них есть масса достоинств:

• оформить можно практически на любую сумму;

• оформить можно практически в любой районной сберкассе;

• оформить можно практически на любой срок;

• при оформлении на приличный срок и на приличную сумму можно получить приличный процент (надо только не бояться торговаться или, вернее, вести переговоры!);

• получить наличные по векселю можно в любой сберкассе;

• под залог этих векселей можно получить кредит;

• векселя можно использовать вместо денег как средство платежа.

Вот видите, сколько плюсов при всего одном минусе – очень низком проценте! Но это, на наш взгляд, не страшно. Поскольку инвестировать в консервативные инструменты мы будем лишь на третьем десятке лет нашей собственной финансовой биографии, то есть очень нескоро. А к этому времени и рынок наш станет более цивилизованным и, надо думать, новые консервативные инструменты появятся, да и опыта (и, главное, денег) у вас к тому времени будет уже предостаточно!

6.6. Пример построения личной инвестиционной стратегии, или Главный документ в жизни

Обсудив более или менее подробно все предварительные вопросы, мы готовы приступить к созданию самого главного документа – личной инвестиционной стратегии, или программы вашей личной финансовой карьеры, которая должна обеспечить вам финансовую свободу, а также возможность интересной, творческой жизни вам, вашим близким и, главное, вашим детям.

Итак,

1. Первые десять лет инвестирования. Годы с 20__ по 20__

Задача на первые десять лет: довести к концу первых десяти лет инвестирования общий объем приносящих доход активов до суммы около 50 000$ (пятидесяти тысяч долларов США).

Это равносильно откладыванию ежедневно 5$ в накопления и инвестированию этих средств с доходностью не менее 24 % годовых.

Наиболее трудным в течение первых десяти лет будет первый год. В течение этого года необходимо существенным образом реформировать свою финансовую жизнь, выработать и закрепить необходимые привычки.

Задачи на первый год:

• создать привычку регулярного формирования накоплений из всех доступных финансовых источников;

• создать привычку разумной экономии финансовых ресурсов и активизации процесса накопления за счет получаемых таким образом ресурсов;

• создать и начать использовать собственную систему краткосрочного финансового планирования, систему учета доходов и расходов;

• создать систему личной финансовой защищенности путем страхования от наиболее вероятных рисков;

• отложить в накопления сумму не менее 1200$ как стартовый капитал для начала активного инвестирования со второго года работы по данной программе.

Задачи на последующие девять лет инвестирования:

• обеспечить рост активов за счет сбережений не менее 1500$ в год;

• обеспечить получение инвестиционного дохода не менее 27 % годовых;

• вложения средств производить диверсифициро-ванно, получаемый доход ежегодно причислять к общему объему работающих активов (табл. 23).

• обеспечить получение инвестиционного дохода не менее 27 % годовых;

• вложения средств производить диверсифициро-ванно, получаемый доход ежегодно причислять к общему объему работающих активов (табл. 23).

Таблица 23

Финансовый план на первые 10 лет инвестирования

К концу 10-го года все средства должны быть помещены в ликвидные (легко превращаемые в деньги) активы для того, чтобы использовать их для реализации инвестиционной стратегии на последующие десять лет.

2. Вторые десять лет инвестирования. Годы с 20__ по 20__

Задача на вторые десять лет: довести к концу вторых десяти лет инвестирования общий объем приносящих доход активов до суммы около 800 000$ (восьмисот тысяч долларов США).

Основным приемом, позволяющим это сделать, будет поиск и реализация наиболее доходных способов инвестирования. Среди них:

• создание собственного бизнеса;

• инвестирование в недвижимость;

• инвестирование в рискованные, но доходные чужие проекты.

Поскольку объем работающих активов в начале второго периода достаточно велик (около 50 000$), то есть ожидаемый ежемесячный инвестиционный доход находится на уровне 10 000$ в месяц, можно отказаться от накоплений в качестве одного из источников формирования активов. Поскольку же откладывать в сбережения стало уже не просто привычкой, а потребностью, указанные суммы откладываются на специальный счет, открытый в одном из самых доходных ПИФов и предназначенный для обеспечения оплаты обучения собственных детей в высших учебных заведениях.

Задача на первый год:

Продолжая инвестировать, создать собственный бизнес в области оптовых поставок стройматериалов. На «раскрутку» потратить не более 15 000$ имеющихся активов. В течение последующих лет вывести этот бизнес на уровень 40 000$ чистого получаемого дохода в год.

Задача на последующие девять лет:

Имея доходный и работающий бизнес и, кроме этого, некоторый объем активов, приносящих инвестиционный доход, направить все получаемые доходы на инвестирование в области жилой недвижимости в ценовой категории «средняя и ниже». Обеспечить размер получаемого инвестиционного дохода на уровне 18 % годовых. Механизм – сдача внаем, получение кредитов под залог существующего жилья, покупка и строительство нового, сдача внаем, реконструкция, перепродажа и т. д.

Заметим, что объем активов в первый год меньше, чем в конце прошлого периода, поскольку 15 000$ вложены, то есть практически истрачены на создание собственного бизнеса (табл. 24).

Таблица 24

Финансовый план на вторые 10 лет инвестирования

3. Третьи десять лет инвестирования. Годы с 20__ по 20__

Задача на третьи десять лет: в начале срока инвестирования продать бизнес и инвестировать полученные средства в консервативные инструменты с доходностью 6 % годовых. Другие работающие активы перевести в менее рискованные, с доходностью на уровне 15 % годовых. Из получаемого дохода 50 % направлять на увеличение объема работающих активов, 50 % – на потребление.

Бизнес, стабильно приносящий 40 000$ в год чистой прибыли, может быть продан за сумму около 250 000$. Шестипроцентный доход с этой суммы составит 15 000$ в год. Пятнадцатипроцентный доход с суммы в 850 000$ составит 127 500$ в год. Имеем итого получаемого дохода – 142 500$ в год. Половина этой суммы – 71 250$ направляется на увеличение объема активов, половина – на обеспечение достойного уровня жизни владельцу. Общий объем активов на старте третьего периода составляет:

250 000$ + 850 000$ = 1 100 000$.

Таблица 25

Финансовый план на третьи 10 лет инвестирования

При построении финансового плана на третьи 10 лет инвестирования не забудьте, что на 50 % от общего инвестиционного дохода увеличивается ежегодно только объем активов. Остальные честно тратятся на излишества, в которых мы отказывали себе в предыдущие 20 лет жизни (табл. 25).

А ведь согласитесь, неплохо получилось: в последний год из тридцати отведенных нами для активной финансовой жизни человек, работающий по этой программе, имеет капитал в размере 2 миллиона долларов, который дает ему на проживание 125 тысяч долларов в год, на такую же сумму увеличивается сам капитал.

Иметь возможность в конце жизненного пути тратить на себя 10 тысяч долларов в месяц, причем ради этих денег не надо работать, и иметь возможность завещать детям 2 миллиона долларов —

Глава 7 Заключение, или Первый шаг по длинной и извилистой дороге

После окончания одного из семинаров, посвященных управлению личными финансами, кто-то из слушателей спросил:

– И что теперь делать? Скажите, в какой банк идти, в какую страховую компанию обращаться, в какой конкретно ПИФ отнести свои сбережения? И самое главное, какие можно получить гарантии, что все так и получится, как нам тут только что рассказали?

Я ответил примерно следующее:

– Мое дело – подвести вас к опушке леса, дать вам инструменты – корзинку и нож, вложить в ваши руки руководство – как отличить съедобные грибы от поганок и мухоморов. А уж будете ли вы искать грибы или приляжете под первым же кустиком, чтобы отдохнуть от долгого пути к лесу, – решать только вам. И уж совершенно точно, и вам об этом скажет каждый грибник, что при входе в лес никто не даст вам никаких гарантий, что к вечеру ваше лукошко будет полным.

Все зависит только от вас!

Приложение

Требования к программе учета личных доходов / расходов

В наше время вести учет в тетрадке, конечно же, смешно. На этапе изучения основных принципов учета можно пользоваться метафорой «бумажных документов», в жизни же, конечно, нужно использовать самые современные достижения, то есть возможности вычислительной техники.

В течение последних лет ко мне неоднократно обращались за советом: какую программу учета личных финансов лучше всего использовать? Обычно я отделывался общими фразами типа «Все программы хороши». Но начиная с определенного момента просьбы стали чрезвычайно настойчивыми, а интерес к данному вопросу – неподдельным. В ответ на эти просьбы была проведена специальная работа по «инспектированию» существующего на российском рынке соответствующего программного обеспечения. Были изучены и протестированы 5 наиболее известных программ (названия продуктов и фирм производителей не важны, поскольку выводы по всем продуктам получились аналогичные).

Вот эти выводы.

1. В ежедневной практике использование существующих программ является делом достаточно проблематичным, поскольку такое использование предполагает наличие у пользователя знаний по основам бухгалтерского учета. Предполагается по крайней мере, что пользователь создаст некий аналог плана счетов и будет корректировать его в процессе использования.

2. Все программы перегружены сервисными возможностями, которыми разработчики пытаются привлечь клиента. Однако эти (скажем честно, притянутые разработчиками «за уши») возможности практически являются украшательством, скорее отвлекают клиента, а не облегчают его работу.

В качестве примера можно взять имеющийся во всех программах модуль, автоматизирующий учет валютообменных операций. Понятно, что его можно интересно графически оформить, придумать массу дополнительных возможностей – справочников, мультивалютных калькуляторов и т. д. После знакомства с этой частью продукта возникает впечатление, что мы имеем дело не с программой по учету личных финансов с включенным в нее валютообменным модулем, а совсем наоборот – с автоматизированным рабочим местом валютного спекулянта, который в свободное от основной работы время использует ее и для учета своих личных денег.

3. По-настоящему полезная программа должна вести учет просто, позволять производить элементарный анализ, делать весь процесс доступным, понятным, не требовать много времени для обучения.