Обеспечение прав ребенка на жилище
Одним из объектов судебной защиты является право на жилище, предоставленное каждому гражданину РФ, в том числе и ребенку (ст. 49 Конституции РФ, ст. 2 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости РФ, № 3, 1993, с. 99).
Право собственности на жилье по решению суда
Право собственности граждан на жилье может возникнуть по
различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Это, прежде всего, Гражданский кодекс РФ, в ст. 218 которого установлены основания приобретения права собственности.
Право на свободу передвижения и выбор места жительства
Реализация права на жилище неразрывно связана с другим конституционным правом – правом свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 года «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан. Однако на практике существенных изменений в получении «вида на жительство» не произошло.
Реализация права на жилище
Конституционное право на жилище является юридической гарантией обеспечения граждан жильем и предполагает различные пути решения жилищной проблемы как в целом по стране, так и в отношении каждого гражданина. Вместе с тем разработка и принятие новых федеральных законов по данному вопросу необоснованно затянулись.
Охрана жилищных прав несовершеннолетних
Жилищный кодекс РСФСР, дополняющее его законодательство довольно подробно регламентируют жилищные отношения с участием несовершеннолетних, предусматривая как меры их непосредственной защиты, так и порядок восстановления прав несовершеннолетних по владению, пользованию, распоряжению жилыми помещениями.
Система жилищного законодательства
Целесообразно определиться и с формой базового закона субъекта РФ, регулирующего группу жилищных отношений. Субъектам РФ в этом случае желательно отказаться от кодекса, потому что в силу ограниченности своей компетенции субъект не сможет последовательно, концептуально изложить весь нормативно-правовой материал. Излагать материал, следуя поручениям, в таком законодательном акте, как кодекс, невозможно, это возможно только в текущем законе, не имеющем характера кодекса, то есть базового, концептуального для отрасли законодательства акта.
Принципы и порядок разграничения полномочий и регулирования жилищных отношений
Жилищное законодательство по Конституции – предмет совместного ведения. По ФЗ «О принципах и порядке разграничения полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации» субъекты РФ наделены правом инициативно регулировать отношения, являющиеся предметом совместного ведения.
Смена принципов жилищного законодательства
Произошла смена социальных принципов: то, что было господствующим в советский период, утратило такую роль и приобрело значение локального, а что вообще было утрачено, возродилось и претендует на роль главенствующего.
Теперь жилищное законодательство основывается на признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда и землю на равных условиях с публичными формами собственности, приватизации государственного и муниципального жилья, перехода к рынку жилья и земли.
Группа жилищных отношений, подлежащих регулированию
Конституция РФ, в отличие от советских конституций, признает жилищное законодательство как отрасль в системе российского законодательства наряду с другими отраслями (административное, трудовое, семейное и т. д.). Это не отрасль права, но как отрасль законодательства должна ответить на вопрос: в каких границах, в каком законе должны быть урегулированы отношения с учетом прав РФ и субъектов федерации?
Преимущественное право покупки доли жилого дома
Жилым домом считается строение, всю или не менее половины общей площади которого составляют жилые помещения, т. е. комнаты или квартиры, имеющие выходы в места общего пользования. Жилые дома и квартиры являются недвижимым имуществом. Оно может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.
Защита жилищных прав несовершеннолетних
Вопросы защиты и охраны жилищных прав несовершеннолетних стоят остро. Отчасти потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.
Жилищно-коммунальные услуги
Жилищно-коммунальные услуги – это услуги, доводимые до потребителя, проживающего в жилищном фонде, для обеспечения комфортных условий жизни.
В нашем случае данное понятие определяет комплекс взаимоотношений, связанных с вопросами осуществления эксплуатации жилища с наполнением его коммунальными услугами. Другими словами, что, сколько и в какой момент времени получит тот или иной человек, проживающий в том или ином жилом помещении. В целом для того, чтобы раскрыть категорию, рассматриваемую в статье, нам необходимо определить, а что же такое все-таки жилище.
Итак, в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Соответственно жилые помещения подразделяются по видам:
1. Жилой дом, часть жилого дома.
2. Квартира, часть квартиры.
2. Комната.
Рассматривая весь комплект жилых помещений, мы можем сказать, что они собой представляют жилищный фонд, другими словами, это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1. Частный жилищный фонд.
2. Государственный жилищный фонд.
3. Муниципальный жилищный фонд.
Необходимо заметить, что в жилое помещение входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Различают в данном случае этажи технические, цокольные, подвальные и др. Кроме этого может быть еще приквартирный участок – земельный участок, примыкающий к жилому зданию с непосредственным выходом на него.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что жилищные услуги – это услуги, которые оказывает предприятие (исполнитель) по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов коммунального назначения.
В многоквартирных домах жилищно-коммунальные услуги предоставляются товариществами собственников жилья (жилищно-строительными кооперативами) или управляющими компаниями, при непосредственном управлении возможен вариант предоставления ЖКУ самими жильцами.
Следует учесть, что под объектами жилищно-коммунального назначения следуют понимать объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов в виде зеленых насаждений, городские дороги и элементы их благоустройства, пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории, уличное освещение, объекты санитарной уборки, а также обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции, размещенные на придомовой территории.
В процессе поддержания и восстановления надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов коммунального назначения фактически исполнитель занимается их эксплуатацией. В настоящее время различают зимний (осенне-зимний) и летний (весенне-летний) периоды эксплуатации. В соответствии с данными периодами эксплуатации эксплуатирующие организации и проводят регламентные работы в части обследования зданий и их эксплуатационного контроля в области элементов зданий и сооружений.
Жилой дом
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданско-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилое помещение
Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комнаты.
Жилое помещение
Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комнаты.
Журнал регистрации
Примерная форма журнала регистрации результатов осмотров многоквартирного дома жилого здания (строительных конструкций, инженерных систем и оборудования и придомовой территории)
Дата осмотра:_________________Ф.И.О. проводивш (его/их)
осмотр ______________________________________________
3
Задачи и направления деятельности по управлению многоквартирным домом
Задачи управления многоквартирным домом – планируемый результат деятельности по управлению многоквартирным домом на каждом ее этапе. Деятельность по управлению многоквартирным домом осуществляется по нескольким направлениям. Это:
– управление обслуживанием и ремонтами;
– финансовое управление;
– административное управление, включающее в себя управление персоналом, ремонтами, включая и функции заказчика;
– обеспечение функций безопасного и комфортного проживания жителей.
Управление обслуживанием и ремонтами
Прежде чем приступить к обслуживанию (ремонту) жилого дома, необходимо провести ряд обязательных действий. Необходимо провести:
• инвентаризацию имущества;
• оценку технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;
• оценку приоритетов выполнения работ и ремонтов;
• составление дефектных актов и другой технической документации;
• разработку планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;
• разработку планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);
• подготовку предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;
• технико-экономическую оценку различных вариантов/способов осуществления работ;
• организацию аварийно-диспетчерского обслуживания.
Финансовое управление многоквартирным домом
Для успешного финансового управления многоквартирным домом необходимо подготовить также:
• смету расходов и доходов;
• специальные сметы (на отдельные виды работ);
• постоянно проводить работу по обеспечению сбора коммунальных платежей, с целью финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);
• постоянно обеспечивать бухгалтерский учет и отчетность;
• четко управлять доходами и расходами;
• привлекать дополнительные финансовые ресурсы;
• обеспечивать финансовое обеспечение будущих ремонтов;
• обеспечивать эффективное вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;
• обеспечивать регулярные финансовые отчеты перед собственниками имущества;
• обеспечивать мероприятия по организации внутреннего финансового контроля и внешнего аудита.
Административное управление многоквартирным домом
Управление персоналом
При управлении многоквартирным жилым домом существуют также административное управление, которое в свою очередь подразделяется на управление персоналом; выполнение функций заказчика, обеспечение безопасного и комфортного проживания и т. п.
Для обеспечения эффективного управления персоналом при управлении многоквартирным домом необходимо обосновать потребности в административном и производственном персонале; обеспечить работу по подбору кандидатур, их наем и увольнение персонала; утвердить трудовой распорядок, положение об оплате труда и премировании работников; разработать служебные инструкции/должностные обязанности.
Необходимо также обеспечить проведение инструктажа работников на рабочих местах и с целью обеспечения безопасных условий труда, а также проводить действия по выдаче и контролю исполнения заданий.
Выполнение функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту
Так как управляющая компания не может и не должна самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, то она имеет право нанимать для выполнения различных работ подрядные организации, при этом выполняя и функции заказчика. Для этого необходимо сначала подготовить пакет конкурсной документации, провести конкурсный отбор и поиск исполнителей (подрядчиков). После заключения договора подряда – обеспечить контроль за выполнением работ.
Обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества
С целью обеспечения безопасного проживания и сохранности общего имущества и организации противопожарных мероприятий управляющая организация должна проводить работу по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц и антивандальных мероприятий, для чего необходимо проводить также действия по:
• разработке системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;
• подготовке инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащению предупредительными надписями и
табличками;
• контролю соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми
земельными участками;
• контролю соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений.
Взаимодействие с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений
Для обеспечения комфортного проживания всех собственников, нанимателей, арендаторов и прочих проживающих в доме управляющая организация должна вести и регулярно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов помещений; заключать договора с собственниками помещений.
Управляющая организация также должна обеспечить собственников, нанимателей, арендаторов помещений информацией, связанной с управлением/содержанием многоквартирного дома.
Кроме того, управляющая организация должна:
• обеспечить прием заявок, предложений, жалоб от граждан, а также обеспечить контроль за их качественным исполнением;
• обеспечить подготовку встреч и собраний собственников помещений;
• обеспечить регулярную отчетность перед собственниками помещений;
• обеспечить работу по обеспечению полноты сбора обязательных платежей и взносов.
Кроме того, управляющая организация в обязательном порядке должна обеспечить ведение делопроизводства и архивного хранения документов: обеспечивать взаимодействие с органами местного самоуправления, государственными инспекциями, финансовыми организациями и др.
Предоставление коммунальных услуг гражданам
Для проведения мероприятий по обеспечению жителей комфортным проживанием и предоставления им жилищно-коммунальных услуг и их оплаты управляющая организация должна заключить договора на приобретение с поставщиками жилищных и коммунальных услуг и обеспечить контроль качества и объема поставляемых коммунальных ресурсов.
Кроме того, управляющая организация должна обеспечить:
– контроль соответствия оплаты фактическому количеству и качеству ресурсов и услуг;
– учет все потребителей коммунальных услуг;
– распределение платы за коммунальные услуги между потребителями при оплате по показателям общедомового прибора учета потребления ресурсов;
– регулирование отношений между потребителями коммунальных услуг в доме;
– организацию удобной процедуры оплаты коммунальных услуг;
– информирование о плановых перерывах в предоставлении
коммунальных услуг и производимых ремонтных работах.
Затопление квартиры
К сожалению, в многоквартирных домах иногда происходят аварии инженерных коммуникаций и по другим причинам, в результате чего происходят затопления квартир. Затопление квартиры может произойти по халатности проживающих; из-за нарушения целостности трубопроводов отопления, водоснабжения, водоотведения (канализации) по стояку; из-за нарушения правил эксплуатации инженерного оборудования в вышерасположенных квартирах; из-за повреждений кровельного покрытия; из-за повреждения расширительного бака либо повреждения иного инженерного оборудования, размещенного на техническом этаже; при тушении пожара не пенными гасителями, а водой. Причинами залитая квартир, как мы видим, могут быть самые разные ситуации.
При наступлении случая затопления квартиры необходимо незамедлительно принять меры по прекращению затопления, если это возможно, своими силами, подставив любые подручные средства для сбора жидкости. Любым способом (звонок по телефону, по громкоговорящей связи из лифта, лично, если это возможно сделать быстрее) проинформировать диспетчера ОДС о любом факте аварийной ситуации, для того чтобы диспетчер направил специалиста-сантехника для принятия мер по ликвидации аварии.