Установленная норма (установленные нормы) площади
жилья для начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения при применении регулируемых Правительством Москвы цен определяется как социальная норма площади жилья для семьи определенного состава плюс 7 квадратных метров на каждого зарегистрированного на данной площади гражданина.
Платежи в оплату услуг за содержание и ремонт жилых помещений по цене за площадь, занимаемую сверх установленной нормы для семьи определенного состава, не взимаются:
– с одиноко проживающих пенсионеров;
– с одиноко проживающих инвалидов;
– с детей-сирот в возрасте до 18 лет за площадь, принадлежащую им на праве собственности;
– с граждан – нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы, занимающих квартиры, расположенные на первом этаже;
– с семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов;
– с семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов и находящихся на их иждивении детей в возрасте до 16 лет;
– с одиноких граждан, проживающих в коммунальных квартирах;
– с собственников жилых помещений, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по фактической стоимости;
– с граждан, проживающих в домах или квартирах, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания;
– с граждан, имеющих право на дополнительную площадь, предоставленную им по состоянию здоровья, в пределах этой площади;
– с многодетных семей, проживающих в малоэтажных домах, находящихся в государственной собственности города Москвы;
– с собственников жилых помещений, временно снятых с регистрационного учета в соответствии с требованиями нормативных правовых актов (в том числе в связи с прохождением срочной военной службы по призыву, нахождением на лечении в психиатрических больницах, отбыванием наказания в местах лишения свободы).
Нормативы потребления коммунальных услуг
Нормативы потребления коммунальных услуг для расчета цен на коммунальные услуги при отсутствии приборов учета ресурсов и предоставления льгот по оплате коммунальных услуг (в тех случаях, когда в соответствии с нормативными правовыми актами льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются в пределах нормативов потребления коммунальных услуг)
Водоснабжение и водоотведение
Теплоснабжение
Газоснабжение
Электроснабжение
Надлежащее содержание общего имущества
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
Собственниками помещений:
– путем заключения договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
– путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом) – в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
– путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами Уи VI Жилищного кодекса Российской Федерации;
– путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктами 3 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.
О
Общее имущество многоквартирного жилого дома
После вступления в законную силу нового Жилищного кодекса многое в жизни нас (жильцов) изменилось. Все мы получили право и возможность приватизировать свою квартиру, получив ее в собственность, со всеми вытекающими из обладания собственностью правами и ответственностью. То есть, проживая по-прежнему в своей квартире, мы в то же время получили возможность проводить с ней различные действия – продавать, дарить, завещать, иными словами распоряжаться по-своему усмотрению.
Кроме приватизации мы смогли (конечно, при наличии финансовой возможности) приобрести квартиру на вторичном рынке, то есть купить ее у жителя, ранее в ней проживавшего, либо у того, кому она перешла в собственность по наследству, либо еще по какой-то причине. Главное здесь то, что у продавца было право распоряжаться этой квартирой (ну и естественно продавать, дарить). В собственность можно также приобрести квартиру у застройщика (строительной организации).
Другими словами, до вступления в законную силу Жилищного кодекса мы жили каждый отдельно в своей квартире, не имели прав распоряжаться своей квартирой. Теперь же, получив права собственника, мы получили и ответственность по управлению, эксплуатации и содержанию не только своей квартиры, но и общего имущества всего дома, так как нельзя вычленить ни одну квартиру из общего состава многоквартирного жилого дома.
То есть мы все, по-прежнему проживая в своей старой (или новой) квартире, одновременно стали еще и собственниками общего имущества многоквартирного жилого дома.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме не являются части квартир. К общему имуществу относятся части дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживание более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Описание общего имущества
Мы уже знаем, что после вступления в законную силу Жилищного кодекса все собственники стали собственниками не только своих квартир, но и получили в собственность часть общего имущества. А так как многоквартирный жилой дом – это целая инженерная инфраструктура, его нужно должным образом и обслуживать и эксплуатировать. Для обслуживания жилого многоквартирного дома надо заключить договор, и приложением к нему должен быть документ, называемый «Описание общего имущества». Название документа говорит само за себя.
Для проведения процедуры описания общего имущества необходимо провести следующие процедуры. Рассмотрим их.
1. Сначала необходимо определить долю собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество.
2. Затем надо проверить правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и выяснить, кто должен нести бремя ответственности содержания общего имущества и определить состав и границы общего имущества.
Ниже рассмотрим и также определим отличительные признаки объектов общего имущества, определим границы общего имущества, расскажем, как нужно проводить осмотр общего имущества, утверждать его, формировать инициативную группу, изучать техническую документацию на дом.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество определяется следующим образом:
Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в многоквартирном доме), где Д – доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S (помещения собственника) – общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;
S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Далее рассмотрим правовой режим (статус) общего имущества в многоквартирном доме.
1. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
2. Общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит ни товариществу собственников жилья или иному объединению собственников, ни управляющей или иной организации.
3. Доля в праве собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, то есть следует судьбе права собственности на помещение.
4. Собственник помещения может самостоятельно и свободно распоряжаться принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, следующей судьбе помещения, то есть остальные собственники помещений в многоквартирном доме или иные лица не вправе препятствовать собственнику при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки, кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса.
5. При продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Определение состава и границ общего имущества
Рассмотрим, для чего нужно определение состава и границ общего имущества. Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества.
Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на общее имущество в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения: чем больше площадь, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.
Законодательство не делает никаких исключений ни для публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований), ни для граждан, ни для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме.
Для чего нужно определение состава и границ общего имущества?
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяет величину расходов собственника помещения. Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать. Для этого необходимо определить порядок и пределы использования общего имущества, в том числе для получения доходов. Кроме того, чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества, необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества, знать границы, иметь представление о качественных и количественных характеристиках каждого элемента общего имущества, знать состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом.
Кто должен определять состав общего имущества? Жилищный кодекс трактует, что состав общего имущества определяется:
• собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
• федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации – в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации, Ростехнадзор);
• органами местного самоуправления (в городах федерального значения органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса. Такой конкурс проводится в многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали в установленный срок способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ, в соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которые утверждены постановлением Правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г.
Законодательство не дает полномочий определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:
• управляющим организациям, товариществам собственников жилья, иным объединениям собственников;
• органам технического учета;
• органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Рассмотрим отличительные признаки объектов общего имущества. К ним относятся:
• объекты общего имущества не являются частями квартир;
• объекты общего имущества предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в конкретном (одном) многоквартирном доме.
Исходя из этих отличительных признаков общего имущества, можно утверждать, например, что балконная плита, которая является частью конструкции дома и, значит, предназначена для обслуживания всего дома, входит в состав общего имущества, а балконные ограждения служат только для одной квартиры и, значит, в общее имущество не включаются. Батареи отопления при открытой системе теплоснабжения дома относятся к общему имуществу дома, так как являются частью отопительной системы всего дома.
Осмотр общего имущества
Осмотр общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом должен проводиться:
– собственниками помещений или лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договоров для проведения строительно-технической экспертизы;
– ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления Товарищества собственников жилья, жилищного и жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива, или управляющей организации.
Результаты осмотра общего имущества должны оформляться актом осмотра, который является основанием для принятия
собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
Опросный лист собственников помещений о необходимости проведения работ/ремонтов общего имущества в многоквартирном доме
Можно вывесить на информационных стендах объявления такого вида.
Уважаемые жители!
Благодарим за участие! Ваши ответы помогут правлению ТСЖ/управляющей организации в составлении плана работ и сметы доходов и расходов.
По мнению правления ТСЖ/управляющей организации
Степень важности выполнения работ отмечена цифрами: «1» – первоочередные работы, «2» – работы, которые можно сделать во вторую очередь, «3» – работы, которые могут быть отложены на следующий год.
Напротив указанного вида работ сделайте отметку (поставьте любой знак) в одной из колонок («Да», «Нет», «Не знаю»).
Правление ТСЖ/управляющая организация отмечает виды работ, на которые может быть получена финансовая поддержка из бюджета.
Укажите, какие работы/ремонты Вы считаете необходимо сделать, кроме работ, предлагаемых правлением ТСЖ/управляющей организацией.Номер квартиры (наименование помещения)______________________
Фамилия И.О. собственника_____________________________________
Подпись собственника___________________________________________Оценка технического состояния и определение потребности в ремонте
Важнейшим действием при планировании на год является проведение осмотра здания и придомового земельного участка.
Цель такого осмотра (помимо инвентаризации общего имущества) – оценка технического и санитарного состояния объектов общего имущества, выявление неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов.
Рекомендации по периодичности осмотров утверждены «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.) и приведены ниже. Результаты осмотра и оценки состояний отдельных объектов имущества фиксируются в отдельном журнале. Примерная форма журнала регистрации результатов осмотра общего имущества также приведена в данном материале. Для того чтобы оценить техническое состояние объектов общего имущества, необходимо принять четкие и ясные критерии, что считать хорошим состоянием, а что – плохим.
Хорошее состояние объектов общего имущества – это состояние, при котором отсутствуют повреждения этих объектов, они исправны, функционируют так, как это предусматривается технической документацией, ас 2010 года нужно будет ориентироваться на технические регламенты, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.
В настоящее время такие регламенты разработаны и утверждены Федеральным законом № 384-ФЭ от 30 декабря 2009 г. – «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данный документ опубликован 31 декабря 2009 г. и вступил в силу 1 июля 2010 г., за исключением ст. 43, вступившей в силу со дня официального опубликования.