• финансовых возможностях товарищества и собственников помещений.
Определив, какие работы требуются для того, чтобы привести дом в надлежащее состояние, и какие – чтобы достичь целей, поставленных собственниками, если эти цели – «выше среднего», необходимо оценить потребность в средствах на выполнение данных работ и возможности собственников и товарищества профинансировать работы. Исходя из этого, а также из возможных последствий выполнения или невыполнения той или иной работы, правление (управляющий) может составить несколько проектов плана – например, программы «минимум», «максимум» и «оптимум». Все варианты планов должны содержать предложения по источникам и объемам финансирования запланированных работ.
Порядок и сроки оплаты за коммунальные услуги (ЖКУ) и содержание жилого помещения
В соответствии с действующим Жилищным кодексом и иными нормативными актами потребители обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этой главе мы рассмотрим, кто, в каком размере, в каких случаях и за что должен платить по договору за предоставленные жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) по договору.
Оплата за коммунальные услуги и содержание жилого помещения
Рассмотрим порядок оплаты коммунальных и жилищных услуг.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у разных категорий потребителей возникает при осуществлении следующих правоотношений:
– нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
– арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
– нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда с момента заключения такового договора;
– члена жилого кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
– собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в себя:
– плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
– плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
– оплату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
– плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
– плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными между лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя:
– водоотведение;
– электроснабжение;
– газоснабжение (в том числе поставки бытового баллонного газа);
– отопление (теплоснабжение, в том числе поставка твердого топлива при наличии печного отопления).
Сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Рассмотрим сроки внесения платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за найм) наймодателю этого жилого помещения.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также оплату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения оплаты меньше, чем размер платы, установленной договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи и/или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ресурсоснабжающие организации).
Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (исполнителями).
Неиспользование помещений собственниками, нанимателями и иными лицами не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в предусмотренном порядке.
Собственники частных жилых домов (коттеджей) оплачивают работы и услуги по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (исполнителями и ресурсоснабжающими организациями).
Потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, но не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.
Потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, но не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты включительно.
Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются уполномоченными органами.
Потребители, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются.
Потребитель
Потребитель – гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Прибор учета (коллективный) общедомовой
Коллективный (общедомовой) прибор учета – средство измерения, используемое для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом.
Прибор учета индивидуальный (квартирный)
Индивидуальный прибор учета – средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме.
Квартирный прибор учета – средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов в коммунальной квартире.
Приборы должны периодически проходить поверку, согласно паспорту ИПУ. Межпроверочный интервал, установленный Госстандартом РФ, составляет для счетчиков горячей воды 4 года, для счетчиков холодной воды 6 лет. Обращаем ваше внимание, что если у вас истекает (истек) проверочный интервал, то для дальнейших расчетов по ИПУ вам необходимо предоставить в ЕИРЦ акт проведения поверки. Для проведения поверки вы можете обратиться в специализированную организацию, с которой у вас заключен договор на техническое обслуживание ИПУ.
Как установить квартирный прибор учета горячей и холодной воды (КПУ для ХВС и ГВС)
Существует два основных вида счетчиков (приборов учета воды), по которым производятся расчеты: коллективный (общедомовой) прибор учета и индивидуальный (квартирный) прибор учета. Общедомовые приборы учета устанавливаются на вводе в дом, как правило, в подвале, и измеряют общий объем потребления жителями дома холодной и горячей воды. Квартирные водосчетчики устанавливаются в квартире и соответственно замеряют объем потребления воды только в этой конкретной квартире.
Раньше, проживая в квартире, мы оплачивали пользование холодной и горячей водой по нормативу, то есть порядок был такой: каждый человек, проживающий в квартире, условно расходовал 380 литров в сутки на человека.
Начиная с 2004 г. порядок взимания платы за потребленную воду изменился.
Рассмотрим порядок установки квартирных приборов учета.
Порядок установки прибора учета (ПУ) – счетчика на горячую и холодную воду. Для того чтобы установить прибор учета, необходимо сделать следующее:
• Подать заявление установленного образца в свою управляющую организацию (УК, ТСЖ, ЖСК).
• Получить в управляющей компании (УК) перечень специализированных организаций, которые устанавливают приборы учета (вам должны порекомендовать конкретный тип прибора учета).
• Договориться о времени приезда к вам специалиста из УК – он должен выявить техническую возможность установки в вашей квартире индивидуального прибора учета, в том числе проверить техническое состояние трубопроводов.
• Получить в УК составленные вместе с вами схемы отопления, холодного и горячего водоснабжения вашей квартиры с указанием места установки прибора учета, а также тех. условия на установку и ввод в эксплуатацию прибора учета (важно, что отсутствие коллективного (общедомового) прибора учета на вводе в дом не может являться основанием для отказа исполнителя – УК, ТСЖ, ЖСК – в установке индивидуального прибора учета и осуществлению расчетов за потребление коммунальных услуг по их показаниям).
• Купить счетчик. Имейте в виду: вы самостоятельно приобретаете не только прибор учета (соответствующий параметрам, указанным в технических условиях), но и расходные материалы. Есть и другой вариант: счетчик покупает и устанавливает специализированная организация, вы же оплачиваете его стоимость и стоимость работ по его монтажу – в соответствии с условиями договора с этой специализированной организацией. Важно! На что обратить внимание при покупке прибора учета; счетчик с просроченной датой периодической поверки (определяется по паспорту прибора с даты поверки) установке не подлежит; не допускается установка счетчика с истечением более половины срока межповерочного периода с даты поверки, указанной в паспорте.
• С собранным пакетом документов и счетчиком обратиться в
специализированную организацию, которая устанавливает счетчики (или в вашу УК – если она оказывает такую услугу).
• Установить счетчик (предварительно согласовав с УК время
отключения и включения внутридомовых инженерных систем).
• Пригласить представителя (УК, ТСЖ, ЖСК), в его присутствии оформить ввод счетчика в эксплуатацию.
Важно! На что обратить внимание при установке прибора учета:
– приборы учета должны быть приняты в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой их установки;
– результаты приема отражаются в акте приема в эксплуатацию прибора учета, он составляется в 3-х экземплярах: один экземпляр для исполнителя (УК, ТСЖ, ЖСК), второй для потребителя (вас), третий – для специализированной организации.
Этот акт служит основанием для изменения порядка расчета платы за коммунальные услуги – для этого вы предоставляете акт ввода в эксплуатацию вашего счетчика в муниципальное предприятие ЕИРЦ – «Единый информационный расчетный центр».
Ваш счетчик узаконен. Теперь вы должны ежемесячно снимать его показания и сдавать их в свою управляющую организацию. Важно! Применение приборов учета при расчетах за коммунальные ресурсы начинается не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем ввода этих приборов в эксплуатацию.
Правила и нормы содержания и эксплуатации многоквартирного жилого дома, включающего в себя частную и городскую собственность, а также общедомовое имущество
Наше жилище, в том числе и общедомовое имущество многоквартирного жилого дома, должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе с требованиями санитарно-эпидемиологического и гигиенического благополучия населения, технического регулирования, защиты прав потребителей, в состоянии, обеспечивающем:
• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного жилого дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и(или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общедомового имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.