Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве.
Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.
Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.
Один из первых нормативных актов, регулирующих договорную деприватизацию, был принят в Москве: Закон г. Москвы № 60 от 6 ноября 2002 г. «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений».
Этот Закон предусматривает право граждан, приватизировавших жилые помещения в жилищном фонде города Москвы, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в собственность города Москвы, а также подробно регулируют порядок такой передачи. Так, граждане, желающие передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения, должны обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы по месту жительства.
Исполнительные органы, в свою очередь, должны в месячный срок с даты подачи заявления и правоустанавливающих документов (например, договор на передачу квартиры в собственность граждан) заключить с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется передача в муниципальную собственность приватизированного жилого помещения. На основании решения исполнительного органа государственной власти с гражданами, передавшими в собственность города Москвы приватизированное ими жилье, заключается договор социального найма.
Следует отметить неясность некоторых положений этого Закона. Так, исходя из положений этого Закона, можно сделать вывод о том, что передаче в собственность г. Москвы подлежат только жилые помещения, которые до приватизации находились в муниципальной собственности. Что касается жилых помещений, ранее находившихся в государственной собственности, то согласно п. 4 ст. 2 Закона г. Москвы порядок их передачи в собственность Российской Федерации определяется нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таких законодательных актов на настоящий момент не существует.
Неурегулированным также является вопрос о том, возможна ли передача в муниципальную собственность жилых помещений, до приватизации принадлежавших Российской Федерации. Полагаем, что да, поскольку собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и ограничение его права заключать договор социального найма с муниципалитетом противоречило бы принципу свободы договора.
Также вызывает сомнения обозначение субъектов деприватизации как «граждан, желающих передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения». По-видимому, это положение подлежит расширительному толкованию и должно включать не только граждан, приватизировавших данное жилое помещение, но и тех, которые приобрели ранее приватизированное жилое помещение по каким-либо гражданско-правовым договорам (например, по договору купли-продажи).
Неурегулированным продолжает оставаться вопрос о восстановлении права на бесплатную приватизацию. Имеет ли гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, право на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения? Формально, согласно принципу однократности бесплатной приватизации, он такого права не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.
Тем не менее законодательное закрепление, хотя бы на уровне субъекта Российской Федерации, процесса деприватизации имеет большое значение, поскольку долгое время данный вопрос не регулировался ничем, что приводило к путанице и препятствовало осуществлению гражданами своих прав.
Таким образом, существовавший в течение десяти лет пробел в законодательстве в сочетании с необходимостью осуществления деприватизации на практике породил множество неясностей. Прежде всего относительно способов осуществления деприватизации. Так, на протяжении долгого времени передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность могла осуществляться как путем расторжения договора приватизации (на основании Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда), так и путем заключения отдельного договора передачи (в соответствии с положениями ГК РФ о свободе договора).
Лишь с внесением в 2002 году изменений в Закон о приватизации жилищного фонда был сделан выбор в пользу второго способа.
В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением.
Р
Ремонт в многоквартирном доме
Что надо знать о капитальном ремонте многоквартирных домов?
Жилищный кодекс РФ в ст. 39 устанавливает, что собственник (собственники) жилого помещения многоквартирного дома несет расходы по содержанию жилого помещения и общего имущества дома вне зависимости от формы управления.
Капитальный ремонт проводится при 45–50 %-ном износе конструкций и элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением соответствующих актов о состоянии инженерного оборудования (лифт, электроснабжение) специализированных организаций.
Для квалифицированного решения вопроса о необходимости проведения капитального ремонта собственники могут обратиться в жилищную инспекцию с просьбой о проведении технической инвентаризации многоквартирного дома. По ее итогам жилищная инспекция составляет акт.
Порядок признания многоквартирного дома аварийным установлен постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции».
Решение о необходимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников, на котором определяются и виды ремонта. В соответствии со ст. 43 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт многоквартирного дома производится по решению общего собрания собственников помещений. Решение правомочно, если за него проголосовало более 2/з собственников помещений многоквартирного дома.
Решение передается в муниципальный орган власти, оттуда – в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Исполнительным органом государственной власти субъекта РФ составляется общая заявка от всех муниципальных образований данного субъекта, которая предоставляется в государственную корпорацию – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Фонд в течение не более чем 30 дней рассматривает заявку. В случае, если заявка, полученная от субъекта РФ, соответствует условиям Федерального закона № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», Фонд в течение 1–2 дней перечисляет необходимые финансовые средства «отдельной строкой» в бюджетную систему субъекта РФ. После чего данные средства поступают муниципальному органу власти и от него управляющей компании или товариществу собственников жилья, собственникам для проведения конкретных ремонтных работ по конкретному адресу конкретного многоквартирного дома соответствующей строительной организацией по договору подряда.
Капитальный ремонт бывает комплексным или выборочным. Выборочный ремонт основан на учете технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем и выражается в их полной или частичной замене. При капитальном ремонте внутридомовых инженерных систем в многоквартирном доме устанавливаются общедомовые приборы учета энергоресурсов. При этом приборы учета потребления коммунальных ресурсов ставятся на основании решения собственника или собственников жилого помещения.
Капитальный ремонт бывает комплексным или выборочным. Выборочный ремонт основан на учете технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем и выражается в их полной или частичной замене. При капитальном ремонте внутридомовых инженерных систем в многоквартирном доме устанавливаются общедомовые приборы учета энергоресурсов. При этом приборы учета потребления коммунальных ресурсов ставятся на основании решения собственника или собственников жилого помещения.
«Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВС Н 58–88(р), утвержденное приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР № 312 от 23 ноября 1988 г., определяет межремонтные сроки и примерные объемы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ контроль за качеством выполняемых в ходе капитального ремонта работ осуществляется подрядной организацией и заказчиком. Еще одна возможная форма контроля выполнения предусмотренных капитальным ремонтом объемов и качества работ – утверждение общим собранием собственников «Акта ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом дома».
Немаловажно, что в договоре подряда на проведение капитального ремонта должен быть установлен гарантийный срок, в течение которого организация-подрядчик должна устранить выявленные недостатки. Если срок в договоре не установлен, то в соответствии со ст. 756 Гражданского кодекса РФ гарантийный срок составляет пять лет.
Порядок предоставления субсидий на капитальный ремонт
В 2011 году в соответствии с постановлением Правительства Москвы № 126-ПП от 12 апреля 2011 г. «О порядке предоставления субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2011 году» изменился порядок проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов.
В целях реализации ст. 82 Закона города Москвы № 2 от 27 января 2010 г. «Основы жилищной политики города Москвы» Правительством Москвы утвержден порядок предоставления из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2011 году.
В связи с вышеуказанным постановлением исполнительная власть города (префектуры, управы) обязана обеспечить инициирование и содействие проведения собраний собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах для принятия решения по проведению капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах города Москвы, а также оказывать содействие товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям в подготовке комплекта документов для получения субсидии на проведение капитального ремонта.
На префектуры также возложены полномочия по организации работы общественных комиссий для рассмотрения вопросов, связанных с организацией и выполнением работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
При этом ранее имевшие действие постановления Правительства Москвы о проведении капитального ремонта, такие как п. 13.2 постановления Правительства Москвы № 119-ПП от
9 февраля 2010 г. «О предварительных итогах выполнения Программы Правительства Москвы за 2009 год и Программе Правительства Москвы на 2010 год», и п. 3 постановления Правительства Москвы № 407-ПП от 18 мая 2010 г. «О признании утратившими силу п. 8 постановления Правительства Москвы № 892-ПП от 30 сентября 2008 г., п. 21 постановления Правительства Москвы № 50-ПП от 27 января 2009 г. и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 9 февраля 2010 г»., утратили силу.
Порядок предоставления из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
Порядок предоставления из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в 2011 году (Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы № 126-ПП от 12 апреля 2011 г.)
Общие положения
1.1. Настоящий Порядок определяет правила предоставления субсидий из бюджета города Москвы товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам и иным специализированным потребительским кооперативам, а также управляющим организациям на проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах города Москвы (далее – субсидии, капитальный ремонт).
1.2. Для целей настоящего Порядка понятие «капитальный ремонт» применяется в значении, установленном Федеральным законом № 185-ФЗ от 21 июля 2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
1.3. Субсидии предоставляются Департаментом капитального ремонта города Москвы в пределах объема бюджетных ассигнований и лимитов бюджетных обязательств, предусмотренных Департаменту бюджетом города Москвы на 2011 год на предоставление субсидий на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
1.4. Субсидии предоставляются в целях софинансирования расходов товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций (далее – организации) по:
– проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
– разработке проектной документации;
– проведению государственной экспертизы проектной документации;
– осуществлению технического надзора;
– осуществлению авторского надзора.
1.5. Субсидия направляется на проведение следующих видов работ по капитальному ремонту:
– ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
– ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
– ремонт крыш;
– ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
– утепление и ремонт фасадов;
– установка автоматизированных узлов управления потреблением тепловой энергией.
1.6. Субсидии предоставляются организациям в размере не более 95 % от общего объема расходов на капитальный ремонт.
Предоставляемые субсидии носят целевой характер и не могут быть использованы на другие цели.
1.7. Предоставление субсидий осуществляется в случае, если многоквартирный дом не признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также построен и принят в эксплуатацию до введения в действие Закона Российской Федерации № 1541-1 от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
1.8. Условиями предоставления субсидий являются:
а) истечение сроков минимальной продолжительности нормативной эксплуатации конструктивных элементов здания и (или) внутридомовых инженерных систем в соответствии с действующими нормами или наличие заключения специализированной организации (по результатам обследования) о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или наличие предписаний органа регионального государственного контроля (надзора) об устранении нарушений требований законодательства о содержании и ремонте многоквартирных домов;
б) принятие собственниками помещений в установленном порядке решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме с указанием видов и объемов работ по капитальному ремонту в соответствии со ст. ст. 44, 45, 46 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации;
в) принятие собственниками помещений обязательства по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет собственных и(или) заемных средств в объеме не менее 5 % стоимости капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, приходящейся на долю площади собственников помещений, за исключением площадей, находящихся в государственной собственности города Москвы;
г) утверждение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме предварительной сметы расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – предварительная смета), сформированной в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и правовыми актами города Москвы, а также техническими и сметными нормативами;
д) соблюдение платежной дисциплины собственниками помещений в многоквартирном доме: уровень собираемости платежей собственников помещений за последние шесть месяцев по оплате жилого помещения и коммунальных услуг должен составлять не менее 90 %;
е) отсутствие у организации просроченной задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.