Договор залога не является самостоятельным обязательством, он заключается для исполнения обязательств по основному договору, например, кредитному. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение этого правила влечет признание договора недействительным. Поэтому если он зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, то, значит, в Едином государственном реестре прав содержатся данные о заложенном объекте недвижимости или его части, а также дата возникновения ипотеки и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
Во время действия договора об ипотеке стороны могут по обоюдному согласию пересмотреть его содержание. Соответствующие изменения и дополнения регистрируются в ЕГРП. Получить информацию о том, находится ли объект недвижимости под залогом, вправе любое лицо, получившее выписку из реестра. О прекращении ипотеки в ЕГРП также делается соответствующая отметка.
Переход права собственности от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества не влечет прекращения залогового обязательства. Наоборот, залог сохраняет силу – только на место залогодателя становится его правопреемник, который и будет нести все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.
Выкуп свободной неприватизированной комнаты в коммуналке
Купля-продажа свободных неприватизированных комнат в коммунальных квартирах имеет ряд дополнительных особенностей.
Продажа освободившихся комнат производится только гражданам, проживающим в этих коммунальных квартирах. В случае, если в квартире проживают граждане, состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, им предоставляется преимущественное право покупки. Цена определяется Департаментом муниципального жилья и жилищной политики на основе ежемесячного изучения конъюнктуры рынка.
Довольно часто возникают сложности следующего порядка: наниматели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не имеют средств на покупку свободной комнаты, а их соседи желают и могут ее приобрести. Ни законодательством, ни Департаментом муниципального жилья не предусмотрено разрешение таких вопросов. В этом случае комнаты так и остаются свободными, что создает ряд сложностей и негативно влияет, как правило, на отношения между жильцами. В целях разрешения подобных конфликтов законодательство разрешает продажу свободных комнат в совместную собственность всем нанимателям под общие цели. Однако таких случаев очень мало.
На практике выкуп свободных комнат чаще всего осуществляется в двух случаях. Во-первых, при расселении коммунальной квартиры, т. к. ее приватизация является залогом удачного расселения. Во-вторых, когда освободившуюся комнату покупает единственный оставшийся в квартире наниматель.
Особенности купли-продажи земельных участков
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, ему присваивают кадастровый номер.
Если земельный участок прошел кадастровый учет, можете смело его продавать. Если данная процедура не проведена, придется побегать.
Почему земельный участок не был однозначно определен и описан, когда вы получали его в собственность?
Дело в том, что при проведении земельной реформы было принято решение передать землю в собственность тому, кто ее законно занимал на момент приватизации. Определить фактического владельца земли можно быстро, а составление точных описаний границ всех земельных участков в стране – длительный процесс. Государство решило в кратчайшие сроки передать право собственности на фактически занятые земли, чтобы не задерживать тех, у кого нет никаких споров с соседями. При этом постановили составление описаний участков проводить при совершении первой сделки с ними.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Заинтересованные правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков.
Межевание земли представляет собой работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Эти работы проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате.
Если земельный участок состоит на кадастровом учете, права зарегистрированы в учреждении юстиции, у него есть кадастровый номер, а границы однозначно определены и отображены на кадастровом плане, вы вправе, не проводя межевание, продать, подарить или обменять его, правда, только в том случае, если сделка совершается с целым участком. А если потребуется продать часть земли или разделить участок, который находится в общей собственности? Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо провести межевание – составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки с присвоением кадастровых номеров. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости – земельные участки. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После этого можно продать выделенный земельный участок.
Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В результате заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Как заключить договор купли-продажи?
Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.
Что необходимо указать в договоре? В первую очередь нужно обозначить стороны, то есть продавца и покупателя. Надо полностью записать их Ф.И.О., паспортные данные, год рождения, место жительства и так далее.
Затем переходим к предмету договора. В нем следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.
Обязательно укажите цену договора в условных единицах, но при этом уточните, что расчеты производятся в рублях по курсу на момент оплаты. В договоре также предусмотрите условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и данные о том, кто оплачивает регистрационный сбор.
В соответствии с Земельным кодексом являются недействительными следующие условия договора купли-продажи:
– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
– ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также необходимо зафиксировать в договоре.
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств в случае предоставления ему продавцом ложной информации:
– об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
– о разрешении на застройку данного земельного участка;
– об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка;
– о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;
– иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами.
Данное правило распространяется также на договор мены.
При составлении договора купли-продажи необходимо помнить, что земельный участок может находиться в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок.
Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Для распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, требуется согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.
Государственная регистрация договора
Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации. Ее проводят на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия, договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоустанавливающие документы. Для регистрации перехода права собственности требуются акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины.
Следует отметить, если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать, следует зарегистрировать раннее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. До внесения изменений в закон регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, а с сентября 2003 года в соответствии с принятыми поправками ее осуществляют бесплатно.[1]
Покупка новостроек
Существует много способов приобретения жилья. Один из них – покупка квартиры в новостройке. Купить квартиру у застройщика – идея довольно привлекательная. Помимо того, что это будет стоить дешевле, чем приобретение через риэлтора, покупателю еще и не придется сталкиваться с проблемой предыдущего владельца (невыписанные жильцы, дети, чьи интересы нарушены и т. д.). Новые квартиры продаются чаще всего без отделки и со свободной планировкой. Это значит, что покупатель сможет обустроить квартиру по своему желанию. Однако есть довольно серьезная проблема, которая заключается в переходе права собственности. Если квартира приобретается уже после сдачи дома, то дом принят госкомиссией и существует в юридическом смысле. Но такие квартиры гораздо дороже тех, которые были куплены на стадии строительства или на нулевом цикле (когда нет даже котлована).
На этапе строительства квартира не может быть продана, поскольку она не существует официально, право собственности на нее отсутствует, а потому застройщики заключают договор, предоставляющий покупателю право на долю в инвестировании. По условиям такого договора покупатель получает не квартиру, а право на инвестирование части строительства, эквивалентной желаемой квартире. В этом случае клиента могут ожидать два неприятных сюрприза. Во-первых, нет гарантий того, что строительство не будет приостановлено в тот или иной момент. Во-вторых, даже если дом сдан, покупатель может испытать разочарование при осмотре и обмере своих владений. Дело в том, что на стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой отдельной квартиры. Поэтому обычно застройщики не указывают в договоре точную площадь, предусматривая возможность ее изменения. Соответственно, в случае увеличения, покупатель должен будет доплатить за «лишние» метры.
Новый Жилищный кодекс, принятый в начале прошлого года, серьезно всколыхнул рынок жилья. С одной стороны, он защищает интересы граждан, с другой – загоняет в угол участников строительного рынка, которые явно будут пытаться кодекс обойти. В частности, массу проблем для строителей создают 214 и 215 законы – о долевом строительстве.
Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 года. Когда девелоперы впервые ознакомились с его содержанием, закон вызвал большой резонанс и шквал пессимистических прогнозов о дальнейшей судьбе рынка недвижимости и накопительных жилищных кооперативах. Как только эти законы вступили в силу, почти все крупные строительные компании начали их активно критиковать. Главное, что совершенно не устроило строителей, – требование четко соблюдать права дольщиков и пайщиков, а также выполнять все взятые на себя обязательства по срокам и качеству работ.
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…» был принят еще в 2005 году. Но большинство девелоперов закон этот по-прежнему продолжают игнорировать. Жилье возводится и продается без получения разрешения на строительство. В результате возникает юридический казус: дом сдан, счастливые новоселы уже приступили к ремонту, но этот жилой объект нигде не зарегистрирован.
Поэтому налог на имущество и коммунальные платежи жильцы не платят, но и права собственности на приобретенные квартиры не имеют. И получить его возможно будет лишь через суд. Строителям власти порекомендовали взять расходы по судебным искам на себя, но это повлечет дополнительные и довольно ощутимые затраты.
Закон № 214 предписывает строителям следующий порядок действий:
– получение разрешения на строительство, выдаваемое муниципалитетом;
– опубликование проектной декларации;
– привлечение дольщиков и регистрация договоров долевого участия в управлении Федеральной регистрационной службы.
Но многие девелоперы, не замечая требований федерального законодательства, заключают договоры с дольщиками еще до опубликования проектной декларации и получения разрешений на строительство (которое часто выдают уже с момента ввода дома в эксплуатацию). По новому закону в регистрации таких договоров застройщику будет отказано. Как же дольщику признать за собой право на недвижимость? Получается, что только через суд. Проблема эта касается в первую очередь тех домов, где разрешения на строительство были выданы после 1 апреля 2005 года, но требования нового закона не соблюдались. Их жильцы – «заложники имущественной проблемы», а точнее, бесправные хозяева жилья.
Покупателю квартиры, к которой он не имеет как бы никакого отношения, жить в такой квартире будет явно не уютно. А вдруг застройщик исчезнет с рынка недвижимости? Вот тогда будет еще сложнее доказать свое право на эту жилплощадь!
Прежде чем вступать в долевое строительство, вы вправе потребовать от компании застройщика сведения, которые обеспечат грамотное и, главное, комфортное для вас совершение сделки при покупке жилья в новостройке:
– юридическую информацию (распорядительная документация, исходно-разрешительная документация на строительство объекта, учредительные документы компании, правоустанавливающие документы на часть объекта, т. е. квартиру);
– информацию о проекте (местоположение дома, т. е. генплан или его часть, проект дома, проект квартиры).