В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.
Согласно законодательству арендная плата может взиматься в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, – эта форма оплаты является наиболее распространенной;
2) предоставления арендатором определенных услуг;
3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).
Арендатору жилого помещения предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения.
Когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение – платежи не могут взиматься вперёд более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру – потребовать досрочного расторжения договора.
Использование арендованного жилья
После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.
Содержание арендованного помещения
Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.
Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.
В случае невыполнения арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
1) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;
2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Улучшение арендованного жилого помещения
Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.
Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.
Прекращение договора аренды
Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на жилое помещение.
В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор в качестве арендатора на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора.
Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:
1) использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает жилое помещение;
3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
4) уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором).
Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если:
1) арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора или назначением помещения;
2) переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;
4) жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).
Передача жилого помещения
Жилое помещение передается арендатору и возвращается от него по акту приема-передачи. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором.
В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Преимущественное право на возобновление договора
Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды по окончании срока аренды.
Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеется в виду:
а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;
б) поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;
в) своевременное внесение платы за пользование жильем.
Если у арендатора имеется желание продолжить арендные отношения, то он должен заранее, до окончания срока аренды, предупредить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении нового договора аренды жилого помещения на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).
При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Порядок изменения и дополнения договора аренды
Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.
Ответственность сторон по договору аренды
В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.
Аренда нежилой недвижимости: нежилого помещения, здания, сооружения
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Законодательство предусматривает возможность заключения сторонами предварительного договора аренды имущества.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
К предварительному договору применяются правила, аналогичные правилам о форме основного договора.
Применительно к договору аренды, как показывает судебная практика, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, поскольку установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Предварительный договор, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, здания, сооружения должен быть совершен в форме единого документа, содержащего все существенные условия основного договора.
Основной договор, как установлено в п. 4 ст. 429 ГК РФ, подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, если иной срок не определен в предварительном договоре.
Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).
Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора.
Общие положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора (статья 432) определяют, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Несогласованность существенных условий часто приводит к спорам, которые разрешаются арбитражными судами.
Существенными условиями договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения являются данные об объекте недвижимости, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также те документы, из которых вытекают эти данные:
1. Такие данные указаны в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, а именно: название, площадь, местонахождение. Дополнительные характеристики здания, сооружения при необходимости можно почерпнуть из технического паспорта здания, сооружения.
Желательно наряду с местонахождением указать общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности по техническому паспорту на здание.
2. Такие данные определены законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 26 которого требует приложения к договору поэтажных планов здания, сооружения, помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не помешает и приложенная экспликация.
3. Исходя из существующей практики, к договору полезно приложить техническую документацию на здание, сооружение, помещение, так как при ее отсутствии иногда невозможно определить фактическое состояние названных объектов аренды.
Если такой документации нет, то желательно приложить к договору техническое описание объекта аренды, составленное сторонами сделки в произвольной форме. Главная задача, решаемая при этом, – избежать спора относительно состояния объекта аренды в случае изменения этого состояния.
Законом установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы он считается незаключенным.
Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко в практике распространена предварительная форма оплаты.
Обычно стороны подразумевают под размером арендной платы несколько показателей:
– выражение арендного платежа в валюте или рублях;
– срок внесения арендных платежей – ежемесячный, ежеквартальный, ежегодный;
– включение или исключение из размера платежа коммунальных и других услуг;
– виды (формы) арендного платежа.
Арендная плата, установленная в договоре, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного в аренду здания или сооружения.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.
Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.
При этом, если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такое уклонение рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.
Подписание документа – самостоятельная обязанность сторон, отличная от обязанности арендодателя по фактическому предоставлению имущества во владение и пользование и от обязанности арендатора по фактическому принятию имущества. Вопрос об исполнении названной обязанности обычно возникает в ситуации, когда здание или сооружение уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для предоставления объекта арендатору. До этого момента говорить об уклонении от подписания документа о передаче объекта преждевременно. Это положение важно учитывать при определении последствий уклонения от подписания.
Гражданский кодекс РФ не содержит специальных указаний о последствиях неправомерного уклонения от подписания документа о передаче.
Они должны определяться согласно общим правилам, установленным в законе для случаев отказа арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Так, добросовестная сторона вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных как неисполнением договора, так и его расторжением, либо возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения договора.