Не поддавайтесь эмоциям при решении финансовых вопросов.
Многие из нас не хотят учиться на прошлых неудачах, а просто отсекают даже возможность их повторения, не стараясь анализировать их причины и исправлять ошибки. Эмоции – плохой советчик в финансовых вопросах. И если, принимая по этому поводу какие-либо решения, вы почувствовали в себе излишнюю эмоциональность – остановитесь, сделайте паузу, подумайте еще раз. Дайте себе время принять взвешенное, а не импульсивное решение, будь то покупка ПИФов или земельного участка за городом, путешествие за рубеж или приобретение новой машины.
Недвижимость как панацея
Недвижимость для нас – это действительно «панацея от всех бед». Мы покупаем ее не только для постоянного проживания, но и как место, где мы периодически отдыхаем, и для получения дохода.
Я могу с полной уверенностью сказать: если недвижимость нужна вам для собственного постоянного проживания при отсутствии жилья как такового в принципе – покупайте. Подумайте об ипотеке, если собственного капитала недостаточно. Отсутствие в России доходных домов, предназначенных исключительно для сдачи жилья в аренду, не дает возможности пожизненно (или сколько самому захочется) снимать для постоянного проживания квартиру. Хозяева могут выставить вас за дверь в любой момент. Поэтому покупка недвижимости, чтобы иметь крышу над головой, – это просто одна из необходимых и очевидных жизненных потребностей, которые следует удовлетворять без сомнений.
Давайте обсудим второй аспект: покупку недвижимости для таких целей, как отдых и/или получение дохода.
Наталья и Виталий живут в Екатеринбурге, родились на Урале, вместе уже более десяти лет. Растут две дочки, Алина и Лиза. Наталья – домохозяйка, у Виталия собственный бизнес по производству и оптовой продаже обуви. Проводить лето с детьми в городе не очень хорошая идея, поэтому задумались они о покупке собственного дома у моря. Причем решили сразу убить двух зайцев: чтобы и летом отдыхать, и зимой можно было купаться в море. Бюджет на покупку составил 200 тысяч долларов.
Решили остановиться на Таиланде: природа красивейшая, зимой самый сезон, летом также можно отдохнуть. Патайя, как место для покупки дома, была исключена сразу же: очень людно, да и недостаточно экологично.
Выяснили: домик с тремя спальнями на острове Пхукет стоит от 500 тысяч долларов. На острове Самуи еще дороже. Наталья и Виталий настолько загорелись идеей покупки такого домика, что уже было решили брать ипотечный кредит на недостающую сумму: после того как они собрали все, что могли, не хватало еще 100 тысяч долларов.
Но смотрите, что получается: жить там они смогут максимум три месяца летом и один месяц зимой, то есть четыре месяца в году. Расходы на содержание такого домика в течение года будут на уровне 4–6 тысяч долларов. А теперь представим, что Наталья и Виталий просто положили эти 500 тысяч долларов на депозит под 4 % годовых. Годовой доход составит 20 тысяч долларов.
На эти деньги вполне реально снять домик или отель в Таиланде на четыре месяца. А можно и в другой стране – там, где захочется. И вполне возможно, что хватит не только на аренду домика, но и на билеты…
После того как Наталья и Виталий увидели эти простые расчеты, предложенные мной, домик покупать им расхотелось.
Возможно, если у вас семья состоит из десяти человек и вы собираетесь проводить на отдыхе большую часть года и/или если у вас имеются знакомые/друзья, которым вы можете сдавать свою недвижимость, приобретение дома будет целесообразным. Но если вас трое-четверо и вы планируете, как и Наталья с Виталием, бывать там не более трех-четырех месяцев в году – стоит подумать.
Пожалуйста, посчитайте альтернативный вариант с арендой, прежде чем решаться на покупку недвижимости для отдыха. Не забудьте также учесть тот факт, что собственный домик и ремонтировать самому придется, и решать все вопросы с коммунальными службами, обеспечивать всем необходимым во время проживания: уборкой, расходными материалами (постельным бельем, моющими средствами и т. п.), едой и готовкой. Ну и, естественно, оплачивать все необходимые расходы на содержание не только во время пребывания там, но и в период вашего отсутствия.
Многие покупают недвижимость с инвестиционной целью, то есть чтобы получать доход от роста стоимости и/или сдачи в аренду. Здесь, как говорят, важны три фактора: место, место и еще раз место. Ну и, конечно, юридические аспекты права собственности. Цена объекта должна позволять получать тот рыночный и/или рентный доход, на который вы рассчитываете. Также не забудьте уточнить наличие управляющей компании и размер коммунальных затрат.
Давайте рассмотрим ситуацию на примерах.
Иван, проживающий в Красноярске, решил купить квартиру в Москве для своего сына, которому сейчас семь лет. Поскольку полной суммы на покупку у Ивана нет, он решил использовать ипотечный кредит и сдавать квартиру в аренду так, чтобы рентные платежи целиком покрывали платежи по ипотеке и чтобы благодаря этому через 10 лет полностью рассчитаться с кредитом. Анализ рыночных ставок аренды показал, что однокомнатную квартиру в спальном районе у метро с хорошим ремонтом можно сдать за 30 тысяч рублей в месяц.
При 10 %-ной ставке по кредиту Иван мог взять 2,2 миллиона рублей так, чтобы платить не более 30 тысяч рублей в месяц по кредиту и рассчитаться через 10 лет. Цена таких квартир на рынке составляла от 4,5 до 5,5 миллиона рублей. Таким образом, собственных средств у Ивана должно было быть не менее 2,5 миллиона рублей, чтобы осуществить задуманное. Именно столько стоила его недвижимость в родном городе Красноярске, которую он успешно продал после произведенных расчетов и предварительного одобрения банком кредита под желаемую ставку в 10 %. Ивану повезло – он сумел найти квартиру у метро с отличным ремонтом за 4,5 миллиона рублей. Хозяева спешили с продажей, так как уезжали из страны, и даже оставили практически всю мебель и технику.
Повезло и со сдачей – уже через три дня после опубликования объявления в квартире поселилась молодая семья.
Конечно, остались риски понижения рыночных ставок аренды, как во время кризиса 2008–2009 годов, и риск простоя квартиры при смене жильцов. Также необходимо подумать о расходах на текущий ремонт в течение 10 лет сдачи квартиры в аренду.
Но главное сделано – квартира приобретена, сдана и окупает платежи по кредиту. Через 10 лет сын Ивана Андрей сможет жить в собственной квартире.
Не так гладко сложилась ситуация у семьи Кравцовых из Нижнего Новгорода – они купили квартиру в Турции, чтобы там отдыхать самим и получать доход во время сезона. Управляющая компания, которую они наняли, сдавала квартиру с серьезными простоями даже во время пика сезона. Коммунальные платежи в общей сложности порядка 4 тысяч евро в год не покрывались доходом от аренды. Кроме того, им самим уже поднадоело ездить в Турцию, и они стали покупать путевки в другие страны. Решили было продать квартиру – рыночная цена, оказалось, серьезно упала с момента покупки, но и по более низкой цене не получалось продать ее в течение нескольких месяцев.
Поэтому главное, что нужно всегда четко понимать при покупке недвижимость, – это ЦЕЛЬ ее приобретения. И лучше, чтобы она была одна. Сложно совместить отдых и получение такого дохода от сдачи в аренду недвижимости, чтобы он покрывал хотя бы текущие затраты на одном объекте. Особенно если эта недвижимость далеко, а вам некогда самостоятельно заниматься этими вопросами.
Приобретая недвижимость, четко осознавайте цель покупки.
То же самое касается и получения дохода от роста стоимости и аренды. Как правило, выходит либо одно, либо другое. В развитых странах Европы сложно рассчитывать на рост стоимости, но можно найти неплохие объекты с точки зрения рентной доходности. Можно вкладывать деньги в строящееся жилье в расчете на рост стоимости после постройки, но его не сдашь в аренду.
В любом случае нужно четко представлять себе риски того или иного предложения, чтобы не оказаться в проигрыше и/или с неликвидным имуществом на руках, приносящим сплошные расходы. В той же Москве, несмотря на постоянный рост стоимости недвижимости, всегда остается риск того, что она будет снижаться (по оценкам некоторых экспертов – до 60 %) в случае сокращения коррупционных схем согласования документов на строительство. Не стоит забывать и о том, что качество большей части московского жилья не соответствует его цене. В некоторых городах России цены на недвижимость с 2008 года упали практически в два раза, например в Иркутске. Главное в таком случае – иметь возможность держать недвижимость в собственности до лучших времен, которые могут наступить через несколько лет, то есть изначально понимать, что вложение может оказаться очень долгосрочным для того, чтобы быть выгодным.
Если в вашем «списке счастья» значится дом именно как жилье – покупайте! Если недвижимость для вас – это средство вложить деньги для осуществления других пунктов «списка счастья», дочитайте книгу до конца! Вдруг вы и так уже можете себе это позволить – тогда вам инвестиционная квартира не нужна.
Автомобиль как критерий успешности его владельца
На мой взгляд, машина, как ничто другое в нашей жизни, должна покупаться по средствам. Исходите из того, что во всем цивилизованном мире принято брать такой автомобиль, чтобы его стоимость составляла четыре, максимум шесть месячных доходов семьи. А все эти сочинения на тему «стоимость машины должна равняться годовому доходу семьи» – это чисто российская выдумка. Помните, что в Лондоне только пользование автомобилем Range Rover хозяину обходится в 90 фунтов в день – соответственно, вы понимаете, что это для англичан действительно «королевский внедорожник». Посчитайте, сколько ваших месячных зарплат заложено в вашу машину, – если больше шести, то это явно авто не для вас, и его обслуживание съедает очень много ваших денег.
Вы работаете на кусок железа, а не он на вас!
Серьезно мешают реализации этого подхода на практике в российской действительности два мифа, культивируемые прежде всего теми, кто живет за счет автомобилистов: автопроизводителями, автосервисами и т. п.
Миф первый и самый опасный. Автомобиль как критерий успешности его обладателя. Возможно, его распространению и способствовала наша история советского дефицита на автомобили, но даже это, на мой взгляд, не оправдывает его существование. Самая опасная сторона здесь – люди свято верят в то, что человека на крутой машине нужно больше уважать. Это можно заметить на дороге: если ты на «приличной» машине – тебя и пропустят, когда ты хочешь, и «спасибо скажут», если ты кого-то пропустил. Если же машина невысокого класса – все с точностью до наоборот: водители «приличных» машин считают, что это ты должен уступать, сигналя тебе по любому поводу, ну а чтоб уступили дорогу – совсем редкость.
Вопрос к обладателям «приличных» машин: вы реально верите, что автомобиль может сделать вас более успешным? Или все-таки просто создать видимость? Подумайте об этом на досуге, особенно если автомобиль куплен в кредит и съедает ощутимую часть доходов на свое содержание, – это точно того стоит?
Пришла как-то на консультацию ко мне одна дама. Ситуация ее выглядела типично, если не сказать до смешного банально: купила автомобиль за миллион рублей в кредит при доходе в 70 тысяч рублей в месяц. Ежемесячные платежи только по кредиту в размере 30 тысяч рублей довели даму до отчаянного состояния. А ведь еще расходы на содержание, плюс аренда квартиры обходилась ей в 20 тысяч рублей в месяц. Пришла она и спрашивает: «Что мне делать? Посоветуйте что-нибудь. Вы же финансовый консультант!»
Да, я финансовый консультант, но не волшебник и не фокусник, даже не алхимик. Я посоветовала: «Продавать машину. Гасить остаток кредита. Покупать другую машину за более адекватные доходу деньги».
Дама посмотрела на меня и сказала: «Так я и думала, что ничего дельного вы не скажете. Машину я не продам – это мой имидж. Вы меня так и не поняли». И ушла…
Не знаю дальнейшей судьбы этой дамы. Но это и не важно. Такие ситуации встречаются довольно часто. Я вижу, как люди ради имиджа, который, видимо, для них действительно ВСЁ, лишают себя комфортной с финансовой точки зрения жизни ради машин, которые им не по карману. Такого человека очень легко отличить от того, кому аналогичный автомобиль «ничего не стоит». А вы не думали, что владение машиной «не по карману», наоборот, портит ваш имидж? По крайней мере, у меня такие люди вызывают только усмешку…
Стоит сказать и об обратной ситуации: когда люди покупают весьма дешевые подержанные авто по очень низкой цене и потом тратят на ремонт в несколько раз бо?льшие суммы, чем первоначальная стоимость покупки. «Мы не такие богатые, чтобы покупать дешевые вещи. Бесплатный сыр только в мышеловке» – тут подойдет весь набор прописных истин. Не можете себе позволить нормальный автомобиль – тогда зачем он вам вообще? Только не говорите мне и здесь про имидж!..
Миф второй. Личный автомобиль дает свободу. Ну, во-первых, сразу хочется сказать об уходе за ним: заправка, мойка, мелкий ремонт, регулярная замена масла, сезонная смена резины – на все это нужно тратить личное, свободное от работы время. Ну а пробки? А в аварии хоть раз попадали – сколько инстанций пришлось обойти и в скольких очередях постоять?
Но этот миф, конечно, не такой опасный, как первый. Здесь речь просто о потерях свободного времени… и денег.
Один клиент после консультации, на которой мы в том числе общались на тему покупки автомобиля, написал мне: «Лично я сейчас стою перед выбором: взять Nissan Juke в топовой комплектации – и тогда и его покупка, и обслуживание будут незаметны для моего бюджета, или пойти на поводу у «понтов» и взять авто явно дороже – и тогда никто из друзей не посмеет съязвить про меня. Но параллельно я думаю – стоит ли моя заниженная самооценка 140 тысяч рублей только за КАСКО? Дешевле обратиться к психологу».
Пока не знаю, на каком варианте он остановился в итоге, но само осмысление этого вопроса меня уже очень радует.
Самообразование
Я – за любое самообразование. В современном мире Интернет дает нам безграничный доступ к разносторонней информации, на любой вопрос можно найти ответ в считаные минуты. Проблема только в правильности этого ответа, а также в том, подходит ли этот ответ именно вам.
У меня, как вы поняли, много знакомых. Есть среди них и такой, который очень не любит посещать докторов и самостоятельно ставит себе диагнозы через Интернет, прописывает лечение и применяет его на практике. Он ошибался не раз, принимая не то, что нужно, или не от того, от чего нужно. Но это его не останавливает – ошибки пока были некритичны для здоровья. Самое опасное в том, что не раз он оказывался прав, и это позволяет ему делать выводы о верности его подхода к самодиагностированию и самолечению с помощью Интернета. Но я боюсь даже представить, чем это может закончиться в итоге. Все-таки, наверное, не зря на врача учатся больше шести лет…
То же самое происходит и в сфере управления личными финансами. Наиболее распространенный миф среди тех, кто начал нормально зарабатывать: я посижу в Википедии и во всем сам разберусь. Так до определенного времени думали и Дмитрий с женой Ксенией.
Дмитрий и Ксения – преуспевающие маркетологи с высшим гуманитарным образованием. Началось все с прочтения книг того же Кийосаки – впечатлили примеры с покупкой недвижимости в кредит и последующей сдачей ее в аренду для покрытия кредитных платежей, показывающие, как без копейки собственных денег через несколько лет становишься владельцем недвижимости. Только они забыли просчитать этот вариант в условиях реальной новосибирской действительности. Просто загорелись, пошли в банк, оформили кредит, выбрали понравившуюся квартиру, купили. И как же они были удивлены, когда оказалось, что квартиру можно сдать только за 20 тысяч рублей, а платеж по ипотеке оказался 30 тысяч рублей в месяц. Сначала они покрывали разницу за счет собственных средств, не отказавшись от идеи. Но жильцы стали просить то установить телефон, то приобрести шкаф, то сделать косметический ремонт в счет квартирной платы, а потом могли съехать и забрать с собой купленные вещи… В общем, возникли не только дополнительные расходы, но и регулярная головная боль с решением различных вопросов по квартире – от поиска новых жильцов до ремонта и недовольства соседей. В общем, через два года квартиру решили продать. Только цены на рынке упали, да и квартиру под ипотекой оказалось продать не так просто. В общей сложности потери от всей этой затеи составили около 300 тысяч рублей – благо были накопления, чтобы сразу рассчитаться и забыть. Они были счастливы, что все закончилось. Решили, что недвижимость – это не их конек.
К тому времени Ксения увлеклась «золотой темой». По ее прогнозам, построенным на основе данных из Интернета, цены на золото точно должны были серьезно вырасти в ближайшие пару лет. Купили золото на все накопления (около 300 тысяч рублей) в середине 2006 года по 700 долларов за унцию. Только одного не учли – что цена была на пике роста. Затем началось падение, которое продолжалось более года. Продали все в середине 2007 года, не выдержав, по 670 долларов за унцию. Уже к концу 2007 года цена на золото превысила 700 долларов за унцию и затем продолжила свой рост в течение почти года. Вот тогда Ксения поняла, что дело тут не только в знаниях, прогнозах, но еще и в терпении и эмоциях. Ведь по сути она оказалась права, рассчитывая на рост стоимости золота в течение двух лет. Но не хватило знаний в теории инвестирования. Вы догадываетесь, что сейчас происходит с Ксенией, когда унция зашкаливает за 1700 долларов? Боюсь, что такая заоблачная цена на нее все-таки подействует, и как бы она снова не ринулась вкладывать туда все свои средства…
Самое интересное, что эти вынутые из золота деньги и новые накопления Дмитрий, ее муж, решил вложить в акции – он прочел интересную статью на эту тему и потом еще книгу о спекуляциях на фондовом рынке. Что они и сделали в начале 2008 года. В конце того же года продали все, спасая остатки сбережений… положили все на депозит и успокоились. Обидно стало, когда рынки вновь выросли и превысили уровень начала 2008 года.
Тогда и решили обратиться за консультацией к профессионалам…