заказчик (заказчик-застройщик) в отличие от застройщика (инвестора) обладает профессиональными навыками и отвечает требованиям, предъявляемым законодательством;
для выполнения функций заказчика (заказчика-застройщика) требуется строительная лицензия, которая, как правило, отсутствует у застройщика (инвестора).
Договором между застройщиком (инвестором) и заказчиком (заказчиком-застройщиком) предусматривается возложение на последнего обязанностей по получению и оформлению исходных данных для проектирования объектов строительства, по оформлению исходно-разрешительной документации на строительство, заключение договора строительного подряда и т. д.
Договором могут быть предусмотрены различные формы контроля застройщика (инвестора) за деятельностью заказчика (заказчика-застройщика). В частности, застройщик (инвестор) вправе привлечь третье лицо (инженера) для контроля и надзора за выполнением заказчиком (заказчиком-застройщиком) своих обязательств по договору. Кроме того, инженер может выполнять функции контроля за деятельностью генерального подрядчика (соответствующие условия должны быть включены в договор подряда между заказчиком (заказчиком-застройщиком) и генеральным подрядчиком);
проектировщик – юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), которое по договору подряда с застройщиком (инвестором) или заказчиком (заказчиком-застройщиком) разрабатывает проект объекта недвижимости. Проектировщик должен иметь лицензию на проектирование зданий и сооружений.
Проектировщик вправе привлекать иных лиц (субподрядчиков) для отдельных работ, предусмотренных договором подряда на выполнение проектных работ (например, инженерных изысканий).
Проектировщик по договоренности с застройщиком (инвестором) или заказчиком (заказчиком-застройщиком) вправе вести авторский надзор за строительством объекта недвижимости;
генеральный подрядчик – юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), которое по договору подряда с заказчиком (заказчиком-застройщиком) ведет строительство объекта недвижимости. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию на строительство зданий и сооружений.
Генеральный подрядчик вправе привлекать иных лиц (субподрядчиков) для проведения отдельных работ, предусмотренных договором подряда на выполнение строительных работ.
Основные стадии инвестиционного процесса в строительстве
Предлагаемый читателю материал составлен с учетом особенностей нормативной базы Московской области. Но в целом изложенный набор стадий подготовки предпроектной и проектной документации, строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости универсален и может быть реализован в любом субъекте Федерации.
Подготовка исходно-разрешительной документации
Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД) производится для определения принципиальной возможности размещения объекта строительства на земельном участке. Состав ИРД зависит от наличия или отсутствия утвержденной градостроительной документации. Как правило, результатами этой стадии являются:
• градостроительное заключение, к которому должна прилагаться схема размещения объекта в масштабе 1: 10 000 и план размещения объекта в масштабе 1: 2000 с планировочными ограничениями, границами земельного участка и проектными предложениями по застройке примыкающих к участку территорий;
• проект постановления главы соответствующего района о согласовании размещения объекта и разрешении ведения проектных и изыскательских работ.
Правовая основа: раздел 3 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Санитарно-эпидемиологическое заключение о соблюдении санитарных норм и правил при выборе земельного участка для размещения объекта строительства
Предоставление земельных участков под строительство объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии таких объектов санитарным правилам.
Правовая основа: ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; Постановления главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2003 г. № 88; от 8 апреля 2003 г. № 34; от 10 апреля 2003 г. № 38.
Государственная экологическая экспертиза места размещения объекта
В соответствии с законодательством места размещения зданий, строений, сооружений и иных объектов выбирают с соблюдением требований законодательства при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы. Государственная экологическая экспертиза места размещения объекта проводится экспертной комиссией, сформированной Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (его территориальным округом). Заказчиком экспертизы признается лицо, планирующее вести строительство объекта на выбранном земельном участке.
Для проведения экспертизы в указанный орган необходимо представить:
• материалы оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС);
• результаты обсуждения строительства объекта на общественных слушаниях (с местными жителями и общественными организациями). Обязанность информировать население о проведении оценки планируемого строительства объекта возложена законом на заказчика экспертизы. Следует помнить, что информационное сообщение должно быть размещено как в официальном издании органа государственной власти субъекта Федерации, так и в официальном издании органов местного самоуправления соответствующей территории. Информационное сообщение должно также содержать сведения о времени и месте проведения общественных слушаний. Обязанность организации общественных слушаний лежит на заказчике экспертизы и органах местного самоуправления соответствующей территории;
• документы предварительного согласования места размещения объекта:
– акт выбора земельного участка;
– проект границ земельного участка (ситуационный план);
– заключение органа по управлению водным хозяйством (в случае, если объект находится в водоохраной зоне, в санитарном поясе и т. п.);
– заключение областного органа санитарного надзора по выбору земельного участка;
– акт обследования зеленых насаждений и перечетная ведомость (подготавливается местными экологами или представителями лесных служб);
– заключение ФГУП Геоцентр об отсутствии полезных ископаемых на территории земельного участка;
– заключение местного органа архитектуры и градостроительства;
– справка об отсутствии культурных ценностей на территории земельного участка из Министерства культуры (областного Управления культуры);
– заключение службы экоаналитического контроля (подготавливается на основании перечисленных документов).
Правовая основа: п. 2 ст. 35 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации (приложение к приказу Госкомэкологии России от 16 мая 2000 г. № 372).
Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения
Получение технических условий на подключение проектируемого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (инженерным коммуникациям) необходимо в случае, если функционирование объекта капитального строительства невозможно без такого подключения.
Технические условия предусматривают максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, водоснабжения, канализации и т. п.). Информация о технических условиях, сроке их действия, а также о плате за подключение предоставляется организациями, эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков.
В настоящее время в Московской области предоставляются технические условия для подключения к водопроводу, канализации, сетям газоснабжения, теплоснабжения и горячего водоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации и др.
Правовая основа: ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации; приложение 6 к ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Издание главой соответствующего района постановления о согласовании размещения объекта строительства и разрешении ведения проектных и изыскательских работ
Данное постановление служит основанием для:
• согласования места размещения объекта областными органами государственной власти;
• получения разрешения (ордера) на проведение инженерных изысканий;
• получения необходимых технических условий на подключение к инженерным коммуникациям;
• получения архитектурно-планировочного задания;
• разработки проектной документации.
Правовая основа: раздел 3 приложения 5 к ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Согласование проекта строительства объекта на уровне области
Согласование проекта строительства объекта на уровне субъекта Федерации (Московской области) происходит следующим образом:
1) издание Правительством Московской области постановления о реализации инвестиционного проекта по строительству объекта;
2) решение межведомственной комиссии по градостроительному регулированию и организации территории Московской области о согласовании объекта строительства в случае, если размещение объекта не предусмотрено документацией по градостроительному планированию развития территорий Московской области и (или) поселений и муниципальных образований Московской области либо при ее отсутствии.
Правовая основа: Порядок рассмотрения инвестиционных проектов, реализуемых или предполагаемых к реализации на территории Московской области (утвержден Постановлением Правительства Московской области от 14 апреля 2004 г. № 211/1); Постановление Правительства Московской области от 11 апреля 2003 г. № 208/12 «О дополнительных мерах по обеспечению градостроительного регулирования и организации территории Московской области».
Проведение инженерных изысканий
Под инженерными изысканиями понимается изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков. Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.
Правовая основа: ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации; п. 8.2 Закона Московской области «Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов и других поселений и рекреационных комплексов Московской области»; ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Подготовка проекта строительства
Проект строительства представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Правовая основа: ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации; ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»; Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174).
Согласование проекта строительства
Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрено согласования до экспертизы разработанной проектной документации с государственными органами и организациями. Однако на практике некоторое время еще будет сохраняться действующий порядок, предусматривающий согласование проектной документации, в частности, со следующими органами и организациями:
• с местными органами архитектуры и градостроительства с рассмотрением при необходимости и в случаях, специально указанных в АПЗ, Главархитектурой Московской области в части приемлемости архитектурно-планировочных решений. Одновременно проверяется полнота выполнения в проектной документации требований и условий, изложенных в постановлении главы муниципального образования и в АПЗ;
• с организациями, выдавшими технические условия на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, – в случае отступления от этих условий (получение новых, измененных технических условий);
• с органами, утвердившими государственные нормативы, – при отступлении от действующих государственных норм, правил и стандартов.
Как правило, обязанность по согласованию проектной документации возлагается на проектировщика.
Правовая основа: п. 5 ТСН ППС-99 МО «Порядок предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области».
Санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии проектной документации на строительство объекта санитарным нормам и правилам
Строительство объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соответствии таких объектов санитарным нормам и правилам.
Правовая основа: ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»; Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 30 апреля 2003 г. № 88; от 8 апреля 2003 г. № 34; от 10 апреля 2003 г. № 38.
Государственная экологическая экспертиза проекта строительства
Государственная экологическая экспертиза проекта строительства объекта проводится в дополнение к экспертизе места размещения объекта. В результате проведения экспертизы проекта строительства устанавливается соответствие планируемой деятельности экологическим требованиям, т. е. предупреждение возможных неблагоприятных воздействий на окружающую природную среду.
Правовая основа: ст. 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»; ст. 12 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».
Проведение государственной экспертизы проекта строительства
Основная цель государственной экспертизы проекта строительства – предотвращение создания объектов, строительство и использование которых может нарушить права физических и юридических лиц или не отвечает требованиям утвержденных норм и правил. При проведении этой экспертизы проверяется соответствие проекта строительства исходным данным, техническим условиям и требованиям по проектированию и строительству объектов, выданным ранее органами государственного надзора и контроля и заинтересованными организациями.
Функции государственной экспертизы проекта в Московской области возложены на государственное учреждение Московской области – Центр государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве (Мособлгосэкспертиза).