Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды - Лужина Александра

Александра Лужина

Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРАВОСУДИЯ

Автор

A. Н. Лужина, доцент кафедры гражданского права Российского государственного университета правосудия, канд. юрид. наук, доцент.

Рецензенты:

B. В. Горшков, председатель судебного состава по гражданским делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ:

Е. Б. Козлова, директор Центра научных исследований, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции (РИА Минюст России)», д-р юрид. наук, доцент.

Информационная поддержка СПС «КонсультантПлюс».

Введение

Законодатель в п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит определение понятия «недвижимое имущество»: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество: жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Насколько приведенное определение понятия «недвижимое имущество» раскрывает его содержание? Согласно теории права определение должно раскрывать содержание того или иного явления и в том числе через его признаки.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит один-единственный признак недвижимого имущества – прочная связь с землей (то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), а в целом – это перечень видов недвижимости.

Мнения по поводу официального определения понятия «недвижимое имущество» разделились. Ряд ученых считают его универсальным[1], другие – что оно не отвечает современным условиям[2], не содержит исчерпывающий перечень признаков недвижимого имущества[3].

Судебная практика свидетельствует о необходимости уточнения ряда признаков, формирования дополнительных квалификационных характеристик недвижимого имущества, позволяющих определить тот или иной объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости или составной части иного объекта недвижимости.

Например, до 01.01.2017 г. существовала проблема квалификации машино-мест в качестве объектов недвижимого имущества. Судебная практика выработала две позиции:

• парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи – нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № АЗЗ-10690/2007-03АП-93/2008 по делу № АЗЗ-10690/2007);

• парковочное место признается (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 № КГ-А40/4518-08-1,2 по делу № А40-49509/07-63-401).

Вопросы квалификации тех или иных объектов в качестве недвижимости возникают и при выделении квартир в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества в объекте незавершенного строительства (определения Верховного Суда РФ от 10.04. 2012 г. №5-В12-10; от 19.06. 2012 г. № 5-В12-11, раздел 4).

Признание самостоятельным объектом недвижимого имущества части помещения или части земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122— 889, разделы 2 и 3).

Признание того или иного объекта капитального строительства самовольной постройкой (Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184, Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 № 15-КГ13—4, раздел 6).

Определение состава Единого недвижимого комплекса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), раздел 5) и др.

Отсутствие единого подхода к определению тех или иных вещей в качестве недвижимости связано и с тем, что законодатель, определяя недвижимое имущество в качестве объекта гражданских прав, раскрывает его признаки в целом ряде нормативных правовых актов, интерпретируют их в кодексах, иных федеральных законах, подзаконных актах, в законодательных актах субъектов Российской Федерации, которые, например, необходимо учитывать при определении пригодности жилых помещений к использованию по первоначальному назначению (ст. 5ЖК РФ).

Большой массив действующего федерального и регионального законодательства порождает объективную необходимость в навигаторе, который бы адаптировал норму к соответствующему процессу, происходящему в общественной жизни. Эту роль, на наш взгляд, вполне успешно выполняют правовые позиции Верховного Суда РФ как форма толкования закона.

Правовые позиции Верховного Суда РФ, а ранее, до 6 августа 2014 г., и Высшего Арбитражного Суда РФ являются эффективными инструментами адаптации норм права к конкретным обстоятельствам дела, устраняют неоднозначность и неопределенность в применении соответствующего законодательного правила[4].

Например, ст. 222 ГК РФ в абз. 2 п. 3 предусматривает: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При буквальном толковании нормы арендаторы земельных участков, которые возвели на них самовольную постройку, лишаются возможности признать на нее свое право собственности (Апелляционное определение Самарского областного суда от 01.04.2013 по делу №33-2496/2013, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 31.07.2012 по делу № 33-7482, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 по делу № А41-37722/11)[5].

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 19 марта 2014 года указал, что при рассмотрении соответствующей категории дел необходимо применять системное толкование следующих правовых норм: ст. 30.1, пп. 2 п. 1. ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п. 1 ст. 615 ГК РФ. Из чего следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан[6]. Позиция Верховного Суда РФ в данном случае позволила арендаторам земельных участков при соблюдении вышеуказанных требований обращаться в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на объекты самовольного строительства в порядке и. 3 ст. 222 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание и на два решения Конституционного Суда РФ, которые раскрывают значение судебных правовых позиций. Так, Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 №29-П рассматривает решения Верховного Суда РФ как разъяснения по вопросам судебной практики, целью которых является устранение неопределенности нормы, обеспечение ее однозначного истолкования и единообразного применения, в том числе при необходимости адекватного и своевременного приспособления регулирующей роли нормы в единстве ее буквы и духа к той или иной сфере общественных отношений в их динамике; при этом, однако, необходимо соблюдение принципа поддержания доверия граждан к закону, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости – предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям[7].

Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 №911-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» дает правовую оценку решениям арбитражных судов кассационной инстанции, но в силу универсальности критериев ее можно применить и к правовым позициям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ: «Такое толкование закона… направлено на обеспечение единообразного толкования и применения норм материального и процессуального права арбитражными судами и, следовательно, – на реализацию вытекающего из статей 1 (часть 1), 6 (часть 2), 17 (часть 3) и 19 Конституции Российской Федерации принципа юридического равенства, которым обусловливается необходимость формальной определенности, точности, ясности, недвусмысленности правовых норм и их согласованности в системе действующего правового регулирования, которая может быть обеспечена лишь при условии единообразного понимания и толкования правовых норм»[8].

Особенности правового статуса того или иного объекта недвижимости с учетом положений основных законодательных актов и правовых позиций высших судебных инстанций приведены в табл. 1.

Таблица 1

Основные положения действующего законодательства и судебной практики, связанные со статусом объектов недвижимого имущества

Из таблицы видно, что в настоящее время, в 2014—2017 гг., во-первых, произошли изменения отдельных ключевых положений действующего законодательства (например, статус самовольной постройки, виды недвижимого имущества), во-вторых, были приняты новые правовые позиции высших судебных инстанций, уточняющие положения тех или иных объектов недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства, части земельного участка или иной недвижимости, ЕНК, машино-место), что требует изучения законодательных новаций в сопоставлении с ранее действовавшими положениями нормативных правовых актов, позиций судебных инстанций в совокупности с общими положениями теории права. Это позволит определить возможные пути развития правоприменительной и судебной практики в сфере недвижимого имущества.

Таким образом, недвижимое имущество, являясь, безусловно, одним из наиболее значимых объектов гражданских прав как с позиции экономики (высокая стоимость создания, содержания и эксплуатации, объект инвестирования), общества (недвижимое имущество всегда имеет строго целевое назначение, которое обуславливает пределы его использования, налагает дополнительные обязанности на собственника в интересах общества в целом), так и государства (требует предметного законодательного регулирования, во-первых, в целях обеспечения прав и законных интересов и частных, и публичных субъектов, во-вторых, в связи с видовым разнообразием, земля и воздушные суда, недра и единые недвижимые комплексы, требует установления и разработки технических регламентов безопасности объектов для жизнедеятельности населения Российской Федерации).

В учебном пособии представлен авторский подход к определению признаков недвижимого имущества, рассмотрены отдельные объекты недвижимости на основании положений действующего законодательства, позиций судебной практики и теоретических изысканий.

Раздел 1.

Понятие «недвижимое имущество»

К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Как уже отмечалось во введении к настоящему учебному пособию, определение, которое представлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не в полной мере отражает все признаки, которыми должен обладать тот или иной объект, чтобы он мог быть квалифицирован в качестве недвижимого. Комплексный анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить следующие необходимые признаки недвижимого имущества, которые присущи большему количеству объектов, признаваемых в качестве недвижимых.

А. Прочная связь с землей. В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению[10].

Прочная связь с землей должна быть как фактической, так и юридической.