С 11 апреля 2018 г. за 30 дней до общего собрания собственников УО должна внести предложения о размере платы за содержание жилья. К предложенному размеру прикладывают смету и обоснование. Такую информацию УО размещает на досках объявлений в подъездах или на придомовой территории МКД (п. 31 Правил содержания общего имущества).
Все остальные собрания, кроме годового, будут внеочередными. Это обязательно нужно указывать в заголовках всех документов, подготовленных для проведения ОСС.
ПРИМЕР
«ПРОТОКОЛ №….
внеочередного общего собрания собственников
помещений многоквартирного дома №……
расположенного по улице…………… города…………».
Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе любого собственника в доме или управляющей организации, которые обязаны уведомить всех собственников в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. И лучшим подтверждением того, что такое сообщение действительно было направлено всем собственникам, будут являться почтовые квитанции об отправке сообщений.
К сожалению, в жилищном законодательстве много обязывающих норм, которые не выполняются, так как последствия их невыполнения не определены. Можно сколько угодно много говорить о необходимости проводить ОСС, однако на практике не так много есть МКД, в которых собственники это понимают и, что важно, делают. Чаще всего ОСС проводятся по вопросам, касающимся капремонта общего имущества, так как без решений общего собрания капремонт просто невозможно ни начать, ни провести…
Самый оптимальный вариант – утвердить положение о проведении ОСС в Вашем доме. Тогда можно избежать многих проблем.
НАПРИМЕР, в положении можно установить, что:
– годовое ОСС проводится, допустим, в первую субботу апреля каждого года;
– председатель Совета МКД всегда будет председателем собрания (на срок полномочий);
– счетная комиссия будет из трех человек. Можно определить на какой срок и кто конкретно войдет в счетную комиссию (например, члены Совета МКД);
– сообщения о проведении ОСС размещаются на досках объявлений в подъездах, там же размещаются уведомления о принятых решениях;
– форма проведения ОСС – очно-заочная и т. д.
Формы общего собрания
Дома различаются по количеству квартир и по активности собственников, по их готовности участвовать в управлении общим имуществом. Как ни абсурдно звучит, но иногда в большом доме собрать и провести ОСС проще, чем в МКД, где проживают 20 собственников. Законодатель предоставляет возможность выбрать форму проведения общего собрания собственников применительно к любому МКД. Жилищным кодексом РФ определены три формы проведения общего собрания собственников помещений в МКД – очная, заочная и очно-заочная.
В таблице приведено их сравнение по способу голосования собственников.
Очная форма проведения ОСС предполагает сбор собственников в МКД в конкретном месте в определенные инициаторами собрания дату и время для обсуждения вопросов повестки дня и голосования.
► Обратите внимание!
При очной форме ОСС возможно голосование собственников в письменной форме, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на ОСС, в судебном порядке.
Для сведения
Эта форма подходит для домов с количеством квартир порядка 30–50. Как правило, на собрание выходят не все собственники, и набрать кворум для его проведения бывает сложно, особенно, если есть вопросы, для решения которых требуется 2/3 голосов всех собственников в МЕД.
Законодательство позволяет в отсутствие кворума на очном собрании перейти к заочной форме голосования с той же повесткой дня, но это существенно увеличивает длительность ОСС:
1) сообщение о собрании в очной форме (за 10 дней до даты ОСС);
2) собрание (нет кворума);
3) уведомление об отсутствии кворума (не позднее чем через 10 дней после даты ОСС);
4) сообщение о переходе к заочной форме (за 10 дней до даты начала заочного голосования);
5) заочная форма собрания (длительность голосования определяется инициаторами собрания и указывается в сообщении об ОСС в заочной форме).
► Обратите внимание!
Пункты 3 и 4 можно совместить, но тщательно проведите расчет сроков начала заочного голосования!!!!
В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно-заочной?
1) Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
♦ Важно!
Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку дня менять нельзя!
2) Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня собственниками или их представителями, которые присутствуют на очной части с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
Преимущества очно-заочной формы ОСС:
а) это, по сути, одно собрание – между очной частью и заочным голосованием нет временного промежутка;
б) очная часть ОСС проводится в любое время в период голосования собственников;
Например, собрание проводится в период с 01.04.2018 г. по 01.05.2018 г. – очную часть ОСС можно объявить в любой день внутри этого периода, даже в последний день приема решений собственников.
в) собственники голосуют письменно один раз по выбору – на очной части или на заочной;
г) кворум на ОСС определяется после подсчета всех сданных вовремя решений собственников.
♦ Важно!
Голосование всех собственников при проведении общего собрания в очно-заочной форме проводится только в письменном виде!
ВЫВОДЫ
При выборе формы проведения ОСС необходимо учесть следующие факторы:
1. количество собственников в МКД. Если собственников в доме много, то самый удобный способ – очно-заочное голосование;
2. их активность, т. е. сколько собственников готово участвовать в ОСС;
3. необходимость обсуждения вопросов повестки до голосования.
Если будут рассматриваться вопросы, по которым исход голосования не может быть достаточно точно спрогнозирован, то необходимо еще до принятия решения о проведении ОСС активно работать с собственниками путем:
– подготовкой необходимых документов, разъясняющих позицию инициаторов ОСС по предлагаемым вопросам повестки;
– собраний по подъездам;
– проведения информационного собрания для обсуждения вопросов, связанных с формированием повестки ОСС. На такое собрание можно пригласить не только собственников, но и всех пользователей помещений в МКД. Хотя они не могут голосовать на ОСС, тем не менее, принимаемые решения касаются их напрямую.
Компетенция ОСС
Собственники на общем собрании могут принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции ОСС.
Компетенция (от лат. добиваюсь, подхожу, соответствую):
– круг полномочий, предоставленный законом, уставом или иным документом органу или должностному лицу;
– круг вопросов, в которых личность хорошо осведомлена; – совокупность социальных функций, которыми владеет человек при реализации социально-значимых прав и обязанностей.
Компетенция общего собрания означает круг вопросов, по которым могут быть приняты решения собственниками помещений в доме только на ОСС, так как общее собрание и является органом управления МКД.
Жилищным законодательством РФ установлены правила проведения ОСС и, в том числе, количество голосов собственников, которое необходимо для принятия того или иного решения.
Самое большое количество голосов собственников надо набрать по вопросам, касающимся распоряжения общим имуществом. Это сделано для того, чтобы обезопасить собственников в МКД от принятия поспешных решений, да и такой протокол труднее сфальсифицировать.
Зачастую люди пожилого возраста необоснованно доверяют словам всех, кто приходит к ним и говорит много красивых слов, особенно, если УО плохо работает, агитируют, например, за смену компании и выбор новой, предлагая подписать лист голосования без соблюдения обязательной процедуры проведения ОСС.
♦ Важно!
Помните, нельзя не читая подписывать какие-либо документы, даже если Вам их приносит сосед по дому с уверениями, что после этих подписей непонятно за что, жизнь в доме значительно улучшится…
Итак, 100 % ГОЛОСОВАНИЕ.
В жилищном кодексе РФ определены вопросы, которые требуют согласие всех собственников в МКД.
Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Для сведения
Верховный Суд РФ дал разъяснения по этому вопросу в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.
В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.
Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв. м.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв. м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.
Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВС РФ напомнил, что:
– собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;
– уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;
– если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
– при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.
Между тем, согласия всех 100 % собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к проинструктированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.
Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.
Кстати, даже 100 % голосованием нельзя принять решение продать часть земельного участка. Но можно выгодно продать МКД вместе с землей, если все собственники в доме согласны продать свои квартиры одновременно, например, застройщику. Это чаще всего применимо к домам, в которых не более 12 квартир – просто при большем числе собственников трудно согласовать свои действия.
♦ Важно!
Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству. Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.
Для удобства пользования вопросы повестки дня, по которым принимается решение на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, 50 % голосов всех собственников в доме или 50 % голосов от присутствующих на собрании, сведены в таблицу. В указанной таблице вопросы повестки дня ОСС объединены в разделы «Общее имущество», «Управление МКД», «Проведение ОСС», «Жилищно-коммунальные услуги», «ГИС ЖКХ» и «Капремонт».
Безусловно, сложно себе представить многоквартирный дом, в котором все собственники приняли бы решение в пользу одного из собственников в отношении общего имущества. Чаще всего, вопросы повестки дня, связанные с использованием ОИ, заинтересованные собственники стараются подвести под кворум в 2/3 голосов.
Например, перевод помещения из жилого фонда в нежилой не требует какого-либо согласия собственников в доме, а вот обустройство входной группы (дверь на месте окна) требует проведения ОСС и голосования «За» 2/3-ми голосов собственников. Хотя, по большому счету, это тоже реконструкция МКД, но она считается незначительной, поэтому 100 % голосования не требует.