В 2012 году было произошло последнее значительное расширение границ города. В состав Москвы вошли значительные территории к Югу и Юго-Западу от МКАД. Эти территории получили название «Новая Москва».
Площадь Москвы увеличилась с 900 кв. км до 2500 кв. км. Было задано новое направление развития города – на юг и юго-запад – вдоль Киевского, Калужского и Симферопольского шоссе. В состав новых территорий вошли только 2 города – Щербинка и Троицк; основные территории – это малонаселенная сельская местность и леса.
За прошедшие 8 лет Новая Москва активно развивалась, но масштабная застройка велась в основном на территориях, напрямую прилегающих к МКАД, а также расположенных вдоль Калужского и Киевского шоссе. В рамках данной книги нас будут интересовать объекты недвижимости «Большой Москвы», поэтому мы с Вами будем рассматривать не административные границы районов, а фактическую застройку и глубину интеграции районов, расположенных за МКАД с традиционной Москвой.
Помимо территорий Новой Москвы, в состав Москвы за пределами МКАД входят следующие районы:
На юго-западе: Солнцево, Новопеределкино, Внуково
На западе: Инновационный Центр Сколково (часть Можайского района); Пос. Рублево, Мякинино и Рублево-Успенский эксклав (части района Кунцево)
На северо-западе: Митино, Куркино, Молжаниновский
На севере: Северный
На востоке: Восточный, Новокосино
На юго-востоке: Некрасовка, Жулебино (часть района Выхино-Жулебино за пределами МКАД), Косино-Ухтомский
На юге: Северное Бутово, Южное Бутово;
С учетом вышеперечисленных районов, Москва выглядит следующим образом:
Каждый из районов, расположенных за пределами МКАД, имеет свои специфические особенности, но зачастую они формируют зоны сплошной застройки с городами ближнего Подмосковья, создавая единую транспортную и социальную среду, поэтому с точки зрения оценки недвижимости, мы будем рассматривать укрупненные локации, включающие как административные районы Москвы, так и города Подмосковья. В рамках данной книги районы Москвы, районы Куркино и Молжаниновский будут рассматриваться вместе с городом Химки, Жулебино и Некрасовка – с городом Люберцы, Митино – с Красногорском и т. д.
Внутри МКАД в основном преобладает кольцевой принцип формирования территорий:
Внутри Садового кольца;
Между Садовым и ТТК;
Между ТТК и МКАД;
За пределами МКАД преобладает радиальный характер формирования территорий. Вдоль основных шоссе – Ленинградского, Киевского, Калужского, Дмитровского, Ярославского, Горьковского, Новорязанского, Минского – формируются смешанные территории, состоящие из районов Москвы и населенных пунктов Московской области.
Эти территориальные формирования называют кластерами.
Правило № 2. Центр Москвы – это территория внутри Садового Кольца. Московская недвижимость – это недвижимость, расположенная внутри МКАД. Недвижимость в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД, целесообразно рассматривать вместе с соседними населенными пунктами Московской области.
На конец 2018 года официальное количество москвичей составило 12630829 человек. Это делает Москву самым крупным мегаполисом России и Европы. Радиально-кольцевая структура города отражена в административном делении. Город (без учета территорий Новой Москвы и Зеленоградского АО) разделен на 9 административных округов, названных по сторонам света – Центральный, Северный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и т. д. Обычно применяют аббревиатуры – ЦАО, ЮВАО, ЮЗАО, СВАО.
При поиске недвижимости перед Вами встанет вопрос, какую карту использовать. В основном, Вы сможете найти карты с указанием административных округов и районов. Как, например, эта[2]:
Такая карта правильна с точки зрения администрирования города, но бесполезна для нас.
Более полезны карты с указанием природных зон и основных магистралей.
Карта 2[3]
2-я карта дает гораздо больше информации о Москве, чем первая. Мы видим лесные массивы, реку, основные автомагистрали. Тем не менее, этого тоже недостаточно.
Карта 3
Карта 3 наиболее информативна. То, что на первой карте выглядит как граница между районами Пресненский и Беговой, здесь превращается в район с промзонами, кладбищем, ж/д и ТТК. На этой карте совершенно отчетливо видно, что граница между районами проведена именно здесь не случайно.
Но чтобы разобраться даже в 3-й карте, нам требуется совершить определенное усилие.
Почему же нам так сложно извлекать информацию из административных карт? Потому что они непонятны. Сравните административную карту Москвы и какую-нибудь средневековую карту[4].
Для нас сразу очевидно, что остров разделен с севера на юг горной грядой. Западная часть острова – лесистая, а восточная более пустынная. Восточная часть острова в свою очередь разделена еще на 2 части – Северо-Восток и Юго-Восток. Можно предположить, что Северо-Восток более засушливый, чем Юго-Восток, потому что там совсем нет лесов. Из карты очевидно, что хотя это единый остров, доступ из Западной части в Восточную возможен только по морю или вдоль реки, проходящей среди гор в центральной части острова; доступ из Северо-Восточной части в Юго-Восточную возможен опять же только по морю, либо через горную гряду, окруженную пустыней в центре Восточной части острова. Если бы перед нами стояла задача построить на острове единственный город, наверное, мы бы его разместили рядом с бухтой, в которой можно разместить порт, и реками, которые бы обеспечили наш город питьевой водой.
Согласитесь, что такая карта гораздо информативней трех предыдущих.
А какой бы мы увидели Москву в виде такой средневековой карты? Карта не города, а ландшафта, в котором архитектурные объекты равноправная часть вместе с реками, холмами и прочим? Представьте горные массивы вместо железных дорог, МКАД и ТТК; болота вместо промышленных зон; реки вместо дорог и дремучие леса вместо лесопарковых зон.
Для нас такая карта будет гораздо полезнее, потому что мы будем видеть не границы абстрактных административных районов, а места, застроенные объектами недвижимости.
Давайте вспомним несколько терминов из школьного курса географии[5]:
Массив – ограниченный район с однородными свойствами;
Граница – линия, разделяющая районы с разными свойствами;
Барьер – линейно вытянутое препятствие;
Канал проницаемости – канал, через который осуществляется доступ к закрытой территории.
Применим эти термины для наших целей.
Массив – район, обладающий однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). В риэлторском сообществе уже давно прижился термин «жилой массив», и мы для определения таких районов будем использовать именно его.
Граница – в случае города границы между жилыми массивами обычно проходят по улицам, магистралям, или по Москве-реке.
Барьер – железные дороги в черте города, промышленные зоны, лесные массивы, Москва-река.
Канал проницаемости – в некоторых случаях, дороги и Москва-река служат не барьерами, а «каналами проницаемости», т. е. дорога/река не разделяет жилой массив, а соединяет его.
Обратите самое пристальное внимание на железные дороги! На обычных картах их, в отличие от МКАД и ТТК, обычно не показывают, но железные дороги выступают аналогом горной гряды в природе (барьер) – они всегда разделяют местность.
Вдоль железных дорог в Москве, как правило, находятся промышленные зоны. Промышленные зоны также являются барьером. С 2013 года правительство Москвы начало программу жилой застройки промышленных зон. Как только промышленная зона превращается в жилой комплекс, мы фиксируем изменение ландшафта – аналог осушения болот. Новый жилой комплекс становится частью прилегающего жилого массива.
Для правильной оценки недвижимости, руководствуемся следующим алгоритмом:
1. Определение зоны города;
2. Определение жилого массива;
3. Оценка объекта жилой недвижимости (жилой комплекс, многоквартирный дом или что-то другое);
4. Оценка лота – рассматриваемой квартиры или другого объекта недвижимости.
Для иллюстрации такого подхода давайте рассмотрим формирование жилых массивов на примере Пресненского района.
Часть Пресненского района расположена внутри Бульварного Кольца, часть – между Бульварным и Садовым кольцом, самая значительная часть района – между Садовым Кольцом и ТТК и, наконец, последняя часть – за ТТК.
Но непосредственно Пресней считается только Центральная часть этого района – часть между Садовым кольцом и ТТК.
Несмотря на то, что локация Москва-Сити полностью находится на территории Пресненского района, она выделяется как отдельный жилой массив со своей неповторимой архитектурой, равно как и район Патриарших Прудов, расположенный в Северо-Восточной части Пресненского района. Улицы Пресненского района, непосредственно примыкающие к Тверскому Бульвару, считаются частью Тверского района, а переулки к югу от Малого Никитского – частью Арбата.
Также обратите внимание, что часть Пресненского района, расположенная за ТТК (Шелепиха). относится к совершенно другой локации – формирующемся жилому массиву «Большой Сити».
Правило № 3. Для анализа объекта недвижимости нам требуется определить не административный район города, а жилой массив, в котором он расположен. Железные дороги являются барьером между жилыми массивами – аналог гор в природе. Промышленные зоны – аналог болот в природе – являются препятствием, но после осушения становятся обычными городскими территориями и входят в состав соседних жилых массивов.
История административного деления Москвы
* * *
К концу XIX века Москва довольно сильно вышла за пределы Садового кольца. Город теперь состоял из 17 районов (в то время называемых частями) и на Северо-Западе и Северо-Востоке границы города простирались далеко за пределы ТТК. Численность населения приблизилась к 1 миллиону.
Список частей (районов) Москвы 1888 год:
1. Городская
2. Тверская
3. Мясницкая
4. Пятницкая
5. Якиманская
6. Пречистенская
7. Арбатская
8. Сретенская
9. Яузская
10. Басманная
11. Рогожская
12. Серпуховская
13. Хамовническая
14. Пресненская
15. Сущевская
16. Мещанская
17. Лефортовская
Обратите внимание на ярко выраженный кольцевой принцип районирования. 3 района находятся полностью внутри Бульварного Кольца (Белый город); 7 – между Бульварным и Садовым Кольцом (Земляной город), причем территория 5 из них не пересекает Садовое кольцо.
Радиальное развитие города очевидно на север – вдоль Дмитровского шоссе, в меньшей степени на северо-запад и северо-восток.
Границы районов существенно отличаются от границ одноименных современных районов: Хамовники включают в себя часть современного Дорогомилово, но самая премиальная часть Хамовников – Остоженка – входит в состав Пречистенского района;
Арбатская часть район включает в себя территории Патриарших Прудов, которые сейчас входят в состав Пресненского района;
Сретенка и Яузский районы после революции 1917 года были ликвидированы и так и не возродились в каком бы то ни было виде.
Дореволюционные карты будут нам очень полезны[6].
Во-первых, Москва в пределах Садового кольца была полностью застроена к концу XIX века и сложившийся характер застройки до сих пор сохраняется;
Во-вторых, районы дореволюционной Москвы обладали большей внутренней однородностью, чем районы советского и современного периода;
В-третьих, изучая топонимику, сможете выяснить для себя много интересного. Возможно, жилые дома, построенные в местности, прежде называемой «Сукино Болото» или занятое «Холерным кладбищем» автоматически выпадут из поля Вашего интереса.
После революции 1917 года административное деление Москвы приобрело ярко выраженный радиальный характер. Это было связано с тем, что районы формировались не по географическому принципу, а на основе существующих подпольных партийных ячеек. В 1917 году – во время революции – их было всего 8, соответственно город поделили на 8 новых советских районов. Так как партийные ячейки существовали в рамках крупных промышленных предприятий, расположенных на окраинах города, впервые в мировой истории районы начали формироваться не от центра, а к центру. Число районов до 1935 года менялось от 6 до 10.
Значительное увеличение территории города произошло в период первых пятилеток в связи с развитием промышленности и приростом населения. К 1936 году население Москвы достигло 4 млн человек. Число районов увеличилось до 23. Границы многих районов пересекли ТТК и вплотную приблизились к МКАД.
Радиальное развитие города направлено на юг, где появилось 2 новых шоссе – Ленинский и Мичуринский проспекты.
Список районов Москвы в 1936 году:
1. Ленинский
2. Фрунзенский
3. Москворецкий
4. Кировский
5. Пролетарский
6. Таганский
7. Киевский
8. Молотовский
9. Первомайский
10. Краснопресненский
11. Красногвардейский
12. Советский
13. Свердловский
14. Куйбышевский