4. Определение стоимости вспомогательных (литерных) строений.
В связи с тем, что доля вспомогательных (литерных) строений в общей стоимости домовладения невелика (в среднем 5—15 %), их оценка проводится ориентировочно (например, баня – 200 тыс. руб., гараж – 150 тыс. руб., хозблок – 100 тыс. руб.). При этом учитывается стоимость ограждений, ворот, беседок, туалета и других подобных объектов, а также малых архитектурных форм (гротов, каскадов, фонтанов и т. п.).
5. Подведение итогов.
В результате вышеперечисленных действий оценщик составляет отчет (экспертное заключение), в котором суммируются полученные цифры (например: земля – 1650 тыс. руб., основное строение – 2450 тыс. руб., все вспомогательные строения – 480 тыс. руб.), и итоговый результат доводится до сведения заказчика. Пример подобной работы приведен в конце Видеоприложения 1.
Такое вполне объяснимо, ведь бригады сезонных строителей (шабашников), а также лицензированные «дачестроительные» фирмы смотрят при назначении цены на материальное благосостояние клиента: если человек позволил купить себе земельный участок ближе к городу, значит, у него есть средства. Постарайтесь доказать обратное: скажите представителям строителей, что такая цена не устраивает (деньги последние), и попросите скидку. Если вы оставите свой контактный телефон, то велика вероятность того, что через некоторое время последует звонок и будет названа более скромная цена.
Другой фактор, влияющий на назначение стоимости, – это расходы по транспортировке материалов и их закупочные цены. Вполне возможно, что шабашникам удастся приобрести брус и вагонку во Владимирской области по более низкой цене, чем в Московской, а также меньше потратиться на их перевозку. Стоимость земли и уплата местных налогов на называемую клиенту цену практически не влияет, за исключением, может быть, дополнительных поборов местных властей и миграционной службы.
Представьте себе, что вы нашли подходящий дом за приемлемую цену. Очень ответственный этап – его осмотр, ведь дачно- коттеджное строительство пущено в настоящий момент на самотек, и очень часто можно купить дом, который через некоторое время просто развалится.
Ведь очень часто бывает так: здание возводится по упрощенной технологии, с нарушением всех существующих строительных норм и правил (СНиПов), только лишь с целью его продать.
Затраты на ремонт такого «дворца» очень часто превышают сумму, которую вы за него уплатите.
Давайте рассмотрим основные «правила хорошего дома», то есть этапы строительной экспертизы индивидуальных строений.
1. Состояние фундамента, подпола и погреба.
Контролируются равномерность залегания (в случае, если имеются перекосы, двери и окна будут закрываться либо слишком свободно, либо с трудом); наличие гидроизоляции между фундаментом и стенами; качество бетона, используемого для работ (изготовлялся на месте или привозился с ЖБК); вентиляционных отдушин; состояние чернового и чистового пола первого этажа; глубина погреба и материал его стен (при слишком большом заглублении вода может попадать в подпол по принципу сифона). Кроме того, обратите внимание на участок, где возведен дом: если место низкое или сырое, ранней весной подвалы будут подтапливаться.
2. Состояние стен и междуэтажных перекрытий.
Подлежат контролю вертикальность, равномерность и толщина кладки (соответствие температурному режиму данной местности), толщина бруса или бревна, зазоры между ними, возможные трещины, соответствие массы стен нагрузке на фундамент. Проверьте гидроизоляцию между верхним этажом и чердаком, прочность перекрытий, а также обязательно состояние первого нижнего венца сруба или обвязки каркасного дома (на предмет гнили, плесени или влаги). Дополнительным плюсом кирпичному, монолитному или «пенобетонному» дому служит технология так называемого «теплого фасада». Однако она требует неукоснительного соблюдения правил строительства и подразумевает использование высококачественных специальных материалов.
3. Состояние кровли.
Тщательно осмотрите наружное состояние кровли (не поленитесь подняться на нее), на чердаке проверьте по возможности кровлю изнутри на предмет старых или свежих потеков. Если в доме имеется печка, буржуйка или камин, тщательно осмотрите изоляцию трубы в местах перехода через перекрытия и место выхода на крышу (желательно, чтобы оголовок дымохода был выше конька).
4. Состояние инженерных сетей.
Попросите затопить печь или камин, включить на полную мощность отопительные и электроприборы. Также включите все водопроводные краны, особенно если есть санузлы на втором этаже: при такой нагрузке напор пропадать не должен. Проконтролируйте состояние и прочность защитных устройств (решеток на окнах, дверей, замков). Осмотрите системы водоснабжения, канализации, газовую аппаратуру (если это имеется).
Еще одно пожелание. Сосредоточьте свое внимание на домах, которые уже простояли два-три года (об этом расспросите хозяев соседних земельных участков, заодно соберите информацию о личности продавцов). Как говорят автомобилисты, «хороший шум сам наружу выйдет», – то же самое и в строительстве: в среднем через два года после постройки вся халтура, сотворенная горе-мастерами в процессе работы, будет на виду, и опытный эксперт-строитель ее отметит. Если вы все-таки решитесь такой дом покупать, то можно серьезно (в отдельных случаях до 50 %) снизить предложенную цену.
Как показывает практика, приобретать «намокший» недострой с пеноблочными стенами можно уж по совсем бросовой (ликвидационной) цене, ведь зачастую такое строение дешевле снести и построить новое. Давайте более подробно разберемся со стадиями строительства типового загородного дома коттеджного типа с панельными или монолитными межэтажными перекрытиями.
1. Коробка. Название говорит само за себя: возведены только стены и перекрытия между уровнями, верхняя часть здания (стропила, фронтон и собственно крыша) отсутствует. Если подобная коробка простоит в климатических условиях средней полосы России две зимы и более, ее проще разобрать и на фундаменте (если, конечно, таковой сделан качественно) поставить новую.
2. Под крышей. В этом случае бывшие хозяева не смогли довести стройку до конца, но хотя бы приняли меры по защите возведенного от разрушения. В верхней части здания сделаны стропила, «зашит» фронтон, положена кровля, чаще всего временная (например, несколько слоев рубероида), но иногда и та, что была предусмотрена проектом. Также защиты тесом или закрыты специальными металлическими листами все дверные и оконные проемы. Конечно, вода попадает внутрь такого дома, но в незначительных количествах и ничего существенно не разрушает.
3. Под отделку. Внешне дом полностью соответствует проекту: установлены входные двери и окна, уложена предусмотренная крыша (для зданий коттеджного типа чаще всего металлочерепица). Однако внутренняя отделка и инженерия полностью отсутствуют. За здание на этой стадии продавцы часто уже просят рыночную цену, однако вложения по доведению дома до заселения зачастую превышают эту сумму.
4. Под ключ. Внутри произведена черновая отделка: выровнены полы, оштукатурены стены и потолки, установлены междуэтажные лестницы, дверные коробки и оконные откосы, и самое главное – вся инженерная начинка дома (водо- и электроснабжение, отопление и канализация) установлена и работает. Конечно, стоимость дома под ключ уже приближается к рыночной, и это, в случае нормально действующих коммуникаций, вполне справедливо.
5. Под заселение. Полностью выполнена и чистовая отделка, завезена и установлена сантехника, кухонная и ванная мебель, электроприборы (все это «на вкус и цвет» бывших хозяев). Часть оборудования продавцы готовы (иногда за дополнительную плату) оставить покупателям.
6. Эксплуатация до двух лет. Предыдущие владельцы уже прожили в доме год-полтора. Но по какой-то причине его продают. Это могут быть и серьезные конструктивные недостатки здания, обычно проявляющиеся через два, максимум три года после окончания основного строительства (стадия «под ключ»).
7. Эксплуатация от двух до пяти лет. Самый беспроблемный случай (если, конечно, покупателя устроит оборудование и отделка, выполненные продавцом). Здание еще не требует дорогого ремонта, инженерия отлажена и пока не изношена, обстановка не устарела ни морально, ни физически. К тому же хозяева обычно готовы обсуждать вопрос о скидке (правда, от первоначально высокой рыночной цены).
Перейдите по ссылке VIDEOKNIGA.TV/405
Когда отменяется балансовая оценка по стоимости БТИ? Начиная с 2015 года такого понятия более не существует.
Как я могу узнать кадастровую стоимость своей квартиры? В публичной кадастровой карте (ПКК) на сайте Росреестра rosreestr.ru.
Почему в ваших книгах с 2014 года изменились названия категорий домов?
Жизнь не стоит на месте. Например, появилось такое понятие, как жилье комфорт-класса (строящиеся сейчас серии панельных домов). Им присвоен индекс 2А1, а те серии, которые ранее входили в эту категорию (разработки 1980-х годов, например немодернизированные П-3, П-44, П-46, П-55, КОПЭ и другие), стали «просто» второй категории.
Зачем оценивать квартиры вручную, по каким-то методикам? Ведь это можно сделать на профильных сайтах.
Да, конечно, можно, но разброс цен иногда доходит до 20 %, что с точки зрения профессионального оценщика неприемлемо.
Как узнать актуальную кадастровую стоимость участка?
Так же, как и любого другого объекта недвижимости, найдя его в ПКК на сайте Росреестра.
Можно ли выполнить оценку земли, не выезжая непосредственно на место? Например, посмотрев риэлторские базы или обзвонив местные агентства?
Конечно можно. Когда оценка выполняется не особо тщательно, именно так и делается. Однако, чтобы получить более точное значение (интервал ± 7–8 %), придется выезжать и опрашивать представителей местной администрации, председателя/коменданта дачного/садового товарищества, руководителей близлежащего сельхозпредприятия, иногда даже соседей.
Чем отличается кадастровая стоимость земли от нормативной? Какая из них больше?
Начиная с 2015 года понятие «нормативная стоимость земли» более не применяется. Ранее она использовалась для начисления земельного налога по тем участкам, которые не прошли государственный кадастровый учет.
Глава 1.2. Оценщики недвижимости
На рынке оценочной деятельности предложение опережает спрос: в настоящее время к вашим услугам большое количество специалистов, готовых за вознаграждение составить экспертное заключение (отчет) или выдать оценочный лист (справку) по любому объекту недвижимости.
Стоимость услуг действительно независимых оценщиков низкой назвать нельзя: в среднем это 4—10 тыс. руб. за оценку квартиры, 6—15 тыс. руб. за загородную недвижимость (цена выше потому, что необходимо выезжать на место). Гонорар при оценке нежилого помещения, здания или комплекса зданий определяется по соглашению эксперта и заказчика.
Начнем с последней части вашего вопроса. Действительно, в соответствии с изменениями и дополнениями к Закону РФ «О лицензировании»[2] с 01.01.2008 г. оценочная деятельность более не входит в число лицензируемых. Однако это нововведение не отменяет основных положений Закона об оценке[3], который по-прежнему устанавливает единые профессиональные стандарты для выполнения всех видов оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Согласно ныне действующим Федеральным стандартам оценки (ФСО-1… 11; утверждены приказом МЭРТ РФ № 254 от 20.07.2007 г. с дальнейшими изменениями), право на оценку имеют юридические лица, в штате которых по трудовому договору работает минимум два оценщика, а также индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой. Квалификационные требования к этим специалистам таковы: прохождение профильного обучения и переподготовки (раз в три года), членство в саморегулируемой организации оценщиков, страхование профессиональной ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.
Все многообразие сертификатов, отчетов, заключений и прочих бумаг можно свести к двум основным типам:
1) оценочный лист (справка) – выдается в случае выполнения оценки комнаты, квартиры, земельного участка или частного домовладения. Заверяется подписью эксперта и печатью организации, от имени которой он работает. Образцы оценочных листов приведены в Видеоприложении 1;
2) экспертное заключение (отчет) – составляется оценщиком или группой специалистов при определении стоимости нежилого помещения, здания, комплекса зданий, при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, внесении имущественных паев в уставные фонды предприятий и других сложных видах оценки (в основном по заказу юридических лиц).
В отдельных случаях (подробнее об этом – в главе 1.6) продавец хочет показать покупателю, что назначенная цена на квартиру – не его блажь, а жилплощадь на самом деле столько стоит. Или, наоборот, покупатель пытается с научной точки зрения объяснить продавцу, что запрашиваемая последним стоимость объекта слишком велика и не грех еще немного поторговаться. Во всех указанных выше случаях одна из сторон (а иногда обе вместе или порознь) приглашает специалиста-профессионала. Естественно, что отчет, составленный в соответствии с Законом об оценке, должен признаваться любыми государственными органами и коммерческими организациями. При этом весьма распространенная на местах практика направления клиента только к своему оценщику является незаконной.