Из изложенного следует, что при вступлении в арендные отношения стороны договора особенно строго должны следить за соблюдением требований земельного законодательства правил формирования земельного участка, способа его предоставления, соответствия условий договора требованиям императивных норм ЗКРФ.
Согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. Оно является отраслью частного права. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений гражданами и юридическими лицами. К ним применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
Из изложенного следует, что договорная форма арендных отношений распространяет на отношения сторон действие норм гражданского законодательства, что, бесспорно, обеспечивает защиту сторон, но и возлагает на стороны особую ответственность за надлежащее формирование условий договора. Важно особо отметить, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в частности изменять правовыми актами условия заключенных договоров аренды земельных участков.
Связующим звеном между отношениями собственности и отношениями по использованию земель выступают договорные отношения. Основные условия заключения договора и его форма устанавливаются нормами гражданского законодательства, а особенности правомочий участников договора и ответственности за его неисполнение носят чаще всего земельно-правовую направленность и определяются нормами земельного законодательства[1].
Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.
Практика показывает, что нормы гражданского законодательства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформляемые договором. Например, все те немногие формы договоров аренды земельных участков, которые утверждены федеральными органами государственной власти и зарегистрированы в Минюсте России, являются примерными. Примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности, утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. 95 (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. 104-р (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 2004 г. 5943). Примерная форма договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в договор необходимые для него условия, соответствующие требованиям законодательства, в том числе в судебном порядке.
2. Общая характеристика договора аренды земельного участка
Правоотношения по аренде земельных участков возникают из договора, заключаемого сторонами. Для эффективного управления этими отношениями необходимо знать правила их возникновения, изменения и прекращения, а также объем прав и обязанностей сторон, устанавливаемый не только договором, но и законодательством.
Связующим звеном между отношениями собственности и отношениями по использованию земель выступают договорные отношения. Основные условия заключения договора и его форма устанавливаются нормами гражданского законодательства, а особенности правомочий участников договора и ответственности за его неисполнение носят чаще всего земельно-правовую направленность и определяются нормами земельного законодательства[1].
Таким образом, договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.
Практика показывает, что нормы гражданского законодательства глубоко проникают в сугубо отраслевые отношения, оформляемые договором. Например, все те немногие формы договоров аренды земельных участков, которые утверждены федеральными органами государственной власти и зарегистрированы в Минюсте России, являются примерными. Примерная форма договора аренды земельного участка, расположенного на территории особой экономической зоны и находящегося в государственной или муниципальной собственности, утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. 95 (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 2 июня 2006 г. 7913). Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. 104-р (зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 июля 2004 г. 5943). Примерная форма договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью и предоставленного ОАО «Российские железные дороги», зарегистрирована в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 г. 8320. Эта форма предоставляет арендатору право внести в договор необходимые для него условия, соответствующие требованиям законодательства, в том числе в судебном порядке.
2. Общая характеристика договора аренды земельного участка
Правоотношения по аренде земельных участков возникают из договора, заключаемого сторонами. Для эффективного управления этими отношениями необходимо знать правила их возникновения, изменения и прекращения, а также объем прав и обязанностей сторон, устанавливаемый не только договором, но и законодательством.
В настоящее время специфика отношений по аренде земельных участков состоит в следующем:
Объектом арендных правоотношений является сформированный земельный участок (его часть) с установленными на местности границами (как правило), с определенным в законодательном порядке разрешенным использованием на условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (при отводе под строительство), поставленный на государственный кадастровый учет.
Поскольку процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен, в аренду предоставляются в основном земли, относящиеся к неразграниченной государственной собственности.
Земельно-правовые отношения носят публичный характер, поэтому предоставление земельных участков осуществляется путем принятия уполномоченным органом государственной власти решения о предоставлении земельного участка в аренду, на основании которого заключается договор аренды. Таким образом, при аренде земельных участков на стороне собственников (арендодателей) в подавляющем большинстве случаев выступают публичные образования Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, органы местного самоуправления.
Несмотря на то что нормами гражданского законодательства установлено формальное равенство субъектов в договорных отношениях, в земельных отношениях такое равенство отсутствует. Причина кроется в особом статусе земли как природного объекта и природного ресурса и полномочиях (обязанностях) публично-правовых образований осуществлять правовое регулирование в области земельных и иных природоресурсных отношений, а также контроль за использованием и охраной земель.
Договорные отношения по аренде земель носят в основном долгосрочный характер (от 1 года до 49 лет), поэтому договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок 1 год и более года, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Аренда земельных участков регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации, прежде всего ст. 22, 26, 41, 42, 46, 65 и др., а также общими нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 606625). Нормы общих положений гл. 34 ГК РФ применяются к отношениям по аренде земельных участков, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.