Таблица 1.1
Ответы системы градорегулирования на запросы частных лиц и общественности через частных лиц
Примечание. Таблица составлена с использованием положений ГрК РФ.[2]
1.4. Субъектно-объектные отношения в градорегулировании
Градорегулирование возникает при наличии рынка недвижимости, который невозможен без земельных участков. О появлении земельного участка можно говорить после его государственного кадастрового учета с момента регистрации прав субъекта на земельный участок[3], т.е. когда субъект и объект становятся неразрывным целым.
Поскольку земельный участок является базовым элементом градостроительной деятельности и первичным объектом градорегулирования, закономерности его существования определяют принципы строения более сложных объектов градорегулирования городов и регионов (о закономерностях существования земельного участка городов и регионов см. тему 2).
Неразрывностью субъектно-объектных отношений определяются принципы деятельности публичных субъектов градорегулирования, которые создают условия для градорегулирования в виде законодательных и иных нормативных правовых актов, документов градостроительного проектирования (документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории).
Неразрывность субъектно-объектных отношений для публичных субъектов градорегулирования характеризуется двумя положениями:
1. Каждый публичный субъект градорегулирования действует в границах своей юрисдикции, в границах соответствующего административно-территориального образования[4]: органы местного самоуправления городского округа в границах городского округа, органы местного самоуправления поселения в границах поселения, органы местного самоуправления муниципального района в границах муниципального района, органы государственной власти субъектов РФ в границах соответствующих субъектов РФ, федеральные органы власти в границах Российской Федерации.
2. В случаях когда «вышестоящий» уровень публичной власти осуществляет градорегулирование на территории «нижестоящего» уровня публичной власти (например, субъект РФ на территории городских округов и поселений, расположенных в границах соответствующего субъекта РФ), суверенитет «нижестоящих» публичных субъектов градорегулирования не нарушается, поскольку предметы градорегулирования различных уровней публичной власти различны, они не пересекаются, а дополняют друг друга.
1.5. Градорегулирование и инфраструктура рынка недвижимости
Для существования регулируемого (цивилизованного) рынка недвижимости необходимы четыре условия.
Условие первое. Возможность максимального экономического поведения. Такая возможность является исходным условием эффективной и конкурентоспособной экономики. Возникает эта возможность при наличии рынка недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости это универсальный способ существования такой экономики.
Условие второе. Наличие у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки (прав собственности или прав аренды). При наличии таких прав возможно максимальное экономическое поведение.
Условие третье. Возможность оборота недвижимости, в результате чего земельные участки и иная недвижимость могут переходить от менее эффективных правообладателей к более эффективным. Оборот недвижимости возможен при наличии у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки. Оборот недвижимости стимулирует правообладателей быть максимально эффективными в экономическом отношении.
Условие четвертое. Установление посредством градорегулирования ограничений для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо это императив экономики. Но в своем предельном выражении оно потенциально опасно для субъектов такого поведения: каждый из них несет угрозу другим субъектам, поскольку может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической активности. Ограничения это регулирование. Ограничения в использовании недвижимости градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости.
Условие четвертое. Установление посредством градорегулирования ограничений для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо это императив экономики. Но в своем предельном выражении оно потенциально опасно для субъектов такого поведения: каждый из них несет угрозу другим субъектам, поскольку может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической активности. Ограничения это регулирование. Ограничения в использовании недвижимости градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости.
Регулирование рынка недвижимости включает в себя следующие основные компоненты:
1) градорегулирование;
2) землеустройство и техническая инвентаризация объектов строительства, реконструкции подготовка документов для государственного кадастрового учета земельных участков и иных объектов недвижимости;
3) государственный кадастровый учет земельных участков и иных объектов недвижимости;
4) институт предоставления земельных участков, выделенных из состава государственных, муниципальных земель частным лицам;
5) государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;
6) оценка недвижимости (массовая оценка недвижимости для целей налогообложения и индивидуальная оценка недвижимости для совершения сделок);
7) налогообложение недвижимости;
8) институт сделок смены правообладателей недвижимости;
9) информационное обеспечение рынка недвижимости (входит в состав каждого компонента, но также может являться самостоятельной деятельностью);
10) обучение субъектов рынка недвижимости и субъектов регулирования рынка недвижимости.
Как соотносится и взаимодействует градорегулирование с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости на различных этапах «жизни недвижимости» от подготовки условий для создания объектов недвижимости до их последующей эксплуатации, видно из табл. 1.2. В таблице 1.2 зафиксирована реальная последовательность действий, выполняемых до создания объектов, в процессе их создания и после создания, т.е. в процессе использования. Анализ таблицы позволяет сформулировать два вывода принципиальной значимости:
1) система градорегулирования соотносится и взаимодействует со всеми без исключения компонентами инфраструктуры рынка недвижимости;
2) система градорегулирования является смысловым, содержательным стержнем системы регулирования рынка недвижимости.
Таблица 1.2
Соотношение и взаимодействие системы градорегулирования с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости
Примечания:
А учет установленных в системе градорегулирования градостроительных регламентов при массовой оценке недвижимости для целей налогообложения.
Б использование подготовленного в системе градорегулирования градостроительного плана земельного участка для выполнения землеустроительных работ.
В отражение в документах государственного кадастрового учета земельных участков градостроительных регламентов.
Г включение в пакет документов по предоставлению земельного участка градостроительного плана земельного участка, содержащего, в частности, информацию о градостроительном регламенте, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, иную информацию.
Д ссылка на документы государственного кадастрового учета градостроительные регламенты и т.д., содержащие информацию, подготовленную в системе градорегулирования.
Е размер текущих платежей. Определяется с учетом фактического использования недвижимости, вид которого должен содержаться в перечне видов разрешенного использования недвижимости, определенного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.
Ж техническая инвентаризация. Проводится на основе и с учетом проектной документации, в соответствии с которой построен объект.
3 содержащаяся в документах государственного кадастрового учета объекта информация, определенная в системе градорегулирования.