Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Для получения представления об оценке
дается пример из жизни, как выглядит процесс оценки.
Пример определения рыночной стоимости сравнительным подходом.
Перед выбором 4 (четырех) аналогов, наиболее близких к объекту оценки, было просмотрено от 50 до 100 похожих по площади, этажности и местоположению объектов. К оставшимся 4 (четырем) аналогам применяются повышающие и понижающие коэффициенты.
Обоснование корректировок (либо отказа от внесения корректировок)
В качестве параметра сравнения выбрана стоимость 1 кв. м. общей площади объекта. Все вносимые корректировки принимались относительно объекта оценки.
То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.
То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.
В связи с тем, что все Аналоги расположены в девяти-десятиэтажных домах одного периода постройки, близких к домам в которых расположен Объект оценки, корректировки на масштаб, конструктивное исполнение и местоположение не вносились.
Для определения рыночной стоимости использовались следующие корректировки:
1. Скидка на уторговывание. Все Аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет 25100 тыс.руб. Из интервью с продавцами Аналога 1 установлено, что величина торга составляет 100 тыс.руб., что соответствует -4,8%; для Аналога 2, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%; для Аналога 3, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,3%; для Аналога 4, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%.
2. Корректировка на этажность. Объект оценки и Аналоги 1,2,3,4, расположены на средних (седьмом, третьих, втором, четвертом) этажах девяти-десятиэтажных домов, поэтому стоимость Аналогов 1,2,3,4 не корректируется.
3. Корректировка на текущее состояние. Поскольку Объект оценки и Аналоги 1,2,4 имеют состояние «Без отделки (новостройка)», а Аналог 3 имеет состояние «Выполнен косметический ремонт», поэтому стоимость Аналога 3 необходимо скорректировать согласно средним ценам на рынке отделочных работ г. Астрахани, в соответствии с Таблицей 11.
Таблица 11
Стоимость Аналога 3, имеющего состояние «Выполнен косметический ремонт», необходимо скорректировать (уменьшить) на 5000 руб./кв. м.
Вес каждого итогового значения в рыночной стоимости определяется, исходя из его ранга. Ранжирование обусловливается общим приростом итогового значения по сравнению с исходным.
Так прирост скорректированной стоимости Аналога 1 по сравнению с исходным значением равен:
Аналогично определяется прирост для остальных Аналогов 2 (1,4%), 3 (12,3%), 4 (1,4%).
Оценщик присвоил Аналогам 1,2,3,4 вес равный 1.
Следующим этапом получаем произведение итоговой скорректированной цены и весового показателя для каждого аналога.
Далее суммируем полученные произведения и рассчитываем среднюю взвешенную стоимость 1 кв. м. оцениваемой квартиры по следующей формуле:
Отличие максимального значения стоимости Аналога от минимального значения стоимости Аналога после всех корректировок не может превышать 20%.
Документы необходимые для оформления сделки с объектами недвижимости
Так как законодательные акты Российской Федерации можно описывать разными словами, но закон не меняется, я решил выбрать описание юридических вопросов, которое мне понравилось. Я решил, что навряд ли напишу, как дипломированный юрист и поэтому ниже представлен текст автором, которого является Дмитрий Бачурин «Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду».