7. Действующее гражданское законодательство не содержит требования об обязательной нотариальной форме всех сделок с недвижимостью. Из этого следует, что за исключением случаев, прямо установленных федеральным законом (договор ипотеки (ст. 339 и ст. 349 ГК РФ); договор ренты (ст. 584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст. 389 ГК РФ) и др.), сделки с недвижимостью могут совершаться в простой письменной форме. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации (ст. 8, 35, 45, 48) принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности. Как показывает практика, нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия договора недвижимости. Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате[43] несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки, а комментируемым Законом не предусмотрена ответственность регистраторов за проведение юридической экспертизы и не оговорено, каким образом подтверждаются полномочия проводящих ее лиц.
Все перечисленные функции в настоящее время законодатель возложил на органы по государственной регистрации прав, установив обязанность проведения указанными органами комплексной правовой экспертизы сделки. В связи с этим нельзя не согласиться с мнением о том, что «сохранение подобного правового регулирования способно создать ситуацию, при которой юридическая экспертиза сделок будет проводиться поверхностно, что грозит снижением уровня правовых гарантий и защиты участникам гражданского оборота».[44]
Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой.
5
В свою очередь, под водным режимом данная статья понимает изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте.
6
См.: Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. 50; 2005. 22.
7
Изменения к приказу введены в действие с 1 июля 2005 г. См. приказ Минюста России от 6 мая 2005 г. 58 (БНА. 2005. 22).
8
См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2001. С. 47.
9
Административный порядок обжалования будет рассмотрен далее.
10
СЗ РФ. 1994. 32. Ст. 3301; 1996. 5. Ст. 410; 2001. 49. Ст. 4552.
11
СЗ РФ. 2000. 32. Ст. 3340; 2004. 45. Ст. 4377; 2005. 1 (ч. I). Ст. 29; 2005. 1 (ч. I). Ст. 30; 2005. 30 (ч. I). Ст. 3117; 2005. 50. Ст. 5246.
12
СЗ РФ. 1998. 29. Ст. 3400; 2001. 46. Ст. 4308; 2002. 7. Ст. 629; 2002. 52 (ч. I). Ст. 5135; 2004. 6. Ст. 406; 2004. 27. Ст. 2711; 2004. 45. Ст. 4377; 2005. 1 (ч. I). Ст. 40; 2005. 1 (ч. I). Ст. 42.
13
СЗ РФ. 2004. 42. Ст. 4108; 2005. 44. Ст. 4535; 2005. 52 (ч. III). Ст. 5690; 2006. 12. Ст. 1284; 2006. 19. Ст. 2070; 2006. 23. Ст. 2452.
14
СЗ РФ. 1998. 8. Ст. 963; 1999. 52. Ст. 6416; 2002. 41. Ст. 3983; 2003. 37. Ст. 3584; 2004. 47. Ст. 4652.
15
СЗ РФ. 2001. 16. Ст. 1602.
16
СЗ РФ. 2003. 38. Ст. 3668; 2004. 47. Ст. 4652.
17
СЗ РФ. 2004. 51. Ст. 5187.
18
СЗ РФ. 2005. 8. Ст. 650.
19
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 35.
20
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. 4.
21
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. 6.
22
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. 31.
23
Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. 11.
24
Российская газета. 08.10.2003. 201.
25
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. 50.
26
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. 52.
27
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. 23.
28
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. 31.
29
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. 34.
30
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. 13.
31
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. 27.
32
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. 27.
33
СЗ РФ. 1996. 50. Ст. 5609; 2003. 2. Ст. 167.
34
СЗ РФ. 1997. 12. Ст. 1383; 1999. 28. Ст. 3483.
35
СЗ РФ. 1999. 18. Ст. 2207; 2001. 22. Ст. 2125; 2003. 27. Ст. 2700.
36
СЗ РФ. 2001. 11. Ст. 1001; 2003. 14. Ст. 1256; 27. Ст. 2700.
37
Представляется неверным утверждение Управления Министерства по налогам и сборам по г. Москве о том, что «в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока подлежит государственной регистрации» (см. письмо от 1 октября 2003 г. 2109/54682) ввиду прямого противоречия такого утверждения нормам гражданского законодательства.
38
См.: Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. 28. Ст. 959; 1993. 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. 12. Ст. 1864; 1998. 13. Ст. 1472; 1999. 18. Ст. 2214; 2001. 21. Ст. 2063; 2002. 21. Ст. 1918; 48. Ст. 4738.
39
См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. 4.