О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?
Как выделить свою долю собственности земли и дома?
Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:
Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.
При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.
Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:
свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
обременений при совершении сделок;
кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).
Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.
Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.
Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет. Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет. При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.
Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли. Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок. Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.
Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:
Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения.
Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний. Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.
Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.)
Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.
На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом. Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.
Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.
В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.
Текст подготовила Мария Гуреева
(Опубликовано с разрешения владельцев сайта: https://www.domofond.ru)
Разрешенное назначение использования земельного участка 2020
(как изменить разрешенное назначение)
Изменение видов разрешенного использования земельных участков в 2020 г.
Порядок изменения вида использования земельного участка
После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ.
Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
Копию Правил Землепользования и застройки (ПЗЗ) с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории;
Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2020 году
Каждый земельный участок имеет свое назначение, и использовать его можно строго по этому назначению. Между тем довольно часто приходится проводить изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Чаще всего это происходит, если собственник хочет начать строительство на землях, для этого не предназначенных. Такую возможность рассматривают чиновники на местном уровне, процедура эта хотя и не сложная, но требует наличия свободного времени.
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим.
Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения. Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства. Виды разрешенного использования:
населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
сельхозназначения с ограничением по использованию; отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос. безопасности; заповедные и охраняемые территории;
лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов; участки запасного назначения.
«С 1 января 2020 года во всех муниципальных образованиях Московской области утверждены правила землепользования и застройки территории (ПЗЗ).
Теперь территория муниципальных образований разбита на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрены определенные виды разрешенного использования. Это означает, что поменять вид разрешенного использования возможно лишь на тот, который утвержден для соответствующей территории в рамках ПЗЗ», сообщил Андрей Аверкиев, министр имущественных отношений Московской области.