Также к сельским сервитутам Ульпиан относит прогон скота на водопой (pectoris ad aquam adpulsus), право пастьбы (ius pascendi), обжигания извести (calcis cjquendae), копания песка (harenae fodiendae).[73] Однако, в отношении этих сервитутов требуется что бы они отвечали двум условиям. Во-первых, они должны быть установлены только в пользу соседнего участка, в силу чего сервитуарием может быть только собственник соседнего участка. Если же, например, это право предоставить любому иному лицу, данное отношение приобретет характер обязательственного, но не вещного права. Во-вторых, такие сервитуты могут быть установлены только тогда, когда их предоставление объективно улучшает свойства соседнего участка, а не преследует удовлетворить изменчивый интерес конкретного собственника участка. Если так, то это будет похоже на личный сервитут в виде узуфрукта.
Основываясь на данных четких признаках реальных сервитутов, римская юридическая мысль вполне допускала возможность создания некоторых новых сельcких сервитутных прав путем интерпретации. Так, Ульпиан и Павел приводят следующие замечательные примеры таких сентенций: «Нераций в книгах их Плавция говорит, что ни право пользования водой, ни право прогона скота на водопой, ни право извлекать мел или обжигать известь на чужом участке не могут быть установлены, кроме как когда лицо имеет соседний участок, и он говорит, что так считали Прокул и Атилицин. Но сам он говорит, что можно, что бы сервитут обжигания извести и извлечения мела наилучшим образом мог быть установлен, но лишь до тех пор, пока это нужно для того самого соседнего участка, как, например, на нем расположены гончарные мастерские, в которых делаются такие сосуды, в которых вывозятся плоды его поместья (как бывает в некоторых поместьях, что вино вывозится в амфорах или бывают большие бочкообразные сосуды), или черепица для строительных работ виллы. Но если гончарные мастерские на этом участке работают для того, чтобы делать только одни сосуды на продажу, то это будет узуфрукт (так как здесь удовлетворяется субъективный интерес собственника и нет объективного улучшения свойств участка примеч. Автора М.Г.) (D.8.3.5). Далее Павел продолжает мысль Ульпиана и дополняет уже известные сельские сервитуты новыми: «Но сильно отличается от узуфрукта право обжигания извести, изымания камней (lapidis eximendi новый сервитут), копания песка, строительства того, что нужно для нужд поместья (aedificandi eius qratia quod in fundo est тоже новый), так же право вырубки леса (silvae caeduae новый), что бы не было нехватки подпорок для виноградников. Следовательно, что же это будет (то есть все вышеперечисленное), если они улучшают дела поместий? Не должно быть никаких сомнений, что это относится к сервитуту. И это одобряет Марциан до такой степени, что считает, что можно устанавливать и такой сервитут, что бы мне позволялось иметь в твоем поместье хижину, то есть, если я имею сервитут на выпас либо прогон скота, чтобы, если разразится непогода, было куда деться». (D.8.3.56)[74].
Наконец необходимо упомянуть о таких правах как право эмфитевзиса и право суперфиция.
Как самостоятельное вещное право пользования чужой землей суперфиций (superficies) появился в I в.н. э в связи с использованием общественной земли. Так, потребности города Рима требовали строительства рынков, бань, магазинов, мастерских и иных строений общего пользования, которые по определению могут быть возведены только на земле общего пользования. Естественно, вкладывание денег в строительство на условиях найма земли лишено смысла, поэтому преторами путем формулировки в эдикте был создан специальный интердикт interdictum de loco publico fruendo (интердикт о защите доходов, получаемых от публичного места.). Первое время им могли воспользоваться банкиры (argentarii) которые брали публичную землю в аренду у государства для строительства своих меняльных лавок (tabernae) в обмен на условленную арендную плату (pension или solarum).
Ульпиан воспроизводит формулировку этой фразы эдикта: «Претор говорит: «Я запрещаю применять силу к арендатору либо его компаньону с целью воспрепятствовать получению (ими) доходов по договору аренды от публичного места, которое сдал кому-либо в аренду для извлечения доходов тот, у кого было право сдачи в аренду». Всем известно, что этот интердикт обнародуется для общественной пользы. Ведь он защищает государственные доходы от аренды, запрещая всякому чинить насилие над тем, кто взял публичную землю в аренду для извлечения доходов» (D. 43.9.1). Этот интердикт давался против любых третьих лиц, и делал защиту лица, построившего что-либо на чужом участке более совершенной, ведь построивший здание мог вчинить этот интердикт против любого третьего лица, что, по сути, переводило его арендное право из разряда обязательственных в разряд вещных. Однако это не лишило проблему целиком, поскольку арендное право в этом случае не могло быть передано по наследству и подвергаться отчуждению третьим лицам.
Ульпиан воспроизводит формулировку этой фразы эдикта: «Претор говорит: «Я запрещаю применять силу к арендатору либо его компаньону с целью воспрепятствовать получению (ими) доходов по договору аренды от публичного места, которое сдал кому-либо в аренду для извлечения доходов тот, у кого было право сдачи в аренду». Всем известно, что этот интердикт обнародуется для общественной пользы. Ведь он защищает государственные доходы от аренды, запрещая всякому чинить насилие над тем, кто взял публичную землю в аренду для извлечения доходов» (D. 43.9.1). Этот интердикт давался против любых третьих лиц, и делал защиту лица, построившего что-либо на чужом участке более совершенной, ведь построивший здание мог вчинить этот интердикт против любого третьего лица, что, по сути, переводило его арендное право из разряда обязательственных в разряд вещных. Однако это не лишило проблему целиком, поскольку арендное право в этом случае не могло быть передано по наследству и подвергаться отчуждению третьим лицам.
В силу этих причин и возникло ius superficies. Оно представляет собой свободно отчуждаемое и передаваемое по наследству полное право пользования чужой землей для целей возведения на ней строений и целей пользования этими строениями. Право суперфиция устанавливалось либо бессрочно, либо на очень длительный период времени. Суперфициант имеет возможность отчуждать и завещать данное право без каких-либо ограничений.
Суперфициант может устанавливать на суперфиций право залога, правда с тем ограничением, что в случае неуплаты pension преимущество перед залогодержателем будет иметь собственник данного участка. Павел указывал: «Суперфиций, установленный в отношении чужой земли, может быть передан в залог, с тем, однако, что первое место по рангу залоговых кредиторов предоставляется собственнику земли, если ему не внесена плата за пользование земельным участком». (D. 20.4.15.)
В отличие от эмфитевзиса, собственник участка не имеет права преимущественного выкупа права суперфиция.
Права суперфицианта надежно защищал уже другой, более совершенный интердикт interdictum de superficiebus. Соответствующая фраза в эдикте звучала так: «Я запрещаю применять силу с целью не допустить того, чтобы вы пользовались доходами от суперфиция, о котором идет речь, как вы пользуетесь по условиям сдачи в аренду или взятия в аренду один по отношению к другому не силой, не тайно и не прекарно. Если будет заявлен какой-либо другой иск относительно суперфиция, то я дам возможность его предъявить по выяснении правового основания спора». (D. 43.18.1). По сути такая формулировка означала, что пока суперфициант платит оговоренную соглашением с собственником земли арендную плату, забрать у него застроенный участок земли не может никто, даже сам собственник[75]. Благодаря такой защите суперфициант мог свободно распоряжаться своим правом: продать его, подарить, заложить, завещать[76].Позднее ему вообще стали предоставлять не только данный интердикт, но и виндикационный иск по аналогии (actio vindicatio utilis)[77].
Институт эмфитевзиса в своем окончательном виде появился в римском праве достаточно поздно, только в постклассический период, примерно с 4 века н. э. Его суть заключалась в том, что римское государство, а также городские и сельские муниципии, а иногда и коллегии жрецов передавали в аренду частным лицам, как правило, на срок пять лет, принадлежащие им на праве собственности сельскохозяйственные земли. Хозяйственные причины, повлекшие широкое распространение такой аренды земли, до конца не ясны. Вероятно, что в предклассический период это было вызвано тем, что большие объединения граждан, созданные по формальному признаку местожительства (муниципии), в силу наличия в них большого количества житейских и бытовых конфликтов объективно не способны к эффективной и качественной обработке собственной земли. С точки зрения экономической гораздо выгоднее передать общую землю в обработку какому-то одному лицу, которое хозяйствуя своей волей, способно извлечь гораздо большую выгоду из такого участка земли. Начало такой практике положили цензоры, которые начали сдавать государственные земли в аренду c публичных торгов любым желающим, готовым заплатить за такую аренду наемную плату (vectigal). Срок такой аренды составлял пять лет (lustrum), в течение которых цензор находился в должности. Удачному примеру цензоров последовали муниципии. Естественно, что в такую аренду могли быть отданы только общинные земли ager publicus, то есть те земли, которые не имели собственников.