Артём Цогоев
Как инвестировать в недвижимость
Предисловие
Новая версия книги «Как инвестировать в недвижимость» посвящена рынку недвижимости (преимущественно московскому). В ней пойдет речь о том, что он собой представляет и как на нем делаются деньги. Я расскажу, как индивидуальный инвестор может приумножить вложенный капитал, и попытаюсь в наглядной форме описать процесс инвестирования денежных средств в недвижимость.
Все, что здесь изложено, основывается на реальном опыте, и по прочтении у вас может сложиться впечатление, что я ее автор призываю вкладывать деньги в недвижимость. Это не так. Моя цель лишь рассказать о таких инвестициях и о том, как они осуществляются. Решать же, инвестировать или нет, дело читателя.
Книга написана в помощь частным инвесторам, которые только задумываются над вложением денег в недвижимость, а также тем, кто уже инвестирует, для систематизации применяемых знаний.
Введение
Так уж получилось, что более 20 лет я работаю на рынке недвижимости г. Москвы, поэтому в книге будет описан, прежде всего, этот локальный рынок (к счастью, не только он). Москва это финансовая и политическая столица России. В этом городе находятся представительства всех ведущих российских и иностранных компаний, происходят все крупные сделки, касающиеся российской экономики. В столице наиболее развитый финансовый, банковский, потребительский рынок. Не вызывает сомнений и тот факт, что самый крупный и развитый, самый дорогой и самый сегментированный рынок недвижимости московский. В недвижимость Москвы вкладывают денежные средства как российские, так и иностранные инвесторы (хотя в последнее время всё реже и реже). Несмотря на ослабление рубля (этот процесс начался ещё в 2008 году), санкции и негативный внешний фон в некоторых инвестиционных рейтингах Москва всё ещё иногда занимает ведущие места в ряде рейтингов по привлекательности среди развивающихся рынков недвижимости.
Рынок столичной недвижимости образца 2021 года это супермаркет на любой вкус и практически на любой кошелёк, почти в каждом сегменте рынка можно найти кажущееся интересным инвестиционное предложение. Данное утверждение касается как спекулятивных проектов в секторе новостроек, так и покупки готового арендного бизнеса. И, тем не менее, я бы охарактеризовал рынок недвижимости Москвы образца 2021 года как один из самых сложных рынков для осуществления инвестиций.
Почему? Да потому что рынок недвижимости является в той или иной степени отражением экономической ситуации в стране и даже в мире. А ситуация вполне себе неопределенная. Тут есть и «с одной стороны», и «с другой стороны», а ещё куча «если» в придачу.
Коронавирус 2020 года стал самой настоящей катастрофой для сотен тысяч бизнесов и миллионов людей по всему миру. Однако конец года был отмечен небывалым подъемом на фондовых и товарных рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Нет практически ни одной точки на земле, где цены и спрос на жилую недвижимость не выросли. Это случилось, прежде всего, в связи с небывалым вливанием свеженапечатанных денег в экономику правительствами развитых и развивающихся стран.
В России, например, в самый разгар пандемии президент с подачи главы крупнейшей девелоперской компании страны принял решение о введении т.н. «льготной ипотеки». Никогда ещё ипотечный кредит на покупку новостройки не стоил так дёшево, как в 2020 году всего 6.5% годовых. Ну а дальше произошла резкая активизация покупателей и взрывной рост спроса на жилую недвижимость, сразу же после рост цен.
На рынок же коммерческой недвижимости российские власти не обратили практически никакого внимания, поэтому собственники (они же инвесторы) торговых центров, части помещений стрит-ритейла и офисов почувствовали на себе всю мощь и тяжесть коронакризиса. Пожалуй, в небольшом выигрыше оказались только владельцы помещений с арендаторами продуктовыми ритейлерами и аптеками, ну и сегмент складской недвижимости (в котором частных инвесторов почти не было).
Влияние на рынок недвижимости 2021-2022 годов как негативных факторов, так и экономического позитива пока ещё невозможно оценить однозначно. Очень многое зависит от макроэкономических показателей, таких как ключевая ставка, инфляция, курс рубля, внешнеторговый баланс и так далее Инфляция в 2020 году по официальным данным составила 4.9%, а по неофициальным она достигла 8% (разница 3,1%). Руководители Центробанка РФ ожидают, что в 2021 году инфляция будет находится в коридоре от 3.5 до 4%. Значит, задача инвестора заработать как минимум 6.6-7.1% в рублях, чтобы просто не обесценить свои инвестиции. А ещё лучше заработать больше, желательно значительно больше. Весь вопрос в том, как. В этой книге будут содержаться ингредиенты для приготовления ответа на этот вопрос.
В общем, именно сейчас, когда Вы читаете эти строки, настало время, наконец, научиться определять что такое дорого и дёшево, а также считать свои деньги, трезво оценивать потенциал роста цены и так далее. Можно с уверенностью утверждать: инвестировать деньги в 2021 и 2022 году будет сложно. Подробности в следующих главах.
Глава 1. Риск-профилирование и защитные активы
Основоположник системы портфельного управления Гарри Марковиц еще в 50-е годы ХХ выдвинул теорию об индивидуальной толерантности инвесторов по отношению к рискам. Все люди разные, их отношение к потерям, которые могут возникать при инвестициях, тоже различается. Именно отношение к рискам определяет содержание инвестиционного портфеля. Чуть позже, в 60-е годы инвестиционные компании ввели термин риск-профилирования, то есть начали ранжировать инвесторов на категории.
Риск-профилирование обычно учитывает:
1) инвестиционный горизонт срок, на который инвестор предполагает вложить свои деньги
2) допустимый риск максимальные потери, которые инвестор готов принять
3) ожидаемую доходность доходность инвестиционных инструментов, которую хотел бы получить инвестор.
Наиболее популярным методом определения риск-профиля в настоящее время являются анкеты, опросники и прочие тесты. Инвесторам необходимо ответить на набор стандартизированных вопросов, дающих представление об их психологическом портрете, об отношении к инвестициям и возможным рискам. На основе тестирования выделяются три типа риск-профилей:
Консервативный, то есть направленный прежде всего на сохранение капитала, абсолютно нетолерантный к риску.
Умеренный, доля рискованных инвестиций присутствует, однако она сбалансирована в портфеле.
Агрессивный̆, направленный на рискованные вложения и высокую прибыль, большая толерантность к риску уменьшения капитала.
Я всегда отмечаю чрезвычайную важность этапа риск-профилирования. В принципе инвестиционную деятельность нужно начинать с разговора с собой, с ответа на вопрос «кто я?». в А уж в тестах на риск-профиль отвечать на вопросы всегда необходимо максимально честно, не нужно поддаваться внутреннему давлению или чужому мнению, нужно быть собой.
Неправильное риск-профилирование приводит к неверному выбору инвестиционных инструментов и несовпадению результатов инвестиций ожиданиям. Все разочарования, вся критика и весь негатив в отношении множества компаний, предлагающих различные инвестиционные продукты своим клиентам, с моей точки зрения, корнями уходят именно в неточном определении толерантности потенциальных покупателей к рискам.
Некоторые владельцы инвестиционных продуктов раньше не озадачивались риск-профилированием, предпочитая просто заниматься продажами. Потом им пришлось тратить как минимум большие деньги на «работу с негативом», как максимум отбиваться от претензий государства по поводу их подхода к взаимодействию с клиентами. Запрет ЦБ РФ на продажу структурных продуктов банками, введение анкетирования для работы на фондовом рынке, разделение инвесторов на квалифицированных и неквалифицированных всё это последствия разгула продаж финансовых продуктов населению России и реакция мегарегулятора (Цетральный Банк) на многочисленные жалобы людей. В настоящее время большинство традиционных финансовых компаний, ведущих деятельность на рынке ценных бумаг (брокеры, управляющие активами) в обязательном порядке проводят риск-профилирование.
Признаю свои ошибки: раньше я очень часто поддавался на провокации: когда меня в очередной раз спрашивали «во что можно вложить Х денег», я сразу начал «накидывать» разные варианты Но предлагая инвестиционные идеи, я практически никогда не знал, кто передо мной консервативный, умеренный или агрессивный инвестор. Сейчас я всячески уклоняюсь от подобных вопросов, если задавший их человек не прошел тест на определение толерантности к риску.
К сожалению, деятельность в сфере продажи инвестиционных продуктов, смежных с рынком недвижимости, пока еще является «свободной» от некоторых правил зоной. В настоящий момент я не знаю ни одной из множества продающих недвижимость в качестве инвестиционного инструмента компаний, которая бы на начальном этапе взаимодействия с клиентом предложила бы пройти тест на определение риск-профиля. Поэтому в текущей ситуации спасение утопающих становится делом рук самих утопающих. Не так давно я разработал свой, авторский тест на определение риск-профиля. Любой читатель этой книги может проверить себя, зайдя на мой сайт и пройдя такой тест (ссылка есть в самом низу, в «подвале» главной страницы моего сайта).