а) Что будет с ценами на новостройки в ближайшие два-три года?
б) Что будет со спросом на новостройки в ближайшие два-три года?
Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.
В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:
1-й сценарий. Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.
По моему мнению, это наиболее вероятный сценарий. Что же будет поддерживать цены? Факторов на самом деле много, остановлюсь лишь на основных.
Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. На рынке 2021 года дефицит предложения: практически во всех проектах сейчас экспонируется «неликвид» по высоким ценам. В период с 08.20 по 05.21 был приобретён рекордный объём квартир и апартаментов, что привело к некоему дефициту предложения. Застройщикам предложить пока нечего, ведь от покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет. Спрос на квартиры в Москве остаётся стабильным, несмотря на некоторое снижение количества сделок, которое наблюдается с начала июня 2021 года. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно.
Кроме того, после повсеместного внедрения механизма эскроу банки и застройщики превратились в подобие сиамских близнецов, они уже не могут друг без друга, их взаимосвязи колоссальны. Льготная ипотека от государства закончится, а субсидии ставок для девелоперских компаний, получивших проектное финансирование, останутся. Иначе проблемы начнутся у всего симбиоза. Поэтому девелоперы и банки во втором полугодии 2021 года начнут рьяно субсидировать ставки (каникулы до конца стройки, значительное понижение ставок на Х лет, снижение первого взноса и так далее).
На банковских вкладах у населения к июню 2021 года скопилось около 31 трлн. рублей. «Сбербанк» ежеквартально публикует документ, который называется «Потребительский рейтинг Иванова», исследование разных аспектов жизни среднестатистического россиянина. Согласно этому документу доля инвестирующих в ценные бумаги россиян постепенно увеличивается (с 10 до 13%). Всё большее количество людей уже имеет или планирует открыть брокерский счёт. 37% опрошенных «Сбером» «Ивановых» в качестве основной причины интереса к инвестициям на фондовом рынке указывают «слишком низкие ставки по депозитам», в том числе, видимо, в самом «Сбербанке».
Традиционно большой интерес россияне проявляют и к инвестициям в недвижимость. Опросы социологического центра «Ромир» от 2019 года показывали, что более 44% россиян считают недвижимость самым надежным инструментом для инвестиций. Бывший советский человек старше 40 лет верит в недвижимость (особенно в жилую недвижимость) и вкладывает неё деньги. Люди только пробуют работать на фондовом рынке и пока неясно, что из этого выйдет. А вот недвижимость товар более или менее понятный для множества россиян. Именно деньги, которые физические лица продолжают «перекладывать» с депозитов на другие рынки будут поддерживать и цены на новостройки.
В России высокая инфляция. В 2021 году инфляция уже превысила 6% (в США она 5%, а в Германии 2.5% это очень высокие показатели, близкие к рекордным за всю историю). В нашей стране инфляция к тому же очень быстро растет, в месяц примерно на 0.62%. Если так продолжится дальше, то годовое значение этого показателя приблизится к 7.5-8%. И это официальные данные, неофициальная же инфляция примерно на 3% выше. Напомню, что инфляция (если очень упрощённо) это величина обесценивания денег. Фактически инфляция «разгоняет» цены на большинство товаров и услуг, в том числе и на недвижимость.
В прошлом году произошло неожиданное и драматическое увеличение затрат застройщиков. Кроме кратного повышения цен на металлоконструкции, бетон, пластиковые окна и прочие используемые в строительстве материалы, подорожали и сами земельные участки, на которых застройщики возводили свои проекты. За повышение стоимости изменения вида разрешенного использования земельных участков в Москве заплатит покупатель. Это тоже один из элементов поддержки цен на новостройки.
При этом дисконты на переуступки и неликвиды являются нормальной практикой рынка. Сложно ожидать, что какая-нибудь квартира площадью 150 м2 на 2-м этаже в Новой Москве не будет продаваться со скидкой.
2-й сценарий. Коррекция (на уровне 5-12%) цен в виде акций и специальных программ от застройщиков ближе к концу 2021 года, стагнация в 2022 году и небольшой рост цен (на уровне 6-8%) в 2023. Я пока еще скептически оцениваю шансы реализации этого сценария, но жизнь богата на сюрпризы.
В целом прогноз определят итоги октября 2021 года. Именно в октябре станет понятно, как будет развиваться рынок новостроек в условиях ослабления государственной поддержки отрасли, а также как отразится на рынке новостроек политика ЦБ РФ по увеличению ключевой ставки.
В любом случае, оба сценария не подразумевают «обвала» рынка жилой недвижимости на 30-40% в Москве (об этом сейчас «трубит» множество СМИ). Как бы этого ни хотело 90% населения России, нет ни одной причины для подобного по размеру падения цен на жильё. Все, кто прогнозирует «обвал» инфомошенники и провокаторы.
Ведь чтобы уронить рынок жилья на 30-40% сейчас понадобится:
а) Экономические проблемы в стране, временный паралич кредитно-финансовой системы и так далее
б) Взлёт ставок по ипотеке под 15-20%, соответственно, ключевой ставки до уровня 12-17%
в) Рост просрочки по ипотеке до 15-20%. Сейчас просрочка 0.8%.
г) Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят».
Также очень поспособствуют обвалу цен на жильё на 50% и более:
а) перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
б) самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
в) запрет на экспорт нефти и газа.
Обвал будет прекрасно смотреться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами, атомной войны и так далее. Я пишу это не ради смеха или из желания поглумиться, а лишь с целью сформировать у читателя критическое мышление, оградить читателя от не имеющих ничего общего с аналитикой, но циркулирующих на рынке измышлений. Так называемые «аналитики» могут сколько угодно рисовать мрачное будущее с нищающим населением, просрочкой 20% по ипотеке, бешеными ценами на крохотные квартиры и в итоге воображать «крах рынка», но реальность совершенно иная.
Вместе с тем вопрос целесообразности инвестиций в новостройки остается актуальным на протяжении последних нескольких лет. Изменения в 214-ФЗ привели к тому, что застройщики лишились возможности привлекать средства дольщиков на стройку. Замену деньгам дольщиков предложили банки: проектное финансирование выдается только на ведение строительства, а поступления от продаж квартир приходят на специальные счета, эскроу. Повторюсь, девелоперам теперь не нужно предлагать дисконтные цены на старте продаж, чтобы собрать деньги на начало строительного цикла. Сам этот факт уже вызывает сомнения в перспективности рынка инвестиций в новостройки для частных лиц.
Сейчас, в середине 2021 года, застройщики выводят новые проекты в продажу по ценам, равным готовым объектам-аналогам в той же локации. При этом находится множество инвесторов, покупающих квартиры или апартаменты по этим «завышенным» ценам. И более того, наблюдается огромный спрос на старте продаж, очень оптимистичные ожидания частных инвесторов. Таким образом, инвестиции в новостройки сейчас являются достаточно неоднозначной инвестиционной идеей. Одновременно есть большая категория частных инвесторов, которые в неё верят.
Сложилась ситуация неопределенности: очень хочется заработать, но одновременно очень страшно. Потому что, процитирую одного из подписчиков моего телеграм-канала, «когда цены на старте продаж в проекте где-нибудь в Бутово равны 300 т./м2 можно даже не рассчитывать на то, что это кто-нибудь купит по 400 т./м2». И вообще, из всех утюгов звучат завывания о том, что роста экономики нет, население России нищает, вымирает и так далее.
И ведь всё, что раздаётся из утюгов вполне справедливо. Замечу лишь, что ошибочно ставить себя на место жертвы обстоятельств / экономики или даже политики и сокрушенно транслировать очевидные мысли о перегретости рынка. Инвестору нужно осознавать себя и мыслить категориями агрессивного спекулянта (покупка новостройки на старте всегда спекулятивные инвестиции), который использует возможности, но знает, как минимизировать риски. Вероятные сложности с выходом из проекта всего лишь риск, с которым можно и нужно работать. Не помеха, перечеркивающая инвестиции, а просто задача, которую нужно решить.