Более того налоги будут больше. И снова причина в статусе недвижимости. Квартиры облагаются налогом в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов ставка составляет 0,5%. Согласитесь, существенная разница.
И, самое главное, прописаться в апартаментах не получится, так как нежилые помещения прописки не предполагают. А это значит отсутствие постоянной регистрации. И, как следствие, подать документы в детский сад, определить ребенка в ближайшую школу или районную поликлинику, будет невозможно.
При возведении апартаментов застройщики не обязаны соблюдать нормы и правила, которые предъявляются к жилому помещению и поэтому в помещениях могут быть проблемы с шумоизоляцией, освещением и т.д.
Еще одна новая тенденция в современных домах квартирастудия.
Студии это полноценные квартиры, только с особой, открытой планировкой. В них нет коридоров, а жилые комнаты могут составлять единое пространство. Но в остальном особых отличий от жилого фонда нет никаких.
В студии можно и прописаться, и купить ее с привлечением средств государственной поддержки. Можно воспользоваться налоговым вычетом через три года после покупки. Можно использовать льготы при оплате коммунальных услуг. Стоимость студии по сравнению с обычной квартирой обычно ниже на 30%. По ценовой категории студия близка к апартаментам, но владельцы такой недвижимости уже лучше защищены с юридической точки зрения.
На сегодня идея приравнять апартаменты к квартирам существует лишь в виде законодательной инициативы. В январе 2021 года принято распоряжение Правительства РФ об определении правового статуса этой недвижимости и установления возможности регистрации в ней. В сентябре нынешнего года планируется внесение соответствующего проекта закона в правительство, а в октябре в Государственную думу. Если депутаты одобрят инициативу, возможно, уже в декабре 2021 года апартаменты переведут в квартиры, то есть придадут им соответствующий правовой статус. Однако все это только перспективы.
Выгодно ли приобретать апартамент?
Хороший вопрос.
Важно точно понимать цель приобретения такой недвижимости. Выгодной окажется покупка для людей, которые планируют сдавать апартаменты или просто ограничены в бюджете и пока не могут позволить себе купить полноценное жилье. В значительной мере выбор в пользу апартаментов вполне оправдан в качестве инвестиций, которые реально себя оправдают.
Глава 7. Что такое оценка стоимости недвижимости
Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта.
Когда нужна оценка недвижимости?
При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.
пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.
Как оценить cтoимocть нeдвижимocти?
Есть тpи ocнoвных пoдxoдa: зaтpaтный, cpaвнитeльный и дoxoдный.
Для определения стоимости чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд.
Существуют различные виды стоимости недвижимости:
Рыночная это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.
Кадастровая это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния. Eё oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти.
Инвестиционная это цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx или другими словами это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, для того, чтобы узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть как правило вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.
Ликвидационная это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 12 мecяцa (это время, за которое объект должен быть продан), поэтому она вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя и обычно cocтaвляeт 7580% oт pынoчнoй цeны объекта. Пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.
Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости:
Подготовьте объект или помещения к осмотру.
Подготовьте документы, необходимые для оценки:
свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое);
кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта) и по возможности технический план БТИ.
Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты.
Глава 8. Отчет об оценке в судебном процессе
Когда отчет является важным доказательством в суде?
В процессе судебного разбирательства действует принцип состязательности сторон, где каждая доказывает те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений. От степени активности стороны в процессе, способности сформировать свою доказательственную базу зависят её шансы на успех.
Одним из доказательств по делу суду часто предоставляют отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества, подготовленный вне рамок процесса одной из сторон.
Отчет об оценке это итоговый документ, который составляет независимый оценщик по результатам выполнения задания на оценку того или иного имущества. Его используют для обоснования выбранной расчетной величины, по которой оцениваются определенное имущество, убытки (например, оценка стоимости восстановительного ремонта поврежденного в результате залития помещения) и т.д.
Но необходимо отметить, что отчет об оценке, как и любое другое доказательство, не может иметь заранее установленной силы. Тем более если этот документ подготовлен одной из сторон без участия другой и вне рамок рассмотрения судебного дела.
Суд его может учитывать при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами, а может и не учитывать.
Чтобы отчет об оценке лег в основу судебного решения, необходимо, чтобы он являлся относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносился с другими имеющимися в деле документами и доказательствами.
И поэтому экспертное заключение, подготовленное в рамках процесса, с участием обеих сторон, с обязательной подпиской эксперта за дачу заведомо ложного заключения экспертизы однозначно более весомо.
Отчет об оценке необходимо отличать от такого доказательства, как экспертное заключение. Между ними есть существенные различия.
В чем они заключаются?
Эксперт имеет самостоятельный процессуальный статус лица, участвующего в деле (ст. 55 АПК РФ), в то время как у оценщика такого статуса нет.
Отчет об оценке используется как письменное доказательство по делу, а сам оценщик может быть приглашен для участия в деле только как специалист для дачи необходимых пояснений. Его пояснения учитываются как специальное средство доказывания консультация специалиста.
За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается судом и дает подписку (п. 5 ст. 55 АПК РФ). Оценщик такой подписки не дает и об уголовной ответственности не предупреждается.
Эксперт, участвуя в деле, вправе задавать вопросы участникам разбирательства, а оценщик, привлеченный в качестве специалиста, нет. Если суд оценщика в качестве специалиста не привлек, то он вообще в суде не появляется, исследуется только подготовленный им отчет как письменное доказательство по делу. А вот эксперт даже без вызова в процесс для дачи пояснений все равно является его участником с момента назначения судом.
Подводя черту можно утверждать, что экспертное заключение имеет более высокое доказательственное значение, чем отчет об оценке. И при наличии отчета об оценке и экспертного заключения в материалах дела суд, скорее всего, приоритет при оценке доказательств отдаст именно экспертному заключению.
Отчет об оценке может усилить позицию стороны по делу, в пользу которой оказалось экспертное заключение, если он соотносится с экспертным заключением.
Единственный выход, когда экспертное заключение можно опровергнуть это отрицательная рецензия, из содержания которой следует, что проведенная экспертиза не отвечает установленным требованиям.
И даже когда рецензию на экспертное заключение дает другой эксперт, суд, как правило, такую рецензию не примет.