Таблица 2.4. Продажа имущества на торгах по добровольному решению собственника. Возможные интересы сторон
9 Не всегда собственник продает недвижимость на торгах с целью получить за нее наибольшую цену. В некоторых случаях торги проводятся с целью передать право собственности на недвижимость другому лицу с минимальной официальной стоимостью сделки, к примеру, для предотвращения дальнейшего оспаривания сделки в ходе процедуры банкротства продавца собственника недвижимости, которая может начаться через некоторое время. То есть в данном случае торги проводят с целью прикрыть вывод актива на другое лицо.
Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:
1) при продаже имущества в процедуре банкротства:
а) должник собственник недвижимости;
б) арбитражный управляющий;
в) кредиторы;
г) покупатель;
2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:
а) должник собственник недвижимости;
б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;
в) кредиторы;
г) покупатель;
3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель;
в) особый бенефициар;
4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель.
Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.
Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.
Как продемонстрировано в табл. 2.12.4, основные стратегии на торгах:
1) продать имущество как можно дороже кому угодно;
2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;
3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).
Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.
2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:
готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;
делают качественные фотографии и продающие презентации;
выбирают крупные надежные торговые площадки;
стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;
предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;
оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.
2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:
искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);
делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;
делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;
инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;
организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;
прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;
выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;
предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
публикуют сообщения с ошибками или с минимальным количеством информации;
искусственно не допускают к торгам ненужных участников по формальным основаниям;
отказываются предоставлять дополнительные документы и не дают участникам им возможность осмотреть недвижимость;
назначают торги на предпраздничный день в неудобное время и др.
Как видим, арсенал возможных действий для злоупотреблений недобросовестными участниками торгов достаточно велик.
Поэтому может сложиться впечатление, что лица, способные влиять на подготовку недвижимости к торгам, могут продать любой объект кому угодно на любых условиях, но это не так!
Публичный характер торгов, возможность оспаривать действия их организаторов и других участников вносят некий элемент неопределенности в результаты торгов.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:Богдан Костанец
Основатель Союза арбитражных и антикризисных управляющих, член экспертного совета Палаты Налоговых Консультантов, основатель проекта Банкротчик. РФ
С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.
Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.
К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» месяцев через шесть «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.
Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.
В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.
Неизвестно откуда взявшийся участник торгов, который не испугался искусственного ухудшения недвижимости, может повести игру на повышение и, в результате, выкупить объект, который инициаторами торгов предназначался другому участнику.
У покупки и продажи недвижимости на торгах есть уникальные особенности, которые нужно правильно использовать. Об этих особенностях мы и поговорим дальше.
ЧАСТЬ II. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ
Введение в часть II или Чем покупка недвижимости на торгах отличается от покупки в результате переговоров
Решение о приобретении недвижимости на торгах может быть продиктовано разными причинами:
кто-то надеется таким образом купить объект по цене ниже его рыночной стоимости;
кто-то считает, что приобретение имущества на торгах дает ему больше гарантий, чем при покупке напрямую у продавца;
кто-то использует данный механизм, потому что для него это возможность эффективно реализовать свои требования к собственнику-должнику.
Но какие бы причины ни привели вас на торги, следует иметь в виду, что покупка недвижимости на торгах имеет ряд существенных особенностей, которые обусловлены конкурентным характером торгов и значительно отличают ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.
Дело в том, что по-настоящему конкурентная цена продажи может сформироваться только тогда, когда все потенциальные покупатели находятся в равных условиях по отношению друг к другу. Естественно, обеспечить полное равенство между ними невозможно, но необходимо, по крайней мере, обеспечить для этого достаточные правовые предпосылки.
Итак, что же нужно для того, чтобы участники торгов находились в юридически равных условиях?
1. Необходимо, чтобы все участники и потенциальные участники торгов имели возможность узнать о торгах одну и ту же информацию (причем информацию, достаточную для принятия решения об участии в торгах), а также имели для принятия такого решения одинаковое время. А из этого вытекает необходимость в обязательном порядке осуществить опубликование определенного (установленного законом) перечня сведений о торгах и их объекте, при этом такое опубликование должно осуществляться заранее, а срок между опубликованием сведений и торгами должен быть четко определен.