А в случае торгов, которые проводятся в процедуре банкротства или в исполнительном производстве, даже если какие-либо гарантии со стороны продавца и будут включены в договор в силу закона или по инициативе организатора торгов, при наступлении соответствующих рисков у продавца в любом случае не будет экономической возможности нести предусмотренную договором ответственность за нарушение данных гарантий. Значит, покупатель все равно не сможет восстановить за его счет свои нарушенные интересы.
Как следствие, именно при покупке недвижимости на торгах особую важность приобретает стадия ее предварительной юридической проверки (экспертизы).
Конечно, осуществлять максимально «глубокую» проверку недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, необходимо всегда, независимо от формы ее покупки и способа заключения договора.
Но если покупатель лишен возможности защитить себя от потенциальных рисков путем внесения в договор условий о соответствующих гарантиях и ответственности, то важность выявления всех возможных рисков до заключения договора возрастает многократно. Ведь все возможные негативные последствия каждого из таких рисков покупателю придется испытать «на себе», и у него нет иной возможности избежать этого, кроме как выявить все риски заранее и либо отказаться от приобретения объекта, либо инвестировать в него с учетом трезвой оценки всех выявленных рисков и их последствий.
Кейс 2. Из-за ошибок в описании недвижимости торги пришлось отменить по соглашению сторонК нам обратилась компания ООО «Ц», которая уже выиграла торги на покупку крупного объекта недвижимости (земельный участок с расположенным на нем комплексом строений) в Московской области.
При этом, хотя объект и выставлялся на торги единым лотом, каждое из более чем 20 расположенных на земельном участке строений и сооружений было указано в аукционной документации и заключенном договоре в качестве отдельного объекта и имело свою отдельную цену.
Стоимость объекта составляла немногим более 10 млн руб., а оплаченный задаток чуть более 1 млн. При этом ООО «Ц» собиралось осуществить на объекте инвестиции на несколько сотен миллионов рублей, что и заставило компанию обратиться к нам для проверки недвижимости до внесения полной оплаты.
В результате проведенной проверки мы установили, что два из указанных в договоре строений ранее были исключены из ЕГРН и имеют статус «архивный». Мы предупредили ООО «Ц», что в такой ситуации Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права собственности в отношении всего объекта в целом. И к сожалению для покупателя, наш прогноз полностью оправдался.
В результате возникла необходимость исключить из договора два указанных объекта и соответственно уменьшить цену. Однако в кейсе 1 мы уже продемонстрировали те негативные последствия, к которым может привести подобное изменение договора, заключенного на торгах.
Их мы и разъяснили покупателю, объяснив ему также, что если торги будут признаны недействительными, то проблем с возвратом оплаты у него не возникнет (так как данное последствие прямо предусмотрено законом[12]), однако взыскать стоимость внесенных инвестиций будет значительно сложнее (если вообще возможно).
В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.
Результат: хотя риски были выявлены слишком поздно, нам все-таки удалось найти вариант, который позволил ООО «Ц» не потерять задатка и избежать рисков в связи с приобретением объекта. Однако это оказалось возможным лишь благодаря содействию продавца, который также был заинтересован в максимальной «прозрачности» и справедливости сделки. К сожалению, такое поведение продавца относится скорее к исключениям, чем к общей практике, и риск потери задатка в подобной ситуации достаточно высок.
Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:
с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров[13];
а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения[14], так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от 5 до 20 % начальной цены, выставленной на торги недвижимости[15].
Следовательно, знать о результатах юридической проверки потенциальному покупателю необходимо даже не до заключения договора купли-продажи, а еще до подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка.
В противном случае покупатель может оказаться перед неприятным выбором: отказаться от приобретения объекта недвижимости и потерять оплаченный задаток или все-таки приобрести объект и нести все негативные последствия выявленных проблем и рисков.
Ценные советыЕсли вы решили приобрести недвижимость на торгах, помните, что договор купли-продажи, который вы в случае победы на торгах подпишете с продавцом, скорее всего, не предоставит вам никакой защиты от возможных рисков и «внезапно выяснившихся» проблем. Поэтому ваше спокойствие после покупки на торгах напрямую зависит от того, насколько детально вы проверите объект до участия в них.
В нашей предыдущей книге[16] мы подробно рассказывали, что и, главное, как следует проверять, если вы собираетесь приобрести недвижимость. Поэтому здесь мы не станем повторяться, а лишь напомним вам «золотые» правила покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости.
Правила проверки недвижимости [17]
1. Проверить право продавца на недвижимость и наличие обременений недвижимости.
2. Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.
3. Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.
4. Проверить полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации при продаже недвижимости от имени юридического лица.
5. Установить круг лиц, без согласия которых невозможна продажа недвижимости (в том числе зарегистрированных или проживающих в приобретаемом жилом помещении).
6. Проверить наличие незарегистрированных объектов в границах земельных участков.
7. Проверить продавца на возможность банкротства.
8. Проверить, пригодна ли недвижимость для тех целей, ради которых ее приобретают.
Если в ходе проверки вы выявили риски, но все равно намерены приобрести недвижимое имущество на торгах и, как выяснилось, для этого необходимо внести в договор купли-продажи изменения, мы предлагаем руководствоваться следующими правилами.
1. До подачи заявки постарайтесь обсудить необходимые изменения с организатором торгов: возможно, вам все-таки удастся убедить его внести изменения в проект договора до проведения торгов и просто переназначить дату их проведения на основании обновленной документации.
2. Если о необходимости внести изменения в договор вы узнали уже после победы на торгах, постарайтесь найти другие (альтернативные) пути разрешения возникшей проблемы (в том числе вариант, о котором мы расскажем в п. 4).
3. Если альтернативный путь найти не удалось, а внести в договор изменения абсолютно необходимо (как, например, в кейсе 2), то, прежде чем согласиться, выполните следующие шаги:
а) проверьте, являлось ли проведение торгов обязательным, или они проводились в добровольном порядке исключительно по инициативе продавца в последнем случае ваш договор (хотя бы формально) не подпадает под запрет на внесение изменений и соответственно риски значительно ниже;
б) постарайтесь оценить необходимые изменения: насколько существенно они влияют на условия договора и, главное, на определение (размер) цены если изменения существенны, то они, весьма вероятно, могут в будущем стать основанием для признания торгов и договора недействительными;
в) поставьте себя на место других участников торгов: с учетом предлагаемых изменений покупка недвижимости становится более или менее привлекательной если покупка становится более привлекательной, велика вероятность, что кто-то из участников или потенциальных участников заявит, что его права были ущемлены, и попытается оспорить торги;