Нарушение установленных в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ правил о минимальном перечне сведений, которые должны быть включены в извещение о торгах, признается судебной практикой существенным нарушением порядка проведения торгов[20] и может служить основанием для признания торгов недействительными[21].
Но это вовсе не означает, что данное правило никогда не нарушается. Напротив, мы в своей практике неоднократно сталкивались с ситуациями, когда организатор торгов вместо информации об объекте торгов публикует только время и место, где можно ознакомиться с соответствующей документацией. И далеко не факт, что в этом месте вас не встретит закрытая дверь. Причем далеко не всегда подобные нарушения действительно приводят к признанию торгов недействительными в судебном порядке. Ведь обращение в суд и последующее участие в производстве требуют от истца значительных вложений денег, времени и нервов. Идти на такие затраты имеет смысл только тогда, когда вы точно знаете, за что боретесь. В противном случае игра не стоит свеч. А если об объекте торгов ничего не известно, то и обжалование торгов оказывается сродни покупке кота в мешке. А значит, высока вероятность, что никто такие торги и не обжалует.
Однако если нарушение правил о минимальном перечне подлежащей опубликованию информации о торгах все-таки является, скорее, исключением из правил и встречается не слишком часто, то вот ограничение публикуемой информации исключительно минимальными требуемыми законом сведениями является, к сожалению, практикой обычной и общепринятой. При этом даже данные сведения в полном объеме могут быть указаны не во всех сделанных организатором торгов извещениях, а лишь в извещении, сделанном непосредственно на электронной торговой площадке (далее ЭТП), на которой торги будут проводиться (если, конечно, речь идет о торгах в электронной форме).
Так, по закону все извещения о торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее ЕФРБ) https://bankrot.fedresurs.ru/. Однако на данном ресурсе вы зачастую не найдете ни проекта договора купли-продажи, ни отчета об оценке объекта, ни каких-либо иных сведений об объекте, из которых могли бы почерпнуть хотя бы какую-нибудь детальную информацию об объекте недвижимости. Но в извещении, размещенном в ЕФРБ, обязательно будут указаны адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, а также ссылка на конкретную ЭТП, на которой проводятся соответствующие торги. А уже в извещении о торгах, опубликованном на сайте ЭТП, вы найдете больше информации об объекте.
Кроме того, помимо сведений об объекте и о торгах, опубликованных в извещении или приложенных к нему, организатор торгов обычно обладает и дополнительной информацией в отношении объекта, продавца и торгов, которая необходима покупателю для оценки рисков:
правоустанавливающими документами на недвижимость;
технической и кадастровой документацией на объект;
юридическими документами, подтверждающими установление обременений или ограничений (договорами ипотеки, соглашениями или решениями о сервитутах, охранными свидетельствами и др.);
юридическими документами продавца (и в первую очередь уставом, в котором могут быть определенные ограничения в отношении продажи имущества или специальные правила его продажи);
3
Итоговый доклад о результатах деятельности ФССП России в 2020 году. С. 4 // https://bit.ly/3xszzr8
4
Подробнее см.: часть IV, вопрос 2 «Какие бывают торги?».
5
Подробнее см.: ст. 61.161.9 Федерального закона от 26.10.2002 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и постановление Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»».
6
Исключением могут являться торги в форме конкурса, когда участник предлагает не только цену, но и ряд других условий договора. Однако и в этом случае остальные условия договора должны быть едиными.
7
Согласно п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ, под «договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом».
8
Согласно п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
9
Пункт 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ.
10
Подробнее см.: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2018 Ф09-8137/18 по делу А76-32486/2017 https://bit.ly/3dZgaXs.
11
Подробнее см.: часть IV, вопрос 2.2 «Какие бывают торги в зависимости от обязательности проведения торгов?».
12
Пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.
13
Подробнее см.: «Особенность третья. Мало информации об объекте».
14
Подробнее см.: «Особенность вторая. Мало времени для принятия решения».
15
Подробнее см.: «Особенность четвертая. Задаток».
16
Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Юридическая компания «Неделько и Партнеры» // http://ealty.nedelkopartners.ru/.
17
Как купить или продать коммерческую недвижимость с максимальной отдачей. Юридическая компания «Неделько и Партнеры» // http://ealty.nedelkopartners.ru/.
18
Дедлайн (от англ. deadline мертвая линия) последний срок, предельный срок, дата или время, к которому должна быть выполнена задача.
19
Подробнее по данному вопросу см.: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». П.2 // http://www.supcourt.ru/documents/arbitration/18240/
20
См.: п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».
21
Подробнее см.: часть IV, вопрос 9.1 «В каких случаях продажа недвижимости с торгов может быть оспорена?».