Дифференцированные платежи схема расчета, при которой основной долг делится на весь срок кредита, а проценты начисляются каждый месяц на остаток задолженности. В итоге размер ежемесячного платежа каждый месяц разный. В начале срока платеж больше (так как сумма задолженности максимальна) и уменьшается с каждым последующим платежом.
При одинаковых условиях кредитования (сумма кредита, срок кредита, процентная ставка) и без досрочного погашения переплата по кредиту будет меньше при использовании дифференцированной схемы платежей. Можно легко это проверить с помощью кредитного калькулятора, построив график (как это сделать, описано в следующей главе). Однако при дифференцированной схеме размер ежемесячных платежей в начале срока кредитования будет значительно больше, чем при аннуитете, что увеличивает кредитную нагрузку заемщика.
Важно! Банков, предоставляющих ипотеку с возможностью выбора схемы погашения в виде дифференцированных платежей, практически нет.
Вывод: аннуитетные и дифференцированные платежи отличаются схемой начисления процентов. Размер ежемесячного платежа при аннуитете на весь срок одинаковый, при дифференцированном варианте разный. При дифференцированной схеме итоговая переплата меньше, но размер первых платежей больше. Практически все банки выдают ипотеку с использованием аннуитетной схемы расчета платежей.
1.1.6. График платежей
После того как заемщик определился с объектом недвижимости, его стоимостью, размером первоначального взноса и выбрал программу кредитования, можно сформировать график платежей. График отображает итоговую переплату и показывает, какая сумма идет на погашение процентов, а какая на погашение основного долга по каждому ежемесячному платежу. Нужно это, чтобы выбрать оптимальный срок кредита и размер ежемесячного платежа.
График платежей можно запросить у сотрудника выбранного банка или сформировать самостоятельно. В интернете огромное количество бесплатных кредитных калькуляторов (просто вбейте в поисковике «кредитный калькулятор»). Также калькулятор для расчета ипотеки есть на сайте практически любого банка, предоставляющего ипотеку. Еще для построения графика можно использовать мобильные приложения. Кредитный калькулятор в большинстве случаев бесплатный и интуитивно понятный.
Итак, график платежей это документ, содержащий в себе сведения о предстоящих платежах, таких как дата платежа, сумма ежемесячного платежа (с разбивкой на суммы, которые направляются на погашение основного долга и оплату процентов по кредиту), остаток основного долга (после каждого платежа). Оформляется обычно как приложение к кредитному договору в виде таблицы и выдается заемщику под роспись.
График платежей может быть предварительным и итоговым. Предварительный график предоставляется для ознакомления заемщику, если в день подписания кредитного договора сам кредит не выдается.
Например, подписали кредитный договор (но деньги фактически не выдали) и договор купли-продажи. Сдали документы на регистрацию. После того как сделка зарегистрировалась, предоставили зарегистрированные документы в банк. Только после этого банк фактически выдал кредит (выдал деньги). В этом случае будет сформирован итоговый график платежей, в день фактической выдачи кредитных средств.
Предварительный и итоговый графики платежей отличаются незначительно. Как правило, изменяется либо дата платежа, либо сумма первого платежа по кредиту. Все ключевые данные (процентная ставка, сумма и срок кредита, размер регулярного ежемесячного платежа, сумма переплаты) остаются неизменными.
График платежей выдается заемщику, как правило, на бумажном носителе в день подписания кредитного договора. При досрочном погашении9 ипотеки график каждый раз будет изменяться. Получить новый график обычно можно на следующий день после списания суммы досрочного погашения в любом отделении банка кредитора или сформировать его самостоятельно в личном кабинете.
Вывод: предварительно сформировать график платежей можно самостоятельно. Это даст возможность выбрать срок ипотеки с оптимальным ежемесячным платежом и итоговой переплатой.
1.1.7. Закладная
Одним из документов, который обычно присутствует при оформлении ипотеки вместе с кредитным договором, является закладная. Этот документ подписывается заемщиком и залогодателем (если это два разных лица) и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи (либо договором ипотеки при нецелевом кредите под залог) без подписи со стороны банка.
1.1.7. Закладная
Одним из документов, который обычно присутствует при оформлении ипотеки вместе с кредитным договором, является закладная. Этот документ подписывается заемщиком и залогодателем (если это два разных лица) и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи (либо договором ипотеки при нецелевом кредите под залог) без подписи со стороны банка.
Суть документа заключается в подтверждении прав ее владельца (кредитора) на10:
1. Получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. То есть право требовать оплаты по кредиту, даже если отсутствует кредитный договор.
2. Право залога на имущество, обремененное ипотекой. То есть право обратить взыскание на залоговый объект недвижимости.
Закладная может быть продана другому лицу, которое становится новым кредитором и получает вышеуказанные права и обязанности. Согласие заемщика на последующую продажу закладной обычно прописывается в кредитной документации при оформлении ипотеки (только мало кто это читает и обращает на это внимание). При продаже закладной сохраняются все условия предоставления кредита, такие как процентная ставка и срок займа.
На практике продажа закладных достаточно популярна. Существуют банки, которые специализируются на выдаче ипотеки и последующей продаже закладных. Ничего страшного для заемщика в этой ситуации не происходит. Даже очень крупные банки (входящие в ТОП-10 по активам) продают свои закладные, хотя и продолжают самостоятельно обслуживать выданные кредиты (например, принимать ежемесячные платежи).
Возможна ситуация, при которой заемщик может и не знать, что его закладная продана. У меня на практике был случай, когда кредитор продал закладную и продолжил обслуживать ипотеку. Банк принимал ежемесячные платежи, включая частичное и полное досрочное погашение. Выяснилось, что закладная продана, только когда клиент полностью досрочно погасил ипотеку и для снятия обременения нам потребовался этот документ11. Пришлось подождать чуть дольше обычного (ждали плюсом неделю), пока банк запросил оригинал проданной закладной у нового кредитора и выдал ее заемщику для снятия обременения.
Важно! Описанная в примере ситуация возможна, только если банк первоначальный кредитор по договоренности с новым владельцем закладной продолжает обслуживать кредит. Достаточно часто при продаже закладной заемщик должен производить выплату новому кредитору напрямую и получать закладную после выплаты ипотеки, соответственно, тоже у него.
Негативными последствиями продажи закладной для заемщика могут стать новые (технические) способы исполнения обязательств. Например, у нового кредитора нет рядом с заемщиком ни банкоматов, ни офисов для внесения ежемесячного платежа. Или нужно платить переводом на счет, причем делать это требуется заранее и с оплатой комиссии.
Банки начинают отказываться от бумажной закладной. Это очень удобно, так как при досрочном погашении нет необходимости ждать, пока кредитор предоставит документ в физическом виде. Нужна бумажная закладная или нет, каждый банк определяет самостоятельно. Но если этот документ прописан в регламентах кредитора и является обязательным, то придется его подписать и сдать на регистрацию. Так как без закладной в таком случае банк ипотеку не выдаст.
Вывод: закладная это ценная бумага, дающая право ее владельцу требовать оплату по кредиту и обращать взыскание на залог. Закладная может быть как бумажной, так и электронной. Закладную банк может продать новому кредитору. При продаже закладной сохраняются условия кредитования.
1.1.8. Досрочное погашение ипотеки
Досрочное погашение ипотеки это внесение денежных средств сверх установленного регулярного (обязательного) ежемесячного платежа. Разрешено во всех банках. Штрафы и комиссии за эту операцию отсутствуют. При досрочном погашении сумма, уплачиваемая поверх ежемесячного платежа, идет на уменьшение тела кредита (суммы основного долга), а не процентов. Соответственно, при досрочном погашении уменьшается итоговая переплата.
Погашая частично досрочно ипотеку, заемщик, как правило, сам выбирает что уменьшить: размер ежемесячного платежа (при этом срок кредитования остается прежним) либо срок займа (при этом прежним остается размер ежемесячного платежа).