Алена Шевченко
Монологи о бизнесе. Девелопмент жилья. 20212022
Специальный проект «РБК-Недвижимость»
ОТ АВТОРА
Третье издание книги «Монологи о бизнесе» снова о девелопменте жилья. Впервые мы собирали интервью героев по этой теме в 2016 году. С тех пор очень многое изменилось. На рынок новостроек пришли система эскроу, льготная ипотека, BIM (он же ТИМ). А в 2022 году в лексикон игроков добавились новые слова и понятия: «санкции», «импортозамещение», «пакет мер поддержки».
В это непростое время хочется сказать большое спасибо всем участникам проекта за смелость. Наверное, непросто говорить о рынке, о развитии и стратегии в столь сложные времена.
В сборник вошли интервью с главами и топ-менеджерами компаний ведущих игроков рынка жилищного строительства России. Каждая из этих компаний лидер по качеству своих объектов, в своем сегменте, в своем регионе. В интервью участники проекта анализируют ситуацию на рынке жилья, делятся своими удачами и сомнениями.
Всегда считала людей, согласившихся на интервью в бумажные СМИ и книги, отважными. Не каждый решится говорить открыто с пониманием, что его слова могут быть прочитаны не только сразу после публикации, но и через год, два, десять лет. Это же не сайт, а бумага. Из нее, как известно, топором не вырубишь. А кто знает, как там будет через 10 лет? Но это история. Она не имеет сослагательного наклонения. Поэтому мы ее и фиксируем, чтобы не забыть.
Надеюсь, что новая книга будет читателям интересна и полезна.
Алена Шевченко
О ПРОЕКТЕ
Проект «Монологи о бизнесе» серия печатных книг, составленных из интервью с главами российских компаний разных сфер экономики. Новое издание создано в партнерстве медиахолдинга РБК с автором проекта, журналистом Аленой Шевченко, более 25 лет работающей в СМИ со специализацией на недвижимости и строительстве.
В сборник вошли 12 интервью с представителями власти, главами и топ-менеджерами компаний ведущих игроков рынка жилищного строительства России, собранных в 20212022 годах и опубликованных на медиаресурсах РБК.
Команда проекта выражает благодарность Ассоциации REPA и Форуму «Движение» за информационную поддержку.
МЫ ПОДДЕРЖИВАЕМ СПРОС ЧЕРЕЗ ИПОТЕКУ
МАРАТ ХУСНУЛЛИН / ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Новая стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ. Она анонсирована вами и подразумевает пятилетнее планирование, которое как бы отсылает нас к советским пятилеткам. Почему выбран именно такой шаг планирования и как будет развиваться программа?
Мы действительно составили стратегию на пять лет, где конкретно прописали все, что будет построено: сколько квадратных метров жилья, сколько дорог, сколько объектов социально-культурной сферы. Мы сделали прогноз до 2035 года. То, что помещается в интервал пяти лет, будет реализовано до 2030 года. Действительно, в инвестиционно-строительной деятельности пятилетка это оптимальный срок. Потому что по нормативам от идеи до сдачи объекта в эксплуатацию у нас в среднем проходит пять лет. И когда мы, допустим, планировали годовой бюджет, особенно финансовый, мы никогда в него не умещались. И даже в трехлетний план, особенно по крупным объектам, тоже. То есть нам нужно понимать перспективу. Поэтому мы вернулись к хорошей практике Советского Союза с пятилетними планами, но сделали ее более доработанной. Это была хорошая система, которая позволяла стране планово развиваться. В новейшей истории это первый такой документ, который не просто на пять лет раскладывает работу, но и комплексно увязывает ее со всеми другими программами: с финансированием, с промышленностью строительных материалов и загрузкой их производственных мощностей. Это увязывает все виды строительства: жилищное, транспортное, промышленное, инфраструктурное. Потому что они все между собой связаны частично либо очень тесно. И еще один важный момент мы увязываемся с жилищно-коммунальным хозяйством. Вот мы захотим построить 1 млрд кв. м жилья. Что это такое? Это каждый пятый метр существующего в России жилья должен стать новым. А готовы ли у нас к этому инженерные сети? Есть ли у нас мощности для этого? Ведь запланировать и создать их, просто заявив, что мы будем строить 1 млрд кв. м, не имея пятилетнего плана, нельзя. Вот поэтому мы сделали такую большую, комплексную программу. Ее утвердил Президент, мы доложили ее на Правительстве, полностью ее согласовали и сняли все разногласия, согласовали финансирование и теперь нам только работать.
Сколько денег нужно на эту программу?
Программа развития всей страны в области строительства до 2030 года стоит 160 трлн рублей. Причем основная часть денег там не бюджетная. Например, в жилищном строительстве государство участвует косвенно, и 90 % денег там не бюджетные. Мы создаем условия для строительства частного жилья, создаем инфраструктуру, чтобы это жилье строилось, развиваем ипотеку. Но жилищное строительство дает колоссальный эффект по доходности, с точки зрения налогов в бюджет. И главное, оно позволяет людям планировать на годы вперед. Вы же знаете, что покупка жилья это очень значимое событие в жизни каждого человека. И люди должны планировать. Например, впереди рождение ребенка можно улучшить свои жилищные условия. Появилось немного денег хочется за городом дом построить. И люди должны понимать, как будут развиваться населенные пункты. Главное, чтобы люди понимали перспективу. В каком районе лучше жить, насколько он обеспечен инфраструктурой. Будут ли там детские сады, школы, больницы. Когда они получат новую дорогу или когда отремонтируют старую. Вот в этом важная задача программы в разрезе каждого региона. Программа же общая, на страну, и в дальнейшем экстраполируется на регионы. И каждый регион должен в своем масштабе ее также проработать.
Регионы готовы к этому? Как у них идет процесс планирования?
Большинство регионов по основным проектам готовы. Например, по жилью мы имеем расписанный план до 2030 года с каждым регионом. И это не просто цифры. С каждым регионом мы обсуждаем, насколько заявленные планы подтверждены. Спрашиваем, каков в регионе градостроительный потенциал сколько земельных участков с оформленной разрешительной документацией на строительство. Например, у нас на этот год в России градостроительный потенциал на многоквартирное жилье достиг объема 400 млн кв. м. То есть мы на 40 % плана по строительству жилья уже имеем оформленные документы. Задача довести объемы в градостроительном потенциале не менее чем до 500 млн кв. м.
Нужно ускорить выдачу разрешительной документации?
Да, безусловно. Ключевая задача сократить инвестиционно-строительный цикл от идеи проекта до регистрации недвижимости. Если мы сокращаем этот цикл на 30 %, в экономике страны от инвестиционно-строительной деятельности появляются дополнительно 2 трлн рублей. И сама экономика становится намного лучше, и люди быстрее получают приобретенные квартиры. Поэтому для нас эта плановость и сокращение сроков очень важный элемент. И когда мы говорим про пятилетний план, это же подразумевает четкое понимание, сколько у нас будет сделано градостроительных решений, сколько земельных участков будет оформлено, сколько разрешений на строительство выдано. У нас, кстати, в первом полугодии 2022 года выдано разрешений на 21 % больше, чем за шесть месяцев прошлого года. Это очень важный фактор. Значит, инвесторы начинают верить, что есть перспектива. И всем удобно планировать свои ресурсы: транспортникам свои грузоперевозки, производителям строительных материалов свои мощности. Это такая огромная машина со множеством взаимосвязей.
В условиях санкционного давления строительство вообще становится одним из главных драйверов развития экономики. Но это не мы придумали: в мире все самые успешные выходы из рецессий и сложных экономических ситуаций были именно через развитие стройки. Весь мир так выходил. Поэтому сейчас, когда на нас началось давление, мы эту программу рассматриваем и как антикризисную меру. Она за собой потянет все другие отрасли экономики. У нас на 1 рубль, вложенный в строительство, 1,47 рубля добавленной стоимости, из которых 32 копейки уходят в налоги.
В условиях санкций иностранцы будут принимать участие в этой программе?
У нас, к счастью, в дорожном строительстве доля участия российских компаний 95 %, в строительстве жилья стандартного класса 92 %, в более дорогом жилье порядка 80 %. Большая доля импорта в промышленном строительстве. Поэтому перед нами и стоит задача импортозамещения. Конечно, мы что-то заместим и локализуем, а где-то переориентируемся на азиатские рынки. Кстати, хочу сказать, что замещение идет очень успешно. Я общаюсь со многими застройщиками, и в основном люди уже перестроились.
Вот за эти пять месяцев?
Да. Конечно, есть задержки, сбои по срокам, есть удорожание из-за логистики. Но базово все компании в области строительства уже перестроились.