Предположим, что рынки будут находиться на подъеме и за год каждый актив повысится в цене на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору тысячу долларов. А недвижимость принесет ему 10 тысяч долларов, ежемесячный доход от денежного потока и налоговые льготы, связанные с амортизацией. Если инвестор решит продать недвижимость по правилам необлагаемого налогами обмена, то в Америке ему не придется платить налог на прирост капитала.
Паи взаимных фондов, скорее всего, не создадут никакого денежного потока, не предоставят инвестору оснований для налоговых льгот, связанных с амортизацией,
и, если не входят в пенсионный план, будут облагаться налогами на прирост капитала.
Но я не хочу сказать, что бумажные активы плохи. Я просто хотел проиллюстрировать, во сколько может обойтись человеку заявление типа «Я не инвестирую в недвижимость». Для меня самой большой статьей расходов является личная свобода. Нас с Ким недвижимость привлекает прежде всего тем, что она приносит ежемесячный денежный поток пассивного дохода, который облагается налогом по более низкой ставке, чем заработанный. Благодаря этому мы можем наслаждаться финансовой свободой. Другими словами, недвижимость позволяет нам иметь хорошие долги, которые быстрее всего делают нас богаче.
Однако за использование кредитного рычага, или денег банка, для того, чтобы быстрее стать богаче, тоже придется заплатить необходимую цену.
Если вы посмотрите на доходы от использования вашего капитала без привлечения кредитного рычага, то доход от 10 тысяч долларов составит 10 процентов. Если же вы будете использовать деньги банка, то доход от той же суммы ваших собственных денег составит 100 процентов. Это означает, что подъем рынка недвижимости всего на 1 процент принесет вам такой же доход, как подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.
Если вы посмотрите на доходы от использования вашего капитала без привлечения кредитного рычага, то доход от 10 тысяч долларов составит 10 процентов. Если же вы будете использовать деньги банка, то доход от той же суммы ваших собственных денег составит 100 процентов. Это означает, что подъем рынка недвижимости всего на 1 процент принесет вам такой же доход, как подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.
Если включить в расчеты фактор налоговых льгот, то получится, что рынку недвижимости необходимо подняться менее чем на 1 процент, чтобы принести такой же чистый доход, какой даст 10-процентный подъем рынка ценных бумаг.
Это лишь некоторые из причин, которые имел в виду богатый папа, когда говорил: «Всегда давайте банкиру то, чего он хочет». И вот почему он предостерегал: «Всегда обращайтесь с любым долгом, как с заряженным ружьем». Дело в том, что кредитный рычаг может с одинаковой силой качнуться как в одну, так и в другую сторону. Используя кредитный рычаг, или деньги банка, вы можете как сделать много денег, так и потерять. Поэтому ценой, которую вам нужно будет заплатить, станет инвестирование в собственное образование и несколько лет, потраченных на приобретение опыта. Если вы не готовы заплатить эту цену, не используйте деньги других людей.
Как заплатить цену за образование
В 1970е годы я инвестировал 385 долларов в трехдневные курсы недвижимости. Они оказались одной из самых лучших инвестиций, какие мне когда-либо приходилось делать. Я начинал медленно, с небольших операций и посвятил следующие пять лет получению необходимого опыта. Я тоже не хочу ремонтировать унитазы и отвечать по ночам на телефонные звонки квартиросъемщиков и я этим не занимаюсь. Но мне нравится то, что приносят мои инвестиции в недвижимость, много хороших долгов и свободы.
На семинаре по недвижимости в Далласе, штат Техас, где я выступал в качестве лектора, ко мне подошел мужчина лет шестидесяти. Услышав, как я сказал: «Богатый папа учил меня инвестированию в недвижимость, играя в Монополию, и все мы знаем, какую формулу создания состояния можно найти в этой игре: купи четыре зеленых дома и преврати их в один большой красный отель», он спросил:
Следует ли мне превращать свои дома в красные отели?
Я улыбнулся и поинтересовался:
А сколько у вас домов?
Он подумал пару секунд и сказал:
Чуть больше семисот.
Что? только и смог вымолвить я.
Из дальнейшей беседы с ним я узнал, что он был хозяином ранчо в Западном Техасе. В течение последних 40 лет он покупал по нескольку домов в год и сдавал их внаем. Этот человек успешно пережил все бумы и крушения нефтяного и скотоводческого бизнеса. Когда экономика шла на спад, он покупал дома у людей, которые оказывались в трудном финансовом положении, и часто сдавал их внаем тем же самым людям. По мере роста денежного потока он покупал все больше домов, в основном по цене менее 65 тысяч долларов, и ни одного из них не продал. Я выяснил, что каждый дом приносил ему в среднем по 200 долларов ежемесячного денежного потока. Я ахнул от удивления и переспросил:
Вы хотите сказать, что имеете более 140 тысяч долларов ежемесячного дохода? Более миллиона в год только от недвижимости, которую сдаете в аренду?
Да, ответил он. Вот почему я подошел спросить вас, стоит ли мне начать продавать некоторые из моих зеленых домов, чтобы купить несколько красных отелей. Покупка этих маленьких зеленых домиков отнимает уйму времени. Поэтому мне нравится ваша идея приобретать более крупные здания. Тогда мне не придется покупать их в таком количестве.
Я отрицательно покачал головой, засмеялся и сказал:
Я хочу, чтобы на следующем нашем семинаре вы выступили лектором, а я буду вашим слушателем и учеником.
После этого я дал ему фамилии и номера телефонов своих финансовых и налоговых консультантов и попросил его связаться с ними. Я сказал, что мне до его успеха еще очень и очень далеко.
Когда он поблагодарил меня за телефоны, я мысленно вернулся на 40 лет назад к воспоминаниям о том, как отец Майка играл со своим сыном и со мной в «Монополию». В то время, когда я еще играл с маленькими пластиковыми зелеными домиками, джентльмен, который подошел ко мне после семинара, играл реальными домами. Я словно услышал голос богатого папы: «Мой банкир всегда хочет дать мне взаймы денег, чтобы я мог купить еще больше недвижимости. Поэтому я всегда даю ему то, чего он хочет».
Глава пятая
Какова цена избавления от плохих долгов?
Что нужно сделать, если ты оказался в яме? Перестать копать.
Народная мудростьПрежде чем вы сможете начать свой путь к финансовой свободе, вам придется точно установить, сколько у вас плохих долгов на самом деле. Я понимаю, что заниматься подсчетом того, насколько глубоко вы погрязли в долгах, это все равно что лечить больной зуб. Вы знаете, что это нужно для вашего блага, но вас пугает болезненность процедуры. Некоторые люди уже махнули на это рукой. Они знают, что сидят в глубокой яме, и даже не пытаются из нее выбраться.
Но если вы всерьез намерены заняться созданием положительного денежного потока, тогда вам придется начать с основ финансовой грамотности. Ниже предлагается список проверочных вопросов, которые позволят вам заставить себя сдвинуться с мертвой точки.
Поставьте цифру 1 перед каждым вопросом, ответом на который будет «да».
____Всегда ли вы оплачиваете счета с опозданием?
____Прятали ли вы когда-нибудь тот или иной счет от своей законной половины?
____Приходилось ли вам пренебрегать ремонтом автомобиля из-за недостатка средств?
____Случалось ли вам в последнее время купить что-нибудь такое, что вам не было нужно и чего вы не могли себе позволить?
____Регулярно ли вы тратите денег больше, чем зарабатываете?
____Случалось ли, что вам отказывали в кредите?
____Покупаете ли вы лотерейные билеты в надежде выбраться из долгов?
____Откладываете ли вы деньги на черный день?
____Превосходит ли ваш общий долг (включая ипотеку) ваш резерв на черный день?
Сложите все цифры. _______
Если итог равен 0 это прекрасно! Значит, вы уже контролируете свой денежный поток.
Если результат в пределах от 1 до 5 баллов, то вам придется подумать о сокращении плохих долгов.
Если вы заработали от 6 до 9 баллов берегитесь! Возможно, вы движетесь к финансовой катастрофе.
Советы богатого папы по управлению денежным потоком
Если вы действительно хотите взять свой денежный поток под контроль, вам понадобятся три ключевых инструмента:
1. Финансовый отчет, чтобы узнать, где вы находитесь с финансовой точки зрения. (Чтобы составить личный финансовый отчет, используйте бланк финансового отчета из игры «Денежный поток 101», включенный в приложение.)
2. Личная дисциплина.
3. План, который приведет вас туда, куда вы хотите прийти.
Вам трудно изменить свои привычки? Не сомневаюсь, что это так. Все зависит от вас и от того, насколько вы горите желанием взять под контроль свою финансовую жизнь. Помните, что вы не обязаны совершать эти шаги. Но если вы этого не сделаете, то навсегда останетесь участником крысиных бегов и будете тратить свою зарплату на оплату счетов, которым никогда не будет конца если, конечно, не выиграете в лотерею. (Я не устаю поражаться тому, как много людей считают выигрыш в лотерею надежным способом достижения финансового успеха.)
Но давайте вернемся к реальности. Не отказывайтесь от своих кредитных карточек, а просто следуйте плану сокращения долгов.
Вот два первых практических шага, с которых вам нужно будет начать:
Платите сначала себе
Каждый раз, когда вы будете получать деньги, платите сначала себе. Прежде чем сделать выплаты по кредиту на машину или дом либо внести квартплату, выделите себе приличную сумму и сразу же положите эти деньги на отдельный сберегательный счет для инвестиций. Не трогайте эти деньги до тех пор, пока не будете готовы инвестировать их как нибудь иначе.
Сократите расходы на то, что я называю всякой всячиной
Всякая всячина это вещи, которые мы все жаждем иметь, но которые на самом деле нам не нужны. Это могут быть шикарная машина, ужины в дорогих ресторанах или эксклюзивная одежда. Просто избавьтесь от привычки покупать подобные вещи импульсивно. Предположительно, как раз на этом этапе в игру должны будут вступить ваша дисциплинированность и сила воли. Но если вы действительно хотите избавиться от плохих долгов, вам нужно будет выработать старомодную привычку откладывать вознаграждение.