Руслан Назаров
ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание
Раздел 1. Общее имущество
Часть 1. Состав общего имущества
1. Домофоны это общее имущество?
Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 А143620/2009/153/15. Аналогичный вывод сделан в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 10686-АТ/04.
Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.
Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в квартире, к общему имуществу дома не относится, так как не выполняет второй признак: трубка обслуживает только конкретную квартиру.
Необходимо отметить, что в указанном Письме Министерство ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления. Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.
2. Является ли подвал общим имуществом?
Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает обслуживает ли объект более чем одну квартиру.
Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:
«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 15411 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 42181 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».
3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?
Проблема не новая. Если радиаторы отопления это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех квартир в доме. Представляете, радиатор стоит в одной квартире, а платить за него должны собственники всех остальных квартир в доме.
Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник той квартиры, в которой они установлены. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?
И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:
радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;
если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то они не являются общим имуществом. Подтверждается это Письмом Минстроя РФ от 01.04.2016 9506-АЧ/04 и Письмом Минрегиона РФ от 04.09.2007 16273-СК/07.
Таким образом, возможны две ситуации:
1) у ваших радиаторов отопления нет отключающих устройств? Тогда платить за ремонт должны из «общего котла» дома, в который скидываются все собственники помещений в доме;
2) у ваших радиаторов отопления есть отключающие устройства? Тогда платить за ремонт должны вы.
4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.
Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник квартиры не должен.
Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники квартиры (ст. 210 ГК РФ).
Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы. Поэтому краны обслуживают более одного помещения.
Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за замену запорно-регулировочного крана.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 КАС1225.
5. Что такое придомовая территория?
Собственникам квартир в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т. д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин жильцов и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?
Ответ на данный вопрос содержится в письмах Министерства экономического развития РФ от 29.12.2010 Д235416, от 20.01.2010 Д23124. Вот основные указания Министерства.
Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома (ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса).
Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.
Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?
В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.
В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.
Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Площадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом используются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства.
Обратите также внимание, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории это «территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».
6. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?
Такой вопрос часто возникает у собственников квартир на первых этажах многоквартирных домов.
По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых и выше этажах. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все. Но почему?
Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах.
Содержать общее имущество это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 2243811/РД-ОГ.