Так, например, в одном судебном документе сказано: «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 20132014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).
Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Если вы столкнулись с ситуацией, когда сосед установил перегородку, то можно обратиться в суд. Не хотите обращаться в суд? Тогда можно обратиться в управляющую организацию.
Дело в том, что наличие перегородок на лестничной площадке нарушает противопожарные требования. Не во всех случаях это так, но в зависимости от конкретных конструктивных особенностей дома, нарушение возможно. Контролировать соблюдение противопожарных требований обязана управляющая организация. Поэтому обратитесь к своей управляющей организации, чтобы демонтировать перегородку на лестничной площадке.
9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?
Многие собственники квартир недовольны вывесками, которые размещают магазины, расположенные на первом этаже дома. Для одних подобные вывески портят фасад здания, другие считают, что владельцы магазинов должны получить разрешение общего собрания. Некоторые собственники полагают, что владельцы магазинов обязаны платить за размещение вывесок. Насколько соответствуют закону подобные требования?
Прежде всего, надо помнить, что фасад многоквартирного дома является общедомовым имуществом (ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что пользоваться и распоряжаться фасадом можно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).
В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 20132014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).
Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок это публичная обязанность, а согласование с общим собранием гражданская. В этой части законодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан разместить вывеску. Но реализуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собственников всех помещений в доме должно определить, в каком месте будет размещена вывеска.
Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто.
Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкретным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников.
Таким образом, собственники квартир в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего имущества, так и на личные цели собственников.
10. Могут ли собственники квартир самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в квартире?
Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из квартиры батареи отопления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей?
Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключаться от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.
Начнем с вопрос об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельной квартиры не могут. Только общее собрание собственников квартир во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретной квартире. Но если батареи не являются общим имуществом, то срезать батареи можно и без решения общего собрания.
В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 333805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник квартиры, а не общее собрание.
В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 А7612397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельной квартире никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.
Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства демонтируем без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, требуется решение общего собрания.
Но прежде чем отключиться от центрального отопления, надо проверить возможно ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение КС РФ от 17.11.2011 1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Обратите внимание, что согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требуется (Определение ВС РФ от 20.11.2017 302-КГ1717007).
Хорошо, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания получено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопление? И вот тут самое интересное.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление квартиры. Что это означает? Если вы демонтировали батареи, то все равно будете платить за отопление! Да, это парадокс, но это предусмотрено законом. Просто Постановление не предусматривает исключение части «плата за отопление квартиры» из общего счета на отопление. Другими словами: если платим за ОДН, то платим и за отопление в квартире.
Выход есть надо обращаться в суд. В некоторых случаях суды встают на сторону собственников квартир. Но велик риск, что даже потратив деньги и время на переход на индивидуальное отопление, придется все равно платить за отопление.
11. Может ли управляющая организация самостоятельно обратиться в суд за защитой прав собственников общего имущества?
Во многих домах подвалы заняты коммерческими организациями. Кто-то использует подвалы как склад, а кто-то размещает магазины. Зачастую, это незаконно, ведь подвалы являются общедомовым имуществом. Распоряжаться таким имуществом может только общее собрание собственников помещений в доме. Может ли управляющая организация отстоять права собственников жилья, обратившись в суд?
Для правильно ответа надо учитывать следующее. К управляющей организации не переходят права владения, пользования или распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Поэтому управляющая организация не может самостоятельно обратиться в суд (Постановление 17 ААС от 05.02.2013 А6039660/2012).
Право собственности на общее имущество возникает только у собственников помещений в доме. Это означает, что только собственники квартир могут обратиться в суд за защитой своих прав. Основанием для обращения будет ст. 301 ГК РФ истребование имущества из чужого незаконного владения.
Конечно, собственникам достаточно сложно и накладно обращаться в суд. В этом случае общее собрание собственников может наделить полномочиями по обращению в суд управляющую организацию. Выступая как представитель собственников, организация сможет подать иск в суд.
В каких случаях общему собранию стоит наделить управляющую организацию полномочиями на представление интересов в суде? Вот самые популярные:
1) подвал дома используется лицами, которые не являются собственниками помещений в доме, при этом решением общего собрания такое право этим лицам не предоставлено;
2) операторы связи (провайдеры) используют крышу дома для размещения оборудования, также не получив согласия общего собрания;
3) магазины размещают вывески, баннеры на фасаде дома и не платят собственникам остальных помещений в доме.
Часть 4. Земельный участок
1. В каком порядке возникает право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
Придомовая территория может принести немалый доход собственникам квартир. Можно сдавать, например, земельный участок в аренду. Полученные доходы собственники квартир могут отправить на содержание общего имущества или на личные нужды. Но важно помнить: сначала надо оформить земельный участок. Как это сделать?