ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание - Руслан Атаханович Назаров 8 стр.


3) решение принимается 2/3 от числа всех голосов собственников в доме. Это касается вопросов, указанных в п.п. 1, 1.11, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Самые важные вопросы: о реконструкции многоквартирного дома, о порядке пользования придомовой территорией, о сдаче общего имущества дома в аренду. В этих случаях решение принимается также с учетом голосов всех собственников в доме, а не только тех, кто присутствует на собрании.

Важное исключение из указанных правил: решение об уменьшении размера общего имущества принимается всеми собственниками (ч. 3 ст. 36 ЖК).

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

КОНЕЦ ОЗНАКОМИТЕЛЬНОГО ОТРЫВКА

3. Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?

Участвовать в общем собрании многоквартирного дома могут все собственники помещений в доме. Однако надо соблюсти важную формальность: собственник квартир должен подтвердить свое право собственности. Раньше подтвердить право собственности можно было свидетельством, которое выдавал Росреестр.

С июля 2016 года привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016  33077-АТ/04.

Важно помнить, что если собственники не подтвердят право собственности и проголосуют, то решение общего собрания можно будет оспорить в суде. Поэтому инициаторы собрания должны внимательно следить за тем, чтобы каждый собственник, участвующий в собрании, предоставил либо свидетельство о праве собственности, либо выписку.

Учтите, что закон не предусматривает компенсацию собственникам за получение выписки. Другими словами, если Вам нужна выписка для участия в общем собрании, то нельзя требовать оплату расходов на получение выписки.

4. Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме?

Общее собрание жильцов определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также комплекс работ и услуг, которые должны оказываться управляющими организациями. Очевидно, что вопросы эти важны для каждого жильца. Но все ли жильцы могут участвовать в общем собрании дома?

Два самых типичных случая «жильцов дома» это собственники квартир и наниматели по договору социального найма. Как собственник, так и наниматель обязаны платить за содержание общего имущества. Каждый из них заинтересованы, какие работы и услуги, в какие сроки будет оказывать управляющая организация. Но, к сожалению, только собственники квартир, но не наниматели, могут участвовать в общем собрании. Почему так?

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание это орган управления домом. Причем это орган собственников помещений в доме. Именно собственников, то есть наниматели исключены (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Поэтому наниматели жилья не могут ни инициировать общее собрание, ни участвовать в нем с правом решающего голоса.

Что же делать нанимателям? Можно ли как-то повлиять на решение общего собрания?

Во-первых, наниматели могут обратится к наймодателю (собственнику квартиры) с предложением о проведении собрания, о повестке дня. Наниматель может передать наймодателю свои предложения по разумному тарифу на содержание жилья, по дополнительным работам и услугам, которые должна оказывать управляющая организация (например, по обустройству детской игровой площадки, по освещению придомовой территории).

Во-вторых, закон не запрещает нанимателям присутствовать на общем собрании с правом совещательного голоса. Наниматель на собрании может вносить свои предложения по указанным выше вопросам, выступать против предложений собственников или управляющей организации. Конечно, проголосовать по этим вопросам наниматель не сможет, но у него есть возможность переубедить собственников, которые и должны принять окончательное решение.

5. Если решение общего собрания является недействительным, то будет ли действительным договор управления?

Собственники жилья должны выбрать один из способов управления домом: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если выбрана управляющая организация, то с ней придется заключить договор управления (ст. 162 ЖК РФ).

Решение о выборе способа управления и заключении договора с управляющей организацией принимается на общем собрании собственников помещений во всем доме. Проведение общего собрания обставлено многочисленными требованиями закона к порядку инициирования собрания, уведомления собственников, голосованию и оформлению протокола. Практически любое нарушение этих требований может стать основанием для недействительности решения собрания (ст. 181.3 ГК РФ). Так, например, нарушение требований к кворуму собрания или оформлению протокола может свести на нет усилия собственников по проведению собрания.

КОНЕЦ ОЗНАКОМИТЕЛЬНОГО ОТРЫВКА

Возникает вопрос: если решение общего собрания признают недействительным, то будет ли недействительным договор управления, заключенный на основании такого договора?

В некоторых случаях суды допускают, что договор будет иметь силу (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012  01АП-4079/12). Однако это позиция необоснованная.

Договор управления может быть заключен только на основании решения общего собрания. То есть решение общего собрания является тем юридическим фактом, который является правовым обоснованием возможности заключения договора. Если решение общего собрания является недействительным, то нарушается порядок заключения договора. Нарушение порядка заключения договора является основанием для признания договора недействительным.

Поэтому собственникам необходимо внимательно относится ко всем процедурным вопросам проведения общего собрания. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда будут потрачены деньги на проведение собрания, а результата это не даст.

6. Если было проведено заочное собрание без предварительного очного голосования, то можно ли оспорить решение заочного собрания?

Общее собрание собственников дома может проходить в различных формах: очной, заочной или очно-заочной. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки.

Так, например, при проведении очного голосования необходимо найти помещение, которое вместит собственников всех помещений в доме. Плюсом этой формы является то, что собственники могут обменяться мнениями, обсудить важные для всего дома вопросы. Учитывая, что собрание принимает решение по порядку пользования общедомовым имуществом, по размеру платы за содержание жилья, очное собрание становится очень важным.

Заочная форма собрания позволяет значительно сэкономить деньги на аренду подходящего помещения. Но при этом собственники лишаются возможности обсудить вопросы повестки дня и могут только проголосовать.

Очно-заочная форма учитывает плюсы одной формы и сглаживает минусы другой. Собственники могут обсудить все вопросы очно, а решение принять заочно. Это дает дополнительное время для раздумий собственника. Однако в этом случае появляется возможность для недобросовестной управляющей организации или ТСЖ влиять на решение собственников.

Собственникам квартир важно понимать, в какой форме проводится общее собрание. Если нарушить требования закона о форме собрания, то решение собрания можно признать недействительным.

В некоторых случаях суды полагают, что решение будет законным, даже если нарушена форма собрания (см. например апелляционное определение Московского областного суда от 29.10.2014 по делу  3324155/2014). Однако это касается применения ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, когда в суд может обратиться только собственник, просто оспаривая законность собрания.

Но вот если собственник обратится в порядке ст. 181.3 ГК РФ, то есть будет требовать признания недействительности решения, то он вполне сможет выиграть дело. Кстати, обратиться в суд могут не только собственники, но и госжилинспекция.

Итак, какое самое главное правило о форме общего собрания надо помнить? Если вы решили провести общее собрание, то сначала надо провести очное собрание. Если на очном собрании не наберется кворум, то тогда можно проводить заочное голосование (ст.47 ЖК РФ). Нарушать этот порядок нельзя: сначала очное голосование, если оно не состоялось, то заочное.

Важно учитывать, что можно сразу провести очно-заочное собрание. Это сильно упрощает жизнь собственникам квартир.

7. Может ли управляющая организация оспаривать решение общего собрания собственников?

Управляющие организации часто пытаются оспорить решение общего собрания дома. Это связано с тем, что именно общее собрание дома определяет тариф на содержание общего имущества. Другими словами, сами собственники определяют, сколько они каждый месяц платят за ЖКУ. Зачастую, тариф, установленный собственниками, кажется управляющей организации заниженным. Например, организация хочет потратить 1 млн рублей в месяц, а по решению собственников платежей приходит на 500 тыс. рублей. В таких ситуациях управляющая организация идет в суд.

Как собственникам квартир отстоять свои права и защитить решение общего собрания? Как настоять на меньшей плате за ЖКУ?

КОНЕЦ ОЗНАКОМИТЕЛЬНОГО ОТРЫВКА

Как собственникам квартир отстоять свои права и защитить решение общего собрания? Как настоять на меньшей плате за ЖКУ?

Собственникам необходимо ссылаться на ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Только собственники квартир в доме могут оспаривать решение общего собрания. Управляющая организация не может требовать от суда признать решение собрания незаконным. (Постановление АС ПО от 15.11.2016 А121104/2016). Ссылки организации на то, что не хватает денег на содержание дома, не имеют значения. В любом случае организация не лишена возможности сокращать свои расходы, увеличивать производительность труда.

Надо помнить, что решение общего собрания напрямую не создает прав и обязанностей управляющей организации. Кроме решения необходим еще договор управления домом (ст. 162 ЖК РФ). Когда собственники принимают решение на общем собрании по тарифу на услуги управляющей организации, то они тем самым определяют условия договора. Организация может оспаривать сам договоров, но не решение общего собрания.

Назад Дальше