Постепенно Фредди Мэк выработала квалификационные требования для частных компаний по страхованию ипотечных кредитов. Это способствовало появлению кредитов с отношением «ссуда стоимость жилья» в размере 95 % (5 % первоначальный взнос).
В 1974 г. корпорации Фредди Мэк и Фэнни Мэй объявили об обязательстве купить до 20 % жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых ипотечными банками, чем здорово поддержали рынок жилья в США. Их общий объем обязательств на покупку составил 16 млрд долл., а объем закупок в тот год превысил 9 млрд долл.
В 1975 г. Чикагская товарная биржа учредила фьючерсный рынок по операциям с ценными бумагами корпорации Джинни Мэй, с целью страхования кредиторов от роста процентных ставок по ипотечным кредитам. В то же время, с целью привлечения традиционных покупателей облигаций, корпорация Фредди Мэк выпустила «Гарантированные ипотечные сертификаты» и осуществила их продажу на сумму 500 млн долл.
Учитывая опыт Джинни Мэй и Фредди Мэк, банк «Бэнк оф Америка» выпустил в 1977 г. в продажу свои ценные бумаги «прямого действия». Это были первые частные MBS-бумаги.
Успех MBS-бумаг, эмитированных государственными агентствами, способствовал возникновению «кондуитов» частных эмитентов рыночных ценных бумаг, которые создавались на основании ипотечных кредитов, оформленных и обслуживаемых большим числом (обычно до 3040) кредиторов. Это, в свою очередь, привело к созданию ипотечных облигаций «прямой оплаты» (pay-through bonds).
В 1979 г. ипотечные компании, а также другие ипотечные кредиторы, одобренные Департаментом жилья и городского развития, получили право продавать свои ипотечные кредиты Фредди Мэк. До этого времени такое право имели лишь депозитные учреждения (трифты).
3.1.3. Формирование ипотечного рынка США в 8090-е гг
Крупнейший банковский кризис разразился в США в период 19791982 гг. Причиной кризиса явился длительный спад в промышленном производстве, проявлением которого была все увеличивающаяся безработица, достигшая наивысшей отметки в 19811982 гг. Безработица сделала неплатежеспособными ряд заемщиков, и операции с недвижимостью заметно сократились. С другой стороны, снижение мировых цен на нефть вызвало кризис нефтяной промышленности во многих штатах. Здесь операции с недвижимостью, связанной с нефтью, потерпели крах. Первыми, кто пострадал от этого, были трифты, вложившие свои средства в этот сектор. В период кризиса обанкротилось почти 3000 трифтов.
В конце 70-х гг. возрастание процентных ставок, подогретое инфляцией (индекс инфляции в 1979 г. составил 13,3 %), заставило лиц, делающих сбережения, искать более высокие доходы от инвестиций, чем те, которые могли выплачивать трифты. Они начали отводить фонды из трифтов, ориентированных на долгосрочные вложения, и переводили их в краткосрочные казначейские векселя и облигации, в инвестиционные фонды открытого типа. В относительно короткое время лица, делающие сбережения, стали инвесторами.
В период 19811982 гг. Конгрессом США принят ряд законов, затрагивающих различные аспекты финансового рынка.
Основополагающей целью Закона о восстановлении экономики, принятом Конгрессом в 1981 г., было оздоровление финансового сектора посредством сокращения налогов и повышения стимулов для сбережений и инвестиций.
Закон о налоговой реформе 1981 г. увеличил время полного списания имущества и позволил объединить разные правила для различных типов инвестиций в недвижимость. Закон сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным средством законного сокращения налогов недвижимости был придан «универсальный» привилегированный статус. Закон дал средства для инвестиций в недвижимость. Многие увидели возможность получать прибыль от желающих инвестировать в недвижимость, дающую налоговые льготы.
В период 19811982 гг. Конгрессом США принят ряд законов, затрагивающих различные аспекты финансового рынка.
Основополагающей целью Закона о восстановлении экономики, принятом Конгрессом в 1981 г., было оздоровление финансового сектора посредством сокращения налогов и повышения стимулов для сбережений и инвестиций.
Закон о налоговой реформе 1981 г. увеличил время полного списания имущества и позволил объединить разные правила для различных типов инвестиций в недвижимость. Закон сделал недвижимость чрезвычайно привлекательным средством законного сокращения налогов недвижимости был придан «универсальный» привилегированный статус. Закон дал средства для инвестиций в недвижимость. Многие увидели возможность получать прибыль от желающих инвестировать в недвижимость, дающую налоговые льготы.
Так, в первой половине 80-х гг. в государственном и частном секторах было получено более 36 млрд долл., в то время как за все 70-е гг. 5 млрд долл.
С целью противодействия оттоку денег из трифтов федеральное правительство разрешило им предлагать различные депозитные счета, по которым доходы выплачивались в соотношении с процентной ставкой, определяемой конкретной рыночной ситуацией. Это помогло сократить отток денежной массы, но повысило затраты. Кроме того, было принято решение освободить трифты от правительственного контроля со стороны FHLBS и FSLIC, чтобы они могли пережить период высокой инфляции, высоких процентных ставок и оттока капитала /2.175/.
Для выхода из кризиса в 1982 г. был принят Закон о депозитных учреждениях, расширивший права финансовых учреждений и позволивший им заниматься инвестированием в других областях. Закон оказал революционное воздействие на весь финансовый рынок Америки и на рынок ипотечных бумаг в частности.
До этого времени кредиты предоставлялись под фиксированную процентную ставку. Теперь банки стали выдавать ссуды с регулируемым процентом. Тем самым корректировались процентные ставки по кредиту в зависимости от стоимости ресурсов банка. На практике оказалось, что такие кредиты хороши только в том случае, если ссуды с регулируемым процентом увязываются с соответствующим индексом и если они регулируются достаточно часто.
После 1982 г. появилось множество программ кредитования с использованием займов, построенных на переменной процентной ставке. Фредди Мэк стала первой организацией, которая осуществила программу, основанную на покупках ипотечных кредитов с переменной ставкой процента, как с ограничением, так и без ограничения верхнего предела изменения процента. В качестве индекса изменения процентной ставки по таким кредитам Фредди Мэк требовала применение контрактной процентной ставки, установленной Федеральным советом по банкам жилищного кредитования.
В это же время Фэнни Мэй объявила о начале восьми экспериментальных программ по закупке ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой. Программы различались использованием различных индексов процентных ставок и некоторыми другими параметрами кредитов.
В 1982 г. на рынке ипотечных кредитов начала действовать Корпорация жилищного финансирования. Она скупала ссуды, размер которых превышал пределы, законодательно установленные для
Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Тогда же Корпорация ипотечного гарантийного страхования осуществила андеррайтинг и оформила страхование пулов ипотек для того, чтобы компания «Саломон Бразерз» выпустила в обращение ценные бумаги, обеспеченные этими пулами.
С 1983 г. Фредди Мак выпустила залоговые ипотечные обязательства (ЗИО). Данные обязательства отличались от выпускавшихся ранее ценных бумаг тем, что они предоставляли инвесторам выбор ценных бумаг различных классов с различными процентными ставками и различными сроками погашения, хотя эти бумаги были обеспечены единым пулом ипотек. Структура ЗИО была рассчитана на привлечение тех инвесторов, которые предпочитали бумаги с фиксированным и коротким сроком погашения и ранее не участвовали в ипотечном рынке.
В 1984 г. Джинни Мэй выставила на Люксембургской фондовой бирже пять серий своих ценных бумаг на общую сумму почти 60 млрд долл., что знаменовало собой признание ипотечных ценных бумаг в качестве транснациональных.
В октябре 1984 г. был принят Закон о поощрении деятельности вторичного ипотечного рынка. Это значительно расширило охват программ Фредди Мэк и Фэнни Мэй. Они теперь могли включать в пулы закладных вторую ипотеку, а также ипотеку на объекты жилищного строительства, осуществляемого промышленными методами и, соответственно, не имеющего пока частного заемщика. Кроме этого, закон снял определенные ранее имевшиеся ограничения, связанные с хождением ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке, а также ограничения по инвестиционной деятельности агентств ипотечного кредитования.
В конце 1984 г. на рынке ипотечных ценных бумаг произошла маленькая революция Фредди Мэк выпустила сертификаты участия через регистрационную систему Федерального резервного банка Нью-Йорка, использовав не бумажные носители, а электронные системы. Следом за Фредди Мэк этот механизм использовали другие участники рынка, что привело к росту объема операций на вторичном рынке в последующие годы /2.101/.
В результате принятия Закона о реформе налоговой системы в 1986 г. появились новые ценные бумаги типа REMIC. Эти ценные бумаги повысили привлекательность и доступность структуры залоговых обязательств, ранее выпущенных на рынок. Постепенно бумаги REMIC вытеснили залоговые обязательства с рынка. Крупнейшими эмитентами бумаг REMIC являются Фэнни Мэй и Фредди Мэк /2.188/.
В 1988 г. Фредди Мэк также стала полностью частной компанией.
В конце 80-х гг. рынок ипотечного кредита испытал кризис, связанный, прежде всего, с трудностями трифтов. В определенной мере эти трудности были вызваны тем, что закон 1982 г. о депозитных учреждениях изменил прежнюю систему работы ссудо-сберегательных ассоциаций. Для ликвидации кризиса в этой области Конгресс принял решение о создании «Резолюшн траст корпорейшн» (РТК) (Resolution Trust Corporation).
Усилия как правительства, так и агентств ипотечного кредитования привели к тому, что начиная с 1990 г. объем сделок на рынке ипотечных ценных бумаг стал стремительно расти.
Осенью 1994 г. Департамент жилья и городского развития (HUD) подписал с Ассоциацией ипотечных банков США (MBA) соглашение о справедливом ипотечном кредитовании. Суть соглашения, которое поддержали все ипотечные институты США, заключалась в том, чтобы вовлечь в ипотечный рынок те слои населения, которые до этого времени были по тем или иным причинам в стороне. Речь идет об иммигрантах, афроамериканцах, испаноязычных американцах, которые испытывали определенные дискриминационные ограничения. Это, в свою очередь, не позволяло им быть надежными заемщиками /2.211/. Соглашение было итогом работы, которую вело Фэнни Мэй с 1991 г. К 1993 г. Фэнни Мэй гарантировало кредитов, предоставленным семьям с низкими доходами, почти на 13 млрд долл. /2.228/.