обеспечение справедливого распределения жилья;
оказание гражданам других видов помощи посредством реализации программы предоставления грантов.
В рамках программ, осуществленных HUD в 1991 г., более 11,6 млн семей получили бюджетные субсидии через систему страхования ипотечных кредитов. Несколько миллионов семей получили прямые и косвенные льготы в рамках таких программ, как, например, гранты для развития общин. Политика, проводимая HUD, оказывает воздействие на национальную экономику в целом посредством влияния на сферу ипотечного кредитования и домостроительную индустрию.
Практически все свои программы Департамент жилищного и городского развития осуществляет совместно с входящей в его структуру Федеральной жилищной администрацией (FHA). Сегодня задача FHA обеспечение государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 г. объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд долл. США. FHA реализует около сорока различных страховых и кредитных программ.
Практически все свои программы Департамент жилищного и городского развития осуществляет совместно с входящей в его структуру Федеральной жилищной администрацией (FHA). Сегодня задача FHA обеспечение государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 г. объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд долл. США. FHA реализует около сорока различных страховых и кредитных программ.
В соответствии со своими основными программами по страхованию ипотечных кредитов FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов (MMI), работающим по принципу самоокупаемости.
Ипотечные кредиты, застрахованные FHA, ежегодно позволяют приобретать дома 165275 тысячам семей и одиноким людям из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем ежегодно страхует FHA, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.
Около 40 % от общего числа покупающих жилье впервые делают это с помощью кредитов FHA. Более 20 % заемщиков FHA представители национальных меньшинств. FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так, в 1992 г. средний доход заемщиков FHA составил 37 тыс. долл. по сравнению с 55 тыс. долл. у заемщиков, использующих обычные кредиты.
При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. Как следствие, взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA (MMI), преуспевает. За все 60 лет своей истории FHA на покрытие убытков не истратил ни одного доллара налогоплательщиков.
В 1989 г. доля кредитов, застрахованных от невозврата FHA, составила 26 %, гарантированных Администрацией по делам ветеранов (VA) 10 %, застрахованных частными компаниями 16 %. При этом доля кредитов, не застрахованных от риска невозврата, составила 46 %.
При предоставлении ипотечных ссуд используются стандартные процедуры, детально разработанные в США, и разнообразные
кредитные инструменты, позволяющие как заемщику, так и кредитору выбрать оптимальный вариант.
3.2.2. Вторичный ипотечный рынок
На вторичном ипотечном рынке (вторичном рынке закладных, Secondary Mortgage Market) происходит продажа ипотечных кредитов ипотечными институтами, их предоставившими, другим ипотечным институтам или специальным агентствам.
В литературе, посвященной ипотечному кредитованию в США (например, в /2.65/), указывается, что вторичный ипотечный рынок реализует цепочку «банк посредник инвестор», и его инструментом являются ценные бумаги.
Напомним, что ценные бумаги, основанные на пулах ипотек, появились в 1970 г., в то время как рынок купли-продажи ипотечных кредитов существовал в США и раньше. Фэнни Мэй в течение почти сорока лет осуществляла функции регулятора первичного ипотечного рынка именно с помощью механизма купли-продажи ипотечных кредитов в отсутствии ипотечных ценных бумаг.
Таким образом, необходимо разделить вторичный рынок ипотечных кредитов на два сегмента:
собственно вторичный ипотечный рынок;
рынок ипотечных ценных бумаг.
Рефинансирование ипотечного кредитования агентствами
Ключевой проблемой ипотечных институтов является нехватка долгосрочных ресурсов. Эта задача была решена Правительством США в 30-х гг. (см. разд. 3.1) путем создания специализированного института для аккумуляции частного капитала с последующим инвестированием накопленных средств в ипотечные кредиты (создание Фэнни Мэй).
Ипотечные банкиры ищут покупателей на выданные ими кредиты. Иметь ипотечные кредиты в своем портфеле при соответствующем соотношении процентных ставок выгодное дело для институтов, занимающихся долгосрочными финансовыми вложениями (пенсионные фонды и др.). Долгосрочные инвесторы, покупая готовые кредиты у ипотечных банков, экономят на затратах по предоставлению кредита и его страховании.
Таким образом, вторичный рынок ипотечных кредитов состоит из операций купли-продажи ипотечных кредитов между институтами, выдающими кредиты, и учреждениями, которые покупают ипотечные кредиты. Вторичный рынок это поток, связывающий между собой рынок ипотечных кредитов и рынок долгосрочных инвестиций в масштабе всей страны.
Таким образом, вторичный рынок ипотечных кредитов состоит из операций купли-продажи ипотечных кредитов между институтами, выдающими кредиты, и учреждениями, которые покупают ипотечные кредиты. Вторичный рынок это поток, связывающий между собой рынок ипотечных кредитов и рынок долгосрочных инвестиций в масштабе всей страны.
Особенностью американской модели ипотечного кредитования являются специализированные агентства ипотечного кредитования Фэнни Мэй, Фрэдди Мэк и Джинни Мэй. Они от лица государства перераспределяют финансовые ресурсы, текущие на вторичный ипотечный рынок, тем самым стабилизируя и жилищный рынок, и финансовый рынок долгосрочных инвестиций.
В первый год своего создания Фэнни Мэй приобрела около 26 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 100 млн долл., при этом имело место 25 случаев обращения взыскания на заложенное имущество (или 0,1 % от всех кредитов). На начало 1996 г. Фэнни Мэй держала в своем инвестиционном портфеле ипотечные кредиты на сумму примерно 262 млрд долл., а объем непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составлял более 521 млрд долл. /2.65/.
Изменение объема портфеля ипотечных кредитов Фэнни Мэй в период с 1955 по 1974 г. приведено на рис. 3.6.
Рис. 3.6. Изменение объема портфеля ипотечных кредитов Фэнни Мэй (по данным /2.101/)
С 1954 по 1956 г. объем покупок ипотечных кредитов, которые осуществляла Фэнни Мэй, существенно вырос, а в 1957 г., когда в экономике было недостаточно кредитных ресурсов, корпорация приобрела кредитов на 1 млрд долл. Такой объем свидетельствовал, что Фэнни Мэй становится важным фактором рынка ипотечных кредитов в стране.
Период 19611963 гг. ознаменовал перелом в росте Фэнни Мэй. При значительной доступности фондов для ипотечного кредитования корпорация стала крупным продавцом ипотечных кредитов (почти на 1,5 млрд долл.), что вместе с возвратом кредитов привело к уменьшению объема портфеля Фэнни Мэй до минимального уровня (см. график на рис. 3.6).
Начиная с 1965 г. Фэнни Мэй начала активно приобретать ипотечные кредиты и уже в 1966 г. прирост составил почти 2 млрд долл. В 1971 и 1972 гг. Фэнни Мэй продолжала покупать кредиты, но уже в меньших объемах, что было вызвано избыточными кредитными ресурсами на рынке.
Когда процентные ставки в стране растут, поток средств, направляемых на сбережения, сокращается и у долгосрочных инвесторов не хватает ресурсов. В этом случае ипотечные банки и компании продают свои кредиты агентству. Выступая в роли «остаточного» покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, агентства помогают сгладить, хотя и не устраняют полностью, цикличность ипотечного кредита в масштабах страны.
В табл. 3.5 приведены данные по состоянию на конец 1993 г. о количестве ипотечных ценных бумаг и ипотечных кредитов (в млрд долл.), находящихся в собственности инвесторов.
Финансирование деятельности федеральных агентств
Рассмотрим механизм финансирования покупки ипотечных кредитов на примере программ финансирования деятельность Фэнни Мэй.
Долговые обязательства Фэнни Мэй чрезвычайно разнообразны по своим характеристикам. Диверсификация обязательств объясняется двумя причинами:
разнообразием запросов инвесторов, каждый из которых заинтересован в долговых обязательствах определенного вида, наилучшим образом отвечающим запросам его инвестиционного портфеля;
необходимостью управления рисками со стороны фэнни мэй, достигаемой путем построения структуры пассивов, учитывающих особенности активов агентства.
Ценные бумаги, выпускаемые Фэнни Мэй, имеют следующие характеристики:
выпускаются в соответствии с Актом Конгресса США;
освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США;
представляют собой легальные инвестиции для организаций с федеральным контролем;
могут быть использованы в качестве залогового обеспечения для получения кредитов Федерального резервного банка;
являются «государственными ценными бумагами», которые без ограничений могут покупаться и храниться Национальными банками;
обеспечены правом заимствования у Федерального казначейства;
их выпуск осуществляется по согласованию с Казначейством США.
Основными видами ценных бумаг Фэнни Мэй являются /2.65/:
краткосрочные дисконтные бескупонные облигации;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купонным доходом;
Основными видами ценных бумаг Фэнни Мэй являются /2.65/:
краткосрочные дисконтные бескупонные облигации;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купонным доходом;
средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купонным доходом и правом досрочного погашения;
облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью;
различные виды структурированных облигаций, купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязана к определенному индексу;