1.3.2. Ипотека в период начала развития капитализма
Правительства европейских стран с первых лет работы ипотечных институтов уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности. Довольно рано в европейских странах появились законодательные системы, регулирующие ипотеку:
Германия. В 1770 г. в Бреславле был основан первый ипотечный банк Силезское кредитное общество. Банк был основан по указанию короля Пруссии Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. С середины XIX в. деятельность банка распространилась на крестьянские хозяйства. В конце XVIII в. были созданы еще пять земских кредитных банков, называемые «Ландшафтен». Для кредитования городской недвижимости в XIX в. создаются «Штадтшафтен» ипотечные банки в городах. И земельные, и городские банки принадлежали местным органам власти. Первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте /2.195/.
В середине XIX в. Фридрих Вильгельм Райффайзен, бургомистр округа Вайербуш, в целях борьбы с голодом создает первую хлебную ассоциацию, которая построила кооперативную пекарню на займы, обеспеченные лесной ипотекой общины. Назначенный впоследствии бургомистром соседнего округа Флам-Мерсфельд, Райффайзен создает там «Общество помощи безденежным земледельцам», которое закупает скот и предоставляет его взаймы крестьянам на лучших условиях, чем частные владельцы, которые их разоряли. В это же время Ф. Р. Шульце-Делич, депутат прусского национального собрания, в 1849 г. создавал среди городских рабочих кредитные общества.
Две схемы, заложенные Райффайзеном и Шульце-Деличем, положили начало двум типам кредитных учреждений, которые сегодня называются «кассы Райффайзен» и «фольксбанкен» и занимают определенное место на рынке ипотечного жилищного кредитования Европы /2.92/.
Великобритания. В конце XVIII в. в Великобритании первые промышленные рабочие, приехавшие в города из деревень, стали создавать организации-общины, которые назывались «строительные общества» (building societies). Каждый член организации еженедельно вносил определенную сумму. С момента, когда сумма, собранная со всех, оказывалась достаточной для постройки дома, возводился дом. Право заселения дома определялось общим голосованием членов общества. После того, как «счастливчик» въезжал в новый дом, он продолжал платить наравне со всеми, а то и больше (ведь он уже жил в своем доме, а другие снимали). После того, как все члены общества обзаводились жильем, общество распускалось. Если член общества переставал платить, или уезжал, его дом отбирался в пользу общества, а выплаченные им деньги ему возвращались.
Первое такое общество было зарегистрировано в 1775 г. в Бирмингеме.
Франция. Во Франции первым ипотечным предприятием была «Предпринимательская касса», основанная в 1848 г. для помощи предпринимателям-строителям.
В 1851 г. был основан государственный банк «Креди Фонсьер» (Credit Foncier), который, по сути, являлся банком земельного кредита. В настоящее время банк осуществляет государственные программы кредитования социального жилья.
Чуть позже, в 1857 г. создается «Банк кредитования недвижимости», существующий по настоящее время. В период Второй Империи банк финансировал крупные градостроительные операции. В начале ХХ в. банк начал осуществлять программы финансирования ипотечных операций на строительство и приобретение жилья. После второй мировой войны банк стал распределителем льготных кредитов на приобретение жилья средним классом.
По инициативе Б. Делессера и герцога де Ларошфуко-Лианкур в 1818 г. во Франции была открыта первая сберегательная касса. По ее примеру были созданы кассы по всей стране. В числе операций, осуществляемых ими, было предоставление ипотечных кредитов (по типу немецких стройсберкасс).
США. Банк Нью-Йорка (The Bank of New York), учрежденный в 1784 г., был первым коммерческим банком в США, осуществлявшим в том числе и ипотечные операции /2.225/. Однако подавляющее число кредитов предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации или банки, называемые по американской традиции «трифтами» (thrift).
Первые трифты были созданы в 1816 г. на восточном побережье США по образцу английских «Trustee saving banks» Philadelphia Savings Bank Society в Филадельфии и Provident Institution for Saving в Бостоне. Впоследствии число таких институтов увеличилось. Появились частные сберегательные банки, акционерные общества, преследующие исключительно цель извлечения прибыли, в том числе за счет ипотечных кредитов.
Первые трифты были созданы в 1816 г. на восточном побережье США по образцу английских «Trustee saving banks» Philadelphia Savings Bank Society в Филадельфии и Provident Institution for Saving в Бостоне. Впоследствии число таких институтов увеличилось. Появились частные сберегательные банки, акционерные общества, преследующие исключительно цель извлечения прибыли, в том числе за счет ипотечных кредитов.
Трифты в сегодняшнем виде стали развиваться на базе прежних ссудо-сберегательных ассоциаций после кризиса 1929 г.
В 1916 г. были созданы Федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель.
В начале ХХ в. многие американцы стали эмигрировать в города. Основным источником ипотечных ссуд продолжали оставаться трифты. В начале 20-х гг. США вступили в период неограниченного роста и процветания, сопровождавшийся бумом в продаже недвижимости. Стоимость недвижимости росла очень быстро. Кредиторы полагали, что вздутые цены всегда помогут им компенсировать любую просроченную ссуду.
В 1929 г. произошел крах американской фондовой биржи. Стоимость жилья упала более чем в два раза. Многие трифты и банки оказались между заемщиками, которые не имели возможности погасить ссуды, и вкладчиками, которые хотели взять свои деньги. В результате обанкротились многие финансовые институты. Семьи потеряли свои сбережения, лишились жилья, которое у них отобрали банки и трифты.
Необходимость реформирования системы жилищной ипотеки в общегосударственном масштабе главный урок, который извлекло для себя правительство США в результате кризиса 1929 г. /2.113/.
2. Рынок жилья
Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы в соответствии с рыночными принципами. Перемены не могли не коснуться такой важной для каждого из нас сферы, как жилье, которое, в свою очередь, является основой для ипотечного жилищного кредитования.
Основой для понимания экономических взаимоотношений в ипотечном кредитовании являются закономерности, которым подчиняется рынок жилья. При административно-командной системе организации народного хозяйства рынка жилья не было. Рынок появился вместе с началом экономических преобразований. И вместе с ним появилась необходимость в ипотечном кредитовании.
Как отмечает Е. Ясин, различия между административно-командной и рыночной экономикой наиболее зримы именно в сфере жилищного хозяйства. Приведем цитату из его статьи: «В одной системе бесплатное жилье и минимальная стоимость арендной платы и коммунальных услуг. В другой рыночная цена на жилье или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджетов государства, местных властей и предприятий. В другой рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена» /2.204/.
Жилье капитальный товар длительного пользования. В нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и, как следствие, формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Рынок жилья основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда.
Рынок жилья отличен от других товарных рынков. Но несмотря на его некоторую обособленность, он так же как и другие рынки подчиняется строгим законам рыночной экономики.
2.1. Предпосылки и возникновение рынка жилья в России
Рынок жилья в современной России сформировался на той материальной и экономической базе, которую мы будем называть «жилищный сектор СССР». Он включает в себя как новое жилищное строительство, так и эксплуатируемый жилищный фонд.
2.1.1. Жилищный сектор СССР и РСФСР перед началом реформ
Этапы развития жилищного сектора в СССР
Первым шагом новой советской власти после октябрьского переворота 1917 г. явилась отмена крупного частного домовладения в городах. В Москве и Санкт-Петербурге более 1 млн человек были переселены в благоустроенные квартиры за счет уплотнения семей буржуазии.
В период нэпа робкие попытки восстановить рынок жилья, основанный на частной собственности на квартиры, предпринимались в Москве. После провозглашения курса на индустриализацию страны в конце 20-х гг. рынок жилья перестал существовать. Объединенный Пленум ЦК и ЦКК ВКП(б) 23 июля 1926 г. провозгласил количественный подход к оценке уровня жилищных условий населения, который имел место вплоть до 1958 г. В этот период осуществлялась задача обеспечения жильем рабочих, прибывающих на стройки социализма.
В период нэпа робкие попытки восстановить рынок жилья, основанный на частной собственности на квартиры, предпринимались в Москве. После провозглашения курса на индустриализацию страны в конце 20-х гг. рынок жилья перестал существовать. Объединенный Пленум ЦК и ЦКК ВКП(б) 23 июля 1926 г. провозгласил количественный подход к оценке уровня жилищных условий населения, который имел место вплоть до 1958 г. В этот период осуществлялась задача обеспечения жильем рабочих, прибывающих на стройки социализма.
В табл. 2.1 приведены объемы нового жилищного строительства в СССР в период с 1918 по 1975 г.
Таблица 2.1
Городское жилищное строительство в СССР (млн кв. м общей площади)
В период десятой и одиннадцатой пятилеток (с 1976 по 1985 г.) ежегодный объем ввода нового жилья составил более 100 млн кв. метров.