Я осмелюсь высказать, наверно не очень популярную мысль. Мне кажется, чтобы не допустить возможности остаться просто проектом проекту «Евразийский Союз», нужно, конечно, идти в этом направлении, но не бежать, лучше идти медленно, но устойчиво держаться на ногах. Я хотел бы предложить: так как уже существует de jure Союзное государство, решить все проблемы России и Белоруссии в самое ближайшее время. И начать уже функционировать как полноценному единому Союзному государству. Данный проект, как мне кажется, можно осуществить от 5 до 10 лет максимум. При желании, можно решить все конфликты, найти компромисс. И если проект «Союзное государство» сможет освободиться от оков просто проекта и стать настоящим Союзным государством, то только тогда и только тогда можно будет уже успешно и эффективно реализовывать проект «Евразийский Союз». Союзное государство должно послужить малой моделью Евразийского Союза. Если мы не можем решить проблему построения и функционирования Союзного государства двух стран, то что уже можно говорить о Евразийском Союзе, в котором не две страны, а как минимум три, а то и больше. Евразийский Союз не сможет функционировать как единая полноценная политическая, экономическая, культурная и т. д. система, если мы не приведем в жизнь проект «Союзное государство». Я очень хочу, чтобы и Союзное государство, и Евразийский Союз реализовались на самом высшем уровне, но для того, чтобы это произошло, нужно больше точек соприкосновения, а не точек напряженности.
Ленд-девелопмент в инвестиционном процессе
Зарубин В. Н., Червова А. В.
В последние 1015 лет понятие «девелопмент» получило в России достаточно широкое употребление как характеристика качественного преобразования недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и как вид профессиональной деятельности по организации этого процесса.
Напомним базовые функции девелопера. Он находит торгуемый земельный участок, оценивает его с позиций наиболее эффективного использования, намечает оптимальную стратегию развития на нем объекта недвижимости, при которой он будет интересен инвестиционному рынку и выгоден застройщику. Затем он покупает эту землю или вступает во владение ею на принципах аренды или других правовых основаниях.
Таким образом, девелопер формирует комплексный проект, охватывающий замкнутый цикл от зарождения инвестиционной идеи до ее завершения в момент продажи созданной недвижимости. Он принимаетна себя наибольшие риски, связанные с издержками на преобразование актива, и получает наибольший доход от его реализации.
В профессиональной практике США, являющейся родиной девелопмента, где он был институирован в 1936 г., выделяют шесть его основных этапов:
оценка экономической целесообразности планируемого проекта и приобретение земли под застройку;
проектирование;
финансирование и маркетинг;
строительство;
сдача в аренду и продажа;
эксплуатация и управление.
По этой схеме период девелопмента начинается с подписания контракта на приобретение земли и заканчивается продажей построенного объекта или сдачей его в аренду. В данной модели наблюдается определенная логика: девелопмент начинается с освоения инвестиционной недвижимости и заканчивается ее реализацией в улучшенном состоянии с приращением стоимости. Если девелопер берет на себя коммерческую эксплуатацию постройки, то этим он диверсифицирует свой бизнес.
Российский девелопмент пока работает по другой схеме, сложившейся в условиях разрешительного инвестирования и государственной монополизации землепользования. В предлагаемой статье предпринята попытка рассмотрения мирового опыта девелопмента в свете ныне действующей в России правовой системы землеустройства.
По сведениям Института городских земель, 52 % проектов, построенных в США за последние 10 лет прошлого века, приходилось на девелопмент земель, а 48 % на прочие виды девелопмента [3, с. 8].
Эксперты полагают, что разукрупнение земельных участков это основной механизм девелопмента территории, неотъемлемая часть роста города, определяющая его внешний облик, типы землепользования и инфраструктуру.
Разукрупнение земли, при котором осуществляется ее подготовка к девелопменту, в США производится в три этапа. На первом этапе выполняется работа с неподготовленной землей. На втором она превращается в полуподготовленную с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участка. Результатом третьего этапа является разукрупненная земля, разделенная на участки, подготовленные под застройку объектами целевого назначения [3, с. 65].
В зарубежной практике многие девелоперы специализируются преимущественно на улучшении земли как наиболее рентабельного вида девелопмента. В России такая форма распределения функций мало распространена в связи со сложностью оформления исходно-разрешительной документации (ИРД).
В мировой практике девелоперов принято классифицировать на три группы:
1) freedevelopment или «чистый» девелопер выполняет работу по найму за фиксированную ставку или процент от исполненного проекта. Он не берет на себя инвестиционных рисков и работает за гонорар. Его функции обычно связаны с инжинирингом, строительством, управлением проектами;
2) смешанные девелоперы частично участвуют в финансировании проекта, вкладывая в него порядка 10 % его стоимости и получая соответствующую долю дивидендов;
3) спекулятивные девелоперы или девелоперы-инвесторы вкладывают преобладающую часть собственных средств в финансируемые ими проекты и несут наибольший риск в расчете на наивысшие доходы.
По оценкам экспертов, за рубежом доминирует рынок free-девелопмента, на который приходится 6070 %. В России подавляющее большинство компаний предпочитают идти по пути спекулятивногоили смешанного девелопмента, что объясняется спецификой получения ИРД.
В мировой практике девелоперов принято классифицировать на три группы:
1) freedevelopment или «чистый» девелопер выполняет работу по найму за фиксированную ставку или процент от исполненного проекта. Он не берет на себя инвестиционных рисков и работает за гонорар. Его функции обычно связаны с инжинирингом, строительством, управлением проектами;
2) смешанные девелоперы частично участвуют в финансировании проекта, вкладывая в него порядка 10 % его стоимости и получая соответствующую долю дивидендов;
3) спекулятивные девелоперы или девелоперы-инвесторы вкладывают преобладающую часть собственных средств в финансируемые ими проекты и несут наибольший риск в расчете на наивысшие доходы.
По оценкам экспертов, за рубежом доминирует рынок free-девелопмента, на который приходится 6070 %. В России подавляющее большинство компаний предпочитают идти по пути спекулятивногоили смешанного девелопмента, что объясняется спецификой получения ИРД.
21
Безусловно, здесь есть определенная специфика: средства страхового фонда подлежат возврату, если осуществляется, прежде всего, страхование жизни; при имущественном страховании, при страховании от несчастных случаев и других видах страхования выплаты страхового возмещения производятся только при наступлении страхового случая и в размерах, обусловленных соответствующими документами. Экономическое содержание этих выплат отлично от возврата страховых платежей.
22
Страхование есть самостоятельная деятельность, выражающаяся в сбережении, специально предназначенном для отклонения возможного разрушения ценностей от случайного события [см.: 17].
23
Финансовая услуга банковская услуга, страховая услуга, услуга на рынке ценных бумаг, услуга по договору лизинга, а также услуга, оказываемая финансовой организацией и связанная с привлечением и (или) размещением денежных средств юридических и физических лиц [22, ст. 4].
24
Наряду с традиционными функциями, финансовые посредники выполняют важнейшую функцию перераспределения значительных средств с потребительского рынка в долгосрочное инвестирование реального сектора экономики. Этот подход предлагает рассматривать финансовое посредничество не узко (с функциональной точки зрения), а более широко с институциональных позиций. В этом контексте подчеркивается самостоятельная роль и место финансового посредничества в экономике: они могут создавать новую (добавочную) стоимость, следовательно, являются не только фактором экономического роста, но и сами генерируют расширенное воспроизводство [см.: 13].
25
Для сравнения: российские страховые компании предоставляют до 200 видов страховых услуг [см.: 18, с. 33].
26
Из Послания Президента Республики Казахстан лидера Нации Н. А. Назарбаева народу Казахстана (14.12.2012 г.).
27
Пети У. Трактат о налогах и сборах // Экономические и статистические работы. М.: Соцэкгиз. 1940. С. 175.
28
Петти У. Экономические и статистические работы. М.: Директ-Медиа, 2007. 324 с.
29
Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 26. Ч. 1. С. 357.
30
Доклад о развитии человека 2011. Устойчивое развитие и равенство возможностей: лучшее будущее для всех: пер. с англ.; ПРООН. М.: Весь Мир. 2011. 188 с.
31
Доклад о развитии человека 2006: Что кроется за нехваткой воды: власть, бедность и глобальный кризис водных ресурсов. [Электронный ресурс]. URL: http://hdr.undp.org/en/reports/global/hdr2006/chapters/russian.
32
Сomodities обзоры цен на нефть и металлы, 2013. URL: http://fx-commodities.ru/category/oil.
33
OECD/IEA (2009), «Progress with Implementing Energy Effciency Policies in the G8», OECD and IEA, Paris. URL: http://www.iea.org/G8/docs/Effciencyprogressg8july09.pdf.
34
Ведеев А., Андреев М., Андриевский Н., Березинская О., Ковалева М., Косарев А., Ларионова Д., Хромов М. Угасающий рост // Центр структурных исследований Института экономической политики имени Е. Т. Гайдара. М.: Экономическое обозрение. 2013. Февр. С. 116.
35
OECD Economic Surveys: Russian Federation, OECD. Paris, 2006.
36
Таблица составлена автором.
37
Кузык Б. Н., Яковец Ю. В. Россия-2050: стратегия инновационного прорыва. М.: Экономика, 2004. 632 с.