Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания и изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ и качества атмосферного воздуха.
Жилые помещения, расположенные в домах, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции32.
Многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу, если существует опасность для пребывания жителей и сохранности инженерного оборудования при повреждении жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений33.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами34.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются35.
Учитывая, что жилищный фонд включает сложные инженерные системы, которые требуют определенного порядка их обслуживания и эксплуатации, то и эта деятельность требует внешнего контроля. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т. д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров36.
Предметом органов строительного надзора является исследование признаков неравномерных осадок фундаментов, что предусматривает необходимость осмотра зданий, установления маяков на трещины и принятие мер по выявлению причин деформации и их устранению. В Правилах установлено, что такие мероприятия должны проводиться на основании договора со специализированными организациями37.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются35.
Учитывая, что жилищный фонд включает сложные инженерные системы, которые требуют определенного порядка их обслуживания и эксплуатации, то и эта деятельность требует внешнего контроля. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т. д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров36.
Предметом органов строительного надзора является исследование признаков неравномерных осадок фундаментов, что предусматривает необходимость осмотра зданий, установления маяков на трещины и принятие мер по выявлению причин деформации и их устранению. В Правилах установлено, что такие мероприятия должны проводиться на основании договора со специализированными организациями37.
Перед началом отопительного сезона комиссия в составе представителей специализированной организации газового хозяйства, организации по обслуживанию жилищного фонда и представителя пожарного надзора по очистке труб проверяет газовые отопительные печи и их оборудование, а также дымоходы и трубы38.
Содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами следует осуществлять специализированной организацией в соответствии с установленными требованиями.
2.2. Пределы полномочий федеральных органов исполнительной власти по осуществлению надзора в жилищной сфере
Вопросы совершенствования контрольно-надзорных функций федеральных органов исполнительной власти и оптимизации предоставления ими государственных услуг активно обсуждаются как должностными лицами органов государственной власти, так и представителями научно-правового сообщества.
Роль органов прокуратуры заключается, прежде всего, в согласовании планов проверок, которые обязаны предоставлять органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. Порядок такого согласования определен в Правилах, устанавливающих порядок подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, их согласования и представления в органы прокуратуры, а также типовую форму ежегодного плана согласно приложению39.
Реализация указанных прав сопровождалась и сопровождается до настоящего времени обязательным соблюдением требований Федерального закона от 26.12.2008 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
В срок до 1 сентября года, предшествующего году проведения плановых проверок, органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля направляют проекты ежегодных планов проведения плановых проверок в органы прокуратуры40.
В ст. 20 ЖК РФ закреплены полномочия субъектов государственного жилищного надзора. Однако названные полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, в целом сформулированные в ст. 12 ЖК РФ применительно к государственному контролю (надзору) в указанной сфере, не являются исчерпывающими. Предусмотренный ст. 20 ЖК РФ региональный государственный жилищный надзор не исключает соответствующих правомочий федеральных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора) в установленной для них сфере деятельности, ведь жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ст. 72 Конституции Российской Федерации).
Так, согласно положениям п. 17 ст. 12 ЖК РФ в их взаимосвязи с нормами ст. 23 и ч. 1 ст. 44 Федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее Федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ) такой вопрос полномочий органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, как осуществление контроля за соответствием жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации установленным санитарным правилам, вполне определенно является предметом федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а не регионального государственного жилищного надзора41.
В частности, в ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ42 устанавливается, что жилые помещения по освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, не допускается.
Также следует учитывать в осуществлении надзора в жилищной сфере роль Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Этот орган государственного надзора осуществляет функции по разработке и утверждению государственных санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов43.
В пределах предмета соответствующей деятельности орган государственного надзора осуществляет отбор образцов (проб) результатов услуг и проводит их исследования, измерения, испытания, а также проводит экспертизы и расследования, направленные на установление причинно-следственных связей выявленных нарушений обязательных требований с фактами причинения вреда жизни, здоровью потребителей, окружающей среде и имуществу потребителей.
Также органы Роспотребнадзора наделены правами надзора в жилищной сфере федеральным законом в области защиты прав потребителей, согласно положениям подп. 1 и 2 п. 2 ст. 40 Закона РФ от 07.02.1992 2300-1 «О защите прав потребителей».
Органы Роспотребнадзора вправе рассматривать, анализировать и оценивать условия договоров, заключенных с управляющими компаниями с потребителями в части их соответствия правилам, установленным законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Также эти органы проводят осмотр и обследование помещений, зданий, сооружений, транспортных средств и иных объектов, используемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении своей деятельности при оказании услуг.
При выявлении нарушений законодательства в области защиты прав потребителей орган государственного надзора принимает меры, предусмотренные Федеральным законом «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федеральным законом «О техническом регулировании»44, КоАП РФ.
Аналогичный подход можно применить и к другим органам федерального надзора. Так, можно сослаться на п. 2 ч. 2 ст. 4 Закона 210-ФЗ, предусматривающий, что федеральный государственный контроль (надзор) в области регулирования тарифов и надбавок в коммунальном комплексе осуществляет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок, каковым является Федеральная служба по тарифам45.