если вам нравится какой-либо дом и вы хотели бы купить квартиру именно в нем, обратите внимание на все продающиеся квартиры в этом доме, так вы сможете получить представление о цене квадратного метра в этом доме и, уже исходя из этого, торговаться по цене понравившейся вам квартиры.
Кстати, если говорить о поиске квартиры в конкретном доме или улицы (т. е. берем небольшое количество рассматриваемых домов), самым лучшим для вас будет расклеить объявления с текстом «Куплю квартиру в вашем доме», только обязательно добавьте в объявление, что вы не агентство.
Просмотр квартир
После того, как вы подыскали несколько понравившихся вам квартир, самое время начать их смотреть. На что важно обращать внимание при просмотре квартиры:
соседи (вам с ними жить, если соседи алкоголики, темные личности либо квартира сдается иммигрантам, то это важный фактор для того, чтобы далее квартиру не смотреть);
хозяева (смотрите, как они выглядят, насколько опрятны, если получится, попробуйте узнать у соседей про хозяев, это очень важно для честного проведения сделки и для того, чтобы потом у вас не было проблем);
трубы (не поленитесь залезть под раковину, к стояку и под ванну проверьте трубы (если, конечно, вы не планируете менять их полностью), в старых домах большую часть труб проще выкинуть и поставить новые, чем ремонтировать, если вы видите, что трубы только что окрашены, то скорее всего с ними что-то не так);
стены обращайте внимание на места, где обои (если они есть, конечно) отклеиваются, это может быть связано с «мокнущими стенами» (особенно актуально для угловых, фасадных квартир старой постройки), подобные стены постепенно чернеют, и на них заводится лишайник (да-да-да, прямо под обоями). Единственный способ избавиться от этой напасти утеплять стены с внешней стороны, что весьма дорого и муторно;
коммунальные платежи на данный момент становятся весьма популярны разные ТСЖ, где жители сами выбирают себе Управляющую компанию, соответственно, и цены за коммунальные услуги и услуги самой Управляющей компании могут различаться;
обращайте внимание на перепланировки в квартире. На данный момент весьма ужесточилось законодательство в области неузаконенной (самовольной) перепланировки квартир и норм ремонта. Очень может быть так, что Регистрационная палата не пропустит вашу сделку, если в техническом паспорте БТИ будут видны отличия от реального положения. Основные причины отказа в сделке:
обращайте внимание на перепланировки в квартире. На данный момент весьма ужесточилось законодательство в области неузаконенной (самовольной) перепланировки квартир и норм ремонта. Очень может быть так, что Регистрационная палата не пропустит вашу сделку, если в техническом паспорте БТИ будут видны отличия от реального положения. Основные причины отказа в сделке:
А) снос несущей стены;
Б) совмещение балкона / лоджии и комнаты / кухни;
В) снос порожка балкона / лоджии;
Г) вынос на балкон / лоджию отопительных панелей / батарей;
Д) теплый пол на балконе лоджии;
документы на квартиру самый важный фактор для покупки квартиры. Обязательно смотрите наличие документов. На первоначальном этапе просмотра квартиры важно понять: кому принадлежит квартира (сколько человек, какая доля собственности), есть ли среди владельцев несовершеннолетние, на каком основании принадлежит квартира (договор купли-продажи, ДДУ, договор приватизации, наследование, иное), важно посмотреть последнюю квитанцию по оплате (там вы увидите, есть ли долг по коммунальным платежам).
Обратите внимание на дату государственной регистрации (на свидетельстве регистрационной палаты), от этой даты зависит весьма многое, а именно должен продавец платить налог на продажу квартиры или нет.
На данный момент есть 2 варианта оплаты налога при продаже квартиры.
Вариант 1
Если продаваемая квартира была куплена до 1 января 2016 г. и прошло меньше 3 лет с ее покупки. В этом случае продавец должен будет оплатить 13% от суммы доходов минус расходы. Соответственно, обычно платить налоги весьма не хочется и вам могут предложить вписать в договор меньшую сумму, чтобы не платить налог в размере 13% от прибыли между покупкой и продажей квартиры. Как относиться к такому предложению, дело ваше, да, фактически это нарушает закон, и я не призываю пользоваться данным видом ухода от налогов, но решать вам. Риски потерять деньги в данном случае минимальны, и при минимальных действиях по предотвращению обмана все у вас будет хорошо. Необходимые действия я описывать не буду, т. к. не хочу нарушать российское законодательство.
Обратите внимание, что квартиры, полученные по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением), или приватизированные налогом не облагаются.
Вариант 2
Если продаваемая квартира была куплена после 1 января 2016 г. и прошло менее 5 лет с момента ее покупки. В этом случае продавец также должен заплатить 13% от суммы доходов минус расходы. Но есть один нюанс. Согласно новому закону, доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно платить налог, теперь считается следующим образом:
договорная стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7, если она выше договорной стоимости.
Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продается квартира.
Посмотреть свою кадастровую стоимость можно, перейдя вот по этой ссылке: http://vashnal.ru/service/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastka.
Подготовка к сделке
После того как вы просмотрели все выбранные вами квартиры и выбрали ту, в которой вам хотелось бы жить, перед вами встают новые задачи и сложности. Разберем по пунктам, что вы должны сделать.
Связаться с хозяином квартиры или его агентом и еще раз уточнить цену квартиры. У вас должно быть четкое понимание цены. Если по цене начинаются игры и квартира начинает увеличиваться в цене ставьте вопрос жестко: либо продают по ранее оговоренной цене, либо сделка отменяется. В большинстве случаев в подобном повышении цены виноваты риелторы, таким нехитрым способом эти плохие люди пытаются повысить свою комиссию. Делать это нужно на любом этапе сделки, более того, проконтролируйте, чтобы в договоре аванса / залога было прописано, что если цена договора меняется, то вы оставляете право расторгнуть договор аванса без каких-либо штрафных санкций (идеальный вариант если вам еще и аванс / залог в этом случае вернут в двойном размере).
Очень желательно запросить в Регистрационной палате сведения о квартире. Делается это очень просто в 5-дневный срок на сайте https://rosreestr.ru/site/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/perechen_okaz_usl/. Запросить эту информацию может любой человек по любой недвижимости. Необходима эта информация для того, чтобы понять историю квартиры и то, насколько вам говорят правду собственники квартиры.
Необходимо узнать у хозяев или агента владельцев квартиры, планируют ли владельцы одновременно с продажей покупать другую квартиру (так называемая альтернативная сделка) или хотят просто продать квартиру (прямая продажа). Если планируется альтернативная сделка, очень важно узнать, подобрана ли уже подходящая квартира для покупки. Помните, что альтернативные сделки более сложны и больше зависят от разных факторов. Если альтернатива еще не подобрана, то ваша сделка может затянуться, т. к. в данных случаях все сделки проводятся одновременно.
Запросите все имеющиеся копии документов на квартиру:
свидетельство о государственной регистрации;
документ, подтверждающий право собственности (договор, свидетельство о наследстве, иное);
выписку из домовой книги;
выписку из МФЦ об отсутствии прописанных лиц в квартире. Если в квартире кто-то прописан, необходимо будет в договоре отразить время на необходимость их выписки из квартиры;
справку из наркологического диспансера;
справку из психоневрологического диспансера;
справку по оплате коммунальных услуг и задолженностей (берется в МФЦ);
нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости (если супруг имеется, конечно, если супруга нет, то справку о ненахождении в браке);
копию технического паспорта БТИ.
Помните, для проведения сделки регистрационная палата запросит следующие документы
заявление о государственной регистрации перехода права (оригинал) представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;
заявление о государственной регистрации права (оригинал) представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;
документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
документ, подтверждающий полномочия представителя физического лица действовать от его имени, если от имени физического лица действует его представитель;
документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости. (Если право на отчуждаемый объект недвижимости возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закона о регистрации) (до 31.01.1998) или в соответствии с Федеральным законом не с момента его государственной регистрации (например в порядке наследования) и данное право ранее не было зарегистрировано в установленном законом о регистрации порядке лицом, отчуждающим объект недвижимости, также представляются заявление о государственной регистрации права на отчуждаемый объект и иные необходимые для ее проведения документы);
договор купли-продажи объекта недвижимости (если договор совершен в простой письменной форме оригинал, не менее 2 экземпляров; если договор нотариально удостоверен не менее 2 экземпляров, один из которых оригинал);
иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
документ, подтверждающий исполнение продавцом условия договора купли-продажи, с исполнением которого стороны договора связывают возможность перехода права на объект недвижимости к покупателю (например когда договором предусмотрено, что право собственности на объект недвижимости сохраняется за продавцом до передачи покупателем продавцу обусловленной договором цены);