3. Попытайтесь выявить скрытые издержки. Таковые всегда найдутся, и, если вы не будете осмотрительны, они впоследствии могут пустить вас по миру. По этой причине обязателен тщательный, всеобъемлющий анализ издержек. Например, может оказаться, что купленное вами здание невозможно застраховать по нормальной рыночной ставке. Также следует выяснить, как в течение года варьируются затраты на оплату тепло-, водо-, энергоснабжения, санитарно-гигиеническую обработку здания. Попытайтесь просчитать все возможные варианты развития событий, которые могли бы поставить вас на грань финансового кризиса.
Ваш ипотечный банк также призван помочь вам. Если объект недвижимости, выбранный вами для покупки, вызывает сомнения у сотрудника банка, вам он тоже должен «разонравиться». Специалисты банка, как правило, опытнее вас и сталкивались с множеством объектов недвижимости, которые превратились в настоящий кошмар для тех, кто получал для их приобретения ипотечные кредиты.
Следует также помнить о том, что ипотечные банки имеют обыкновение продавать ипотеки другим банкам, корпорациям или Федеральной национальной ипотечной ассоциации. Поэтому вы, вероятно, будете получать извещения с указанием той организации, на имя которой вам следует направить очередной чек, и в течение нескольких лет названия этих организаций могут меняться.
Как правило, вы несете личную ответственность за ипотечный кредит на приобретение семейного жилья, и вполне вероятно, что вам придется давать гарантию при приобретении любого другого объекта недвижимости. Поручительство может потребоваться, когда рынок нестабилен, вследствие природных катаклизмов и наступления любых страховых случаев.
Следует также подробно обсудить с юристом вопрос страхования своих прав на выбранный для ипотеки объект недвижимости, чтобы защитить себя от такого вида мошенничества, как подлог, и от прочих имущественных преступлений, которые ранее могли иметь место в отношении данной недвижимости. Не позволяйте застать вас врасплох.
Недвижимость предоставляет огромные возможности, которые можно реализовать через механизмы ипотечного кредита, путем использования кредита для различных финансовых сделок и даже, вероятно, управляя абсентеистской [7] собственностью. Однако не стоит всерьез верить в легкость осуществления этих возможностей. Как и любое серьезное дело, операции на рынке недвижимости требуют постоянного внимания, осмотрительности, упорного труда и в некоторой степени удачливости. В сущности, это не так уж и сложно.
Как найти ипотечного брокера
Лучший способ быстро получить ипотечный кредит заплатить специалисту за эту операцию. Изучение ипотечного рынка и сопоставление условий кредитования разных банков занимает много времени, поэтому в целях его экономии можно обратиться за помощью к профессионалу. Найдите ипотечного брокера, но только хорошего специалиста. Такие люди живут в мире ипотеки, а это означает, что им известно, кто может предложить самый выгодный процент, лучшие условия и, вообще, где выгоднее всего ее использовать.
Привлечение ипотечного брокера означает в долгосрочном плане экономию ваших средств, поскольку он сможет распознать все скрытые затраты и избавить вас от различных проблем. Более того, ипотечные банки всегда стремятся поддерживать свою репутацию в глазах тех, на ком держится их бизнес. Кроме того, имеется множество технических моментов, например, таких как срок ипотеки, необходимость гарантий, санкции в случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту, о чем ипотечный брокер и ваш юрист своевременно поставят вас в известность.
Привлечение ипотечного брокера означает в долгосрочном плане экономию ваших средств, поскольку он сможет распознать все скрытые затраты и избавить вас от различных проблем. Более того, ипотечные банки всегда стремятся поддерживать свою репутацию в глазах тех, на ком держится их бизнес. Кроме того, имеется множество технических моментов, например, таких как срок ипотеки, необходимость гарантий, санкции в случае невыполнения обязательств по ипотечному кредиту, о чем ипотечный брокер и ваш юрист своевременно поставят вас в известность.
Попросите брокера по недвижимости рекомендовать вам ипотечного брокера или прислушайтесь к советам знакомых, друзей, коллег по работе, соседей, недавно воспользовавшихся кредитом. Ипотечный брокер, как и юрист и брокер по недвижимости, должен быть человеком, с которым вам будет комфортно работать. Вы должны быть уверены, что он не поступится вашими личными интересами в угоду собственным финансовым выгодам.
Как договориться о процентной ставке и размере авансового платежа
Ставка процента по ссуде не такая уж сложная вещь, как кажется на первый взгляд, но прежде чем заняться операциями с недвижимостью, следует побольше узнать о том, что это такое. Я всегда представляю себе ссудный процент просто как «плату за пользование деньгами». Это все равно что ежегодный членский взнос или регулярно оплачиваемый счет за коммунальные услуги. Это та сумма, которую вы ежегодно платите за право пользоваться ипотечным кредитом. Это как принадлежность к эксклюзивному гольф-клубу, в котором вы являетесь одним из немногих владельцев ключа от помещения клуба.
Кредитные организации могут предложить вам регулируемую процентную ставку, в результате чего размер выплат по ипотечному кредиту будет меняться в зависимости от состояния экономики. Если вы не ждете ничего хорошего от перемен и желаете минимизировать свои риски, я бы порекомендовал вам фиксированный процент. За последние двадцать с небольшим лет ставки процента постоянно понижались, и есть вполне реальные основания полагать, что в краткосрочной перспективе они начнут расти. Некоторые должники по ипотечному кредиту с регулируемой ставкой процента будут вынуждены отказаться от прав на недвижимость, если платежи по процентам станут слишком высокими. Если подобная перспектива пугает вас (а она, несомненно, должна внушать опасения), зафиксируйте в ипотечном договоре тот размер ссудного процента, который сможете погашать в течение всего периода действия ипотеки.
Остерегайтесь слишком заманчивого размера ссудного процента. По правде говоря, процентная ставка хотя и существенный, но не самый главный критерий при выборе кредитного учреждения. Сегодня для того, чтобы найти выгодную ставку, можно воспользоваться различными источниками информации. Интернет просто изобилует такими сведениями (хотя и здесь следует проявлять осторожность и не забывать о том, что некоторая информация в глобальной сети может быть недостоверной). Кроме того, в газетах также публикуются данные о предлагаемых ссудных процентах.
Если вы договорились о ставке процента ниже рыночного уровня, ждите серьезных трудностей впоследствии. Компания, предоставившая вам ипотечный кредит, может уйти с рынка недвижимости к моменту закрытия сделки, а возможно, она намеревается взять с вас в результате этого соглашения возмутительно большую сумму. Известно, что за любую операцию с ипотекой кредитор взимает соответствующую плату, поэтому с финансовой точки зрения предусмотрительным будет заранее удостовериться в том, что вас не хотят надуть. Запомните полезное правило: чем ниже ссудный процент, тем выше возможная плата при закрытии сделки. Всегда читайте текст в контракте, напечатанный мелким шрифтом. Старайтесь договориться о низкой процентной ставке, но не забывайте, что низкий процент может в конечном итоге обойтись вам гораздо дороже.
Что касается аванса, то его размер должен в основном определяться состоянием вашего бюджета. Чем меньше аванс, тем выше платежи по ипотеке, и наоборот. В зависимости от того, где вы живете, размер аванса может колебаться в пределах 20% от общей суммы займа. В Нью-Йорке с его жесточайшей конкуренцией в сфере недвижимости этот процент, естественно, будет гораздо выше. Если вы искусны в ведении переговоров и хотели бы оставить как можно больше свободных средств, постарайтесь договориться о более низком авансовом платеже.
Как и когда производить реконструкцию
Намереваясь заложить принадлежащее вам недвижимое имущество, убедитесь, что здание находится в хорошем состоянии. Если речь идет о многоквартирном доме, необходимо уделить внимание буквально каждой детали, включая состояние крыши, лестниц, лифтов, подвалов, котельной и многое другое. Нужно ли говорить, что, если строение требует ремонта, опытный сотрудник ипотечного банка не станет давать под его залог кредит. Точно так же банк не предоставит заем под объект недвижимости, если не будет уверен в том, что вы обеспечите надлежащее содержание и сохранность переданного ему в качестве обеспечения имущества. Да и зачем ему рисковать?
Если вы приняли решение о залоге собственного недвижимого имущества, не следует ограничиваться только косметическими отделочными работами. Сделайте капитальный ремонт, а затем продавайте или закладывайте вашу недвижимость, но уже за большую стоимость. Приведите в порядок кухню, заново оборудуйте ванную комнату, сделайте свежую покраску. Мой отец говорил, что любое здание, которое предполагается продать, должно сверкать, как новенькая монета. Он все время повторял эти слова, и это один из лучших советов, которые мне дал мой отец. В конце концов, ведро краски ценой не более 15 долл. может увеличить стоимость вашего дома на целую тысячу долларов, тогда как та же тысяча, вложенная в ландшафтное обустройство прилегающей к нему территории, повысит ее на 10 тыс. долл. А если уж вложить эти 10 тыс. долл. в реконструкцию, стоимость дома возрастет уже на 100 тыс. долл. Думаю, идея понятна?
Помимо обновления капитального строения перед продажей есть и другие варианты произвести ремонт сразу после приобретения недвижимости или, живя в другом месте, постепенно обустраивать здание, делая его более пригодным для проживания или работы. Реконструкция здания может потребовать много денег и времени, поэтому, прежде чем вплотную заняться ремонтом, важно заранее решить, стоит ли вообще затевать его. Обновление здания может быть успешным только в том случае, если вы готовы вложить в него душу и содержимое своего бумажника. Если же вы внутренне не готовы к этому, любой ремонт обернется бесконечной чередой труднопреодолимых препятствий. Ведь известно, что переделать здание порой бывает гораздо сложнее, чем выстроить его заново.