В соответствии с договором аренды доходы, полученные арендатором в результате использования надела, являются его собственностью.
В договоре аренды также могут быть оговорены такие условия, как перемена места грядок, смена культур, выращиваемых на наделе. Такие условия необязательно оговаривать письменно, достаточно решить эти вопросы в устной форме с владельцем.
Собственник, сдавая участок на длительный срок, то есть на несколько лет, вправе оговорить, что будет выращиваться на нем и в каком месте. Это связано с тем, что длительное выращивание одной и той же культуры на одном месте может губительно сказаться на почве.
Вы сдали свой участок на срок, превышающий три года, а арендатор долгое время не приступает к использованию земли. Вы можете расторгнуть договор, даже если он вносил плату, но перед расторжением договора обязаны предупредить арендатора о причине досрочного прекращения соглашения. Если арендатор после предупреждения приступает к использованию участка, срок аренды продолжает свое действие.
Важно обговорить и такое условие, как внесение удобрений и применение химикатов на участке. Если арендатор использует особо опасные химикаты, вы вправе прекратить отношения аренды на основании ухудшения арендованного имущества временным пользователем.
Длительное использование земельного надела без внесения каких-либо удобрений, подкормок для почвы может губительно сказаться на качестве плодоносящего слоя почвы. Следует оговорить данный момент с арендатором, так как по условиям аренды, арендатор должен сохранять по возможности полученное в пользование имущество в первоначальном виде.
По истечении срока аренды, если владелец земли желает вновь сдать свой надел, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Это значит, что если арендатор в течение всего срока добросовестно выполнял условия договора аренды, он имеет право на заключение соглашения на новый срок с тем же владельцем.
Если срок договора истекает, а ни владелец, ни арендатор фактически не прекращают отношений аренды, в этом случае договор считается вновь заключенным на неопределенный срок, то есть пролонгированным.
В случае, если за время пользования арендатор каким-либо образом улучшил с разрешения владельца состояние участка, после прекращения договора он может либо потребовать от арендодателя оплаты за эти усовершенствования, либо, если они отделимы от основного имущества, он становится их собственником и может распоряжаться ими по своему усмотрению.
Обладатель большой благоустроенной дачи может сдавать в аренду дачный домик как с прилегающим к нему участком, так и без него. Если на территории имеются баня, сауна, а также бильярдная, вы получаете возможность сдавать дачу для отдыха состоятельным людям.
Владельцу, желающему заняться подобным бизнесом, надо всерьез поработать над обустройством дачного дома, подвести коммуникации, а также обеспечить свободный подъезд к нему. Появится возможность сдавать такую дачу в аренду и на зимнее время для отдыха. Вложение денежных средств в такое дело, как правило, приносит неплохую выгоду.
Для таких целей желателен участок в черте города или в престижном дачном поселке. А еще лучше – недалеко от асфальтированной трассы.
Тем, кто желает заняться бизнесом и у кого уже есть надел, но нет строения, можно рассмотреть следующий вариант. Вы сдаете часть участка в аренду под огородничество, а на оставшейся возводите дом. В этом случае договор аренды заключайте на непродолжительный срок. Когда построите дачу, можете сдавать участок вместе с ней. А строительство обойдется вам гораздо дешевле, так как сможете закупить материалы на арендную плату, тем более если оговорите в договоре ее внесение единовременно.
Собственники дач, находящихся недалеко от водоемов, могут сдавать их под небольшие летние турбазы. Данный вид аренды недолгосрочный, но может оказаться прибыльным.
Если у вас большой дачный участок, на котором есть пруд, сдавайте его в аренду как на короткий, так и на длительный срок. На такой территории можно просто проводить время отдыха либо заняться разведением рыбы. При такой аренде следует условиться о том, что арендатор должен провести очистку водоема.
Дачный участок можно использовать и в качестве места для разведения различных видов домашней птицы и животных. Непременно учитывайте, под какие виды птиц и животных ваш участок наиболее приспособлен, а также собираетесь ли вы в дальнейшем пользоваться своей землей для посадки и выращивания культурных растений.
Например, для разведения кроликов понадобится немного места. Этих зверьков располагают в вольерах, а оставшуюся свободную часть может использовать сам владелец. Таким образом, сдавая лишь часть своего участка в аренду, вы получите доход, а на другой части займетесь выращиванием садово-огородных культур.
При сдаче в аренду участка и дачи разным людям у арендатора самого строения остается право частичного пользования земельным наделом. Это значит, что он вправе пользоваться той частью земли, которая необходима ему для прохода, провоза, обеспечения определенных нужд, связанных с земельным наделом.
Вы – обладатель крупного земельного участка – имеете возможность заключить договор лизинга с несколькими лицами, установить для них различные виды арендной платы как в натуральной форме, то есть получать доход в выращенном арендатором урожае, так и в определенной твердой сумме.
Обязанности арендатора дачного участка
При заключении договора аренды земельного участка необходимо учесть, что к арендатору переходят как права, так и обязанности, которыми наделяется собственник.
Это значит, что арендатор становится плательщиком налога на землю, а также в случае, если он нарушает какие-либо правила или законы, он должен нести ответственность за свои правонарушения. То есть если за совершенное нарушение накладывается штраф, оплачивать его придется арендатору.
В договоре может оговариваться, что налог будет платить собственник земли. Арендная плата, соответственно, увеличивается. По правилам аренды, плату можно изменять не чаще раза в год, но размер налога на землю может увеличиваться дважды за год, поэтому в договоре нужно определить и этот момент.
Если договор аренды заключен на длительный срок, следует предусмотреть такой вариант, что переход права собственности на земельный участок, сданный в аренду, к другому лицу, не является основанием для расторжения договора.
При невозможности дальнейшего пользования земельным участком прежним арендатором до окончания срока договора его права переходят к наследникам, если иные условия не оговорены в договоре.
Возможность выкупа арендуемого участка
В договоре аренды вы можете предусмотреть такую возможность, как выкуп арендованного участка. Арендатор может стать собственником земли по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения выкупной цены. Договором также может быть предусмотрен зачет ранее выплаченной арендной платы и, следовательно, уменьшение выкупной цены.
При правильном и продуманном заключении договора аренды это может оказаться выгодным делом как для собственника, так и для арендатора.
В последующих главах мы подробно расскажем о том, что можно выращивать на арендованном наделе.
Глава 2. Рассада и черенки
На наш взгляд, одним из самых прибыльных, имеющих непосредственное отношение к даче дел является разведение и последующая продажа рассады овощей и черенков плодово-ягодных культур. Далеко не все дачники имеют возможность выращивать рассаду. Кто-то просто не умеет это делать, у кого-то нет лишнего времени. Приобретая садово-огородный участок, каждый «новоиспеченный» дачник мечтает о роскошном саде. Так как у него еще достаточно мало опыта, рассаду и черенки он покупает на рынке или в специальном магазине.
Из огромного количества однородного, на первый взгляд, «товара» огородник должен выбрать именно то, что ему нужно. А это, поверьте, не так-то легко. Постарайтесь заранее проконсультироваться со специалистом. Он подскажет, какой сорт той или иной овощной культуры выращивается в данных природно-климатических условиях, когда высаживается рассада, когда собирать урожай, каков он предположительно будет.
Предположим, вы посоветовались со специалистом, который предложил приобрести капусту ранних сортов, и купили семена. Весной, когда пришло время, высадили их в почву, а к осени вместо ожидаемых тугих капустных вилков на грядках выросли маленькие кочанчики. Как вы думаете, в чем причина?
Причин может быть несколько: неправильный уход, недостаток влаги, солнечного света, тепла. Однако и это еще не все. Главная причина может заключаться в приобретенных вами семенах. Они могут быть некачественными. Поэтому при покупке обращайте внимание на срок годности семян (он обычно указан на упаковке). Если они просрочены, вполне вероятно, что вы не получите высокого урожая.
Семена могут не дать дружных всходов вследствие неправильного хранения: несоблюдения определенной температуры, влажности в помещении, где они лежали.
Некоторые дачники предпочитают самостоятельно выращивать семена, рассаду, черенки плодово-ягодных культур. О том, как нужно подготавливать семена к посеву, как вырастить рассаду, черенки плодово-ягодных культур, и пойдет речь дальше.
Подготовка семян к посеву
Непосредственно перед посевом хорошие семена отделяют от плохих, так как последние не взойдут ни при тщательной обработке почвы, ни при обильном поливе. Качественными можно считать семена, свободные от примесей, не имеющие резкого запаха.
Хранить семена нужно при комнатной температуре, при более низких температурах они быстро теряют всхожесть, дают недружные, запоздалые всходы и отличаются низкой урожайностью.
Перед посадкой в грунт их обычно проверяют на всхожесть. Для этого вам потребуется небольшая стеклянная емкость, в которую нужно налить раствор поваренной соли (40–50 г на л воды). В этот раствор погрузите на 5–7 минут семена: крупные (вызревшие), пригодные для посева опустятся на дно, а все пухлые (невызревшие) обязательно всплывут. Всплывшие семена удалите, а осевшие на дно промойте (2–3 раза) чистой проточной водой.
Емкости для выращивания рассады
Для выращивания рассады подойдут пластмассовые стаканчики из-под йогуртов, сметаны и т. п. Верхний край стаканчика срежьте, в центре дна проделайте несколько небольших отверстий. Благодаря им, вода при поливе не будет скапливаться. В них также вставляют деревянные палочки, за которые растение вместе с землей можно будет вытащить для пересадки в грунт. Пластмассовые стаканчики, наполненные питательной смесью (черноземом) и семенами, устанавливают на деревянные или пластмассовые дощечки.
Высаживают семена и в консервные банки. У них срезают верхний край, чтобы легче было удалить рассаду. В банке делают 3 вертикальных надреза, при этом оставляют снизу неразрезанными 2 см. В подготовленную таким образом тару насыпают плодородную почву и сажают семена. Непосредственно перед высаживанием рассады в грунт стенки железной емкости раздвигают и вынимают растение вместе с комом земли.
Некоторые дачники используют для рассады деревянные ящики. Однако чтобы их сделать, нужно потратить деньги на приобретение досок, гвоздей и т. п., тогда как в вашем доме наверняка найдутся пустые стаканчики. Мы предложили вашему вниманию самые экономичные емкости для рассады.
В специально предназначенных для выращивания рассады помещениях (теплицах, парниках) семена растений высаживают в разборные ящики. Чтобы сделать такой ящик, вам понадобятся доски шириной 10 см и толщиной 7–8 см. Длина досок зависит от количества предполагаемых ячеек.
В стенках ящика ножовкой проделывают небольшие углубления, предназначенные для перегородок между ячейками. Для перегородок рекомендуем использовать более тонкие дощечки или фанеру. Их вставляют в углубления. Ящики заполняют подготовленной питательной смесью, сажают семена и ставят в теплицу.
В стенках ящиков и перегородок, отделяющих одну ячейку от другой, просверливают отверстия для небольших болтов. При пересадке рассады в грунт болты раскручивают, ящик разбирают и хранят в разобранном виде в подсобном помещении.
Питательные смеси
Семена растений высаживают в специально приготовленные питательные смеси, содержащие все необходимые для развития растений микроэлементы.
К питательным смесям предъявляют следующие требования:
1. Воздухопроницаемость.
2. Способность надолго удерживать влагу.
3. Содержание большого количество питательных веществ, необходимых растениям.
4. Отсутствие сельскохозяйственных вредителей.
Питательные смеси для выращивания рассады теплолюбивых растений готовят следующим образом: одну часть компоста, две части перегноя и часть опилок перемешивают, в полученную массу высаживают семена растений. Вместо компоста и опилок можно использовать дерновую землю и речной песок. Ниже изложены составы еще двух смесей, которые можно приготовить в домашних условиях.
1 смесь: две части зерновой земли, одна часть перегноя и одна часть древесной золы.
2 смесь: две части торфа и одна часть компостной земли.
Выращивание рассады овощных культур
ТОМАТЫ
Перед посевом семена томатов нуждаются в предварительной обработке. Их помещают в полотняный мешочек и опускают на некоторое время (5–8 минут) в слабый раствор марганцовокислого калия. Эта процедура необходима для профилактики различных заболеваний семян.
После этого обработанные семена помещают на 8 часов в раствор гумата натрия (1/3 ч. л. на 1 л воды), затем погружают их на сутки в чистую проточную воду.
Непосредственно перед посевом в грунт семена заворачивают во влажную салфетку и кладут в холодильник на 24 часа. После этого они готовы к посеву. Их высаживают на одинаковом расстоянии друг от друга в 1,5–2 см, присыпают слоем почвы в 2 см, обильно поливают водой комнатной температуры. Первые 4–5 дней в теплице должна быть температура не менее +15 °С.
После появления первых всходов в теплице надо установить определенный температурный режим: днем +18–19 °С, ночью +13–15 °С. Постепенно дневную температуру увеличивают до +20 °С. Все это время рассаду лучше не поливать. Второй раз сеянцы поливают только через полторы недели после появления первых всходов.
Примерно через месяц, когда на всходах образуется по два листка, проводят пикировку – пересадку растений на большую площадь, оставляя между ними равные расстояния (интервалы). Томаты пикируют на расстоянии не менее 10 см. В результате они получают больше питательных веществ, у них развивается более сильный корень и стебель. Каждый отдельный куст получает необходимое количество солнечного света, микроэлементов из почвы.