4) если договором, законом или иными нормативными актами установлено, что проведение капитального ремонта является, соответственно, обязанностью арендатора. Определенные сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. Если технические нормативы носят рекомендательный характер, то стороны могут опираться и на них. Стороны отражают в договоре нормативы обязательного характера, указав или отослав к соответствующему нормативному правовому акту.
Ремонт должен проводиться в разумные сроки в случае, если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны. Это необходимо, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.
Арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им своих обязанностей в разумный срок. Это делается для защиты интересов арендатора. Арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора при непринятии арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении. Расторгается договор на основании судебного решения.
В договоре может быть предусмотрен односторонний отказ от него и определены основания для этого. В данном случае судебное разбирательство исключается.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора:
1) когда арендодатель нарушает обязанность предоставления имущества в пользование арендатору. Согласно требованию ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель создает препятствия к пользованию имуществом в соответствии с условиями заключенного договора или назначением имущества, после того как оно передано, то будет присутствовать основание для досрочного расторжения договора (например, если имущество передано без соответствующих принадлежностей или относящихся к нему документов: технического паспорта, сертификата качества и т. д.);
2) имущество надлежащего качества должно быть предоставлено арендодателем. Оно не должно иметь недостатков, которые могли бы препятствовать его использованию по назначению. Закон устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК РФ, а именно право требования арендатора досрочного расторжения договора. ГК РФ учитывает только те недостатки, которые в общем препятствуют использованию арендованного имущества, которые не были заранее oговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору, и не могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра соответствующего имущества или последующей проверки его исправности в момент заключения договора. В ст. 612 ГК РФ указывается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию арендованным имуществом. Это касается и того момента, если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках;
3) при неисполнении обязанности проведения арендодателем капитального ремонта в установленные аренды сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки;
4) если переданное арендатору имущество будет в состоянии, не пригодном для использования. Но это положение действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, которые не зависят от воли самого арендатора, например, непреодолимыми обстоятельствами.
Сторонами могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора. По требованию арендатора это будет на основании положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Суду оставлена возможность признания любого иного нарушения условий договора арендодателем в качестве существенного нарушения.
11. Выкуп арендованного имущества
Как договором, так и законом может быть предусмотрен переход права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это связано с дальнейшей утратой интереса к имуществу или же он изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования. Но арендатор, который выплачивает сумму иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, естественно может рассчитывать на переход к нему права собственности.
Необходимо заметить, что возникновение права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает правоотношений в области купли-продажи. Хотя требование к форме договора базируется на нормах договора купли-продажи. Такой договор заключается в форме, которая предусмотрена для договора купли-продажи того имущества, которое впоследствии подлежит выкупу. В данном случае применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора, и поэтому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, нельзя применить других пунктов, регламентирующих отношения купли продажи. Поэтому, например, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа. Следовательно смысловая нагрузка выражения «выкуп имущества» используется законодателем при регулировании именно арендных отношений и обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору на сновании договора аренды, а не последующей купли-продажи.
Переход права собственности определяется с помощью следующих критериев:
1) истечение срока арендного договора;
2) уплата выкупного платежа целиком.
В первом случае погашение долга происходит регулярными периодическими платежами, которые в конце полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда выплачивается вся сумма, указанная в договоре, единовременно.
Стороны могут договориться о выкупе в любой момент в период действия договора, если при заключении договора они не предусмотрели это условие. Также возможно накануне окончания срока аренды оформить условие о выкупе арендного имущества дополнительным соглашением.
В этом случае стороны вполне могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену и определить в дополнительном соглашении момент перехода права собственности.
В законе могут быть установлены и случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
12. Возврат арендованного имущества
Когда имущество подлежит возврату, должны учитываться следующие моменты. Это должна быть та самая вещь, которая была передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми ее принадлежностями и документами. Надо учитывать, что это не всегда те же документы, которые были переданы арендодателем, так как перечень этих документов может включать в себя не только те, которые были переданы арендатору вместе с объектом аренды в пользование. Вещь должна быть возвращена с учетом степени изменения в ней, которая предполагается нормальной при стандартном пользовании данной вещью в течение срока договора, т. е. нормального износа, поскольку большинство видов имущества в процессе пользования изнашивается, и вернуть вещь в том же состоянии практически невозможно.
Вещь может быть возвращена с заметными улучшениями либо с заменой определенных отдельных узлов и принадлежностей, либо, наоборот, без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом, если стороны договорились об этом.
Арендодатель имеет право применить соответствующие санкции, если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям закона или договора. Изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник, и если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он явно нарушил его право собственности. Арендодатель вправе требовать возмещения убытков, когда имущество было возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями. Если законом или договором не предусмотрено иное, риск по общему правилу несет собственник имущества в том случае, если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно. К арендатору можно предъявить санкции, вытекающие непосредственно из договорного обязательства, если утрата, гибель или повреждение арендованного имущества возникли по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Арендованное имущество возвращается в надлежащем месте и в надлежащее время, если место исполнения обязательства по его передаче не определено. Движимое имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.
Арендодатель имеет право истребовать имущество его в судебном порядке при отказе арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество.
Если обязательства по возврату имущества не исполнены в срок, то предполагается применение санкций. За все время просрочки арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой арендной платой. Если неустойка предусмотрена законом или договором за такую просрочку, то она носит штрафной характер, т. е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Арендная плата за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора взыскивается в размере, который определен этим договором. В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.
Примечания
1
Гражданское право Том 2. ч.1. Отв. ред. доктор юр. наук профессор Е. А. Суханов. М., 2000. С. 368, 369.
2
Калачева С. А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. М.,1999. С.4, 6.