В сложившейся ситуации предлагается рассмотреть несколько возможных вариантов решения проблемы.
Наиболее простой из них заключается в том, что общее собрание может утвердить (или принять во внимание утвержденное правлением) положение о председателе правления, установив подробный круг его обязанностей, фактически включающий задачи председателя правления и управляющего, а также определив ему размер ежемесячного вознаграждения. Такое решение не противоречит пп. 11 п. 2 ст. 145, где имеется указание об определении вознаграждения отдельно (в том числе) председателю правления и отсутствует указание о периоде, за который определяется вознаграждение.
Однако следует учесть, что при этом варианте не производятся отчисления в пенсионный фонд со всеми вытекающими положительными и отрицательными последствиями. Такой вариант приемлем для председателя-пенсионера.
Можно рассматривать вариант, который выглядит довольно привлекательно с точки зрения возможности фактического совмещения должности председателя правления с должностью управляющего.
В изменениях к ЖК РФ (п. 3.1 ст. 147) сказано, что «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом…» Как указывалось выше, в этом случае председатель правления должен выйти из его состава.
Но председателю правления не запрещено быть лицом со статусом индивидуального предпринимателя, с которым товарищество заключило договор на «выполнение деятельности по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда» в конкретном доме. Такая формулировка соответствует Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭО) и позволяет уменьшить ставку взносов во внебюджетные фонды.
Предложенное решение легитимно с точки зрения теории управления и совпадает принципами, заложенными в ЖК РФ. Выполнение деятельности по надзору за состоянием и эксплуатацией дома (что соответствует содержанию и ремонту общего имущества дома) может рассматриваться как один из укрупненных блоков всей системы управления МКД, в котором осуществляются принятые органом управления (правлением и его председателем) технические и организационные решения, и эти действия нельзя отождествлять с управлением МКД. Следует учесть, что в данном случае весь экономический блок и блок управления коммунальными услугами остаются за правлением ТСЖ, равно как и полная ответственность за управление МКД в целом.
Указанная точка зрения фактически совпадает с положениями ЖК РФ. Рассматривая способ непосредственного управления МКД (ст. 164 ЖК РФ), собственникам квартир предлагается, как указывалось ранее, заключить с управляющей компанией «договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества», а не договор управления, хотя в этом случае даже соответствующий поток финансовых ресурсов передается управляющей компании.
Рассмотренное решение требует не только взвешенного подхода к его принятию, учитывающему все обстоятельства и интересы обеих сторон (ТСЖ и председателя правления), но и тщательной проработки и юридического оформления вопросов статуса лица, с которым заключается договор, всех условий этого договора, положения о наемных работниках, если они имеются в ТСЖ, и других вопросов.
Оба варианта находятся в рамках действующего законодательства и не связаны с ограничениями, указанными в п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
Однако, как отмечалось ранее, наиболее эффективное управление ТСЖ происходит при обеспечении выполнения председателем правления широкого круга своих обязанностей (фактического совмещения обязанностей председателя правления и управляющего) с соответствующей оплатой труда.
Для обоснования легитимности такого подхода следует сформулировать задачи, от которых зависит решение обозначенной ранее проблемы.
Во-первых, необходимо обосновать легитимность выполнения председателем правления ТСЖ своих полномочий на основании трудового договора.
Во-вторых, надо обосновать легитимность выплаты председателю правления вознаграждения ежемесячно в качестве заработной платы.
В-третьих, следует в круг полномочий председателя правления включить, помимо выполняемых им ранее полномочий, обязанности управляющего.
В-четвертых, нужно определить перечень необходимых документов и порядок их утверждения, обеспечивающих легитимность принятых решений.
Положительное решение указанных задач позволит создать легитимную основу для работы председателя правления с оплатой по трудовому договору и совмещения ранее неоплачиваемой должности председателя правления с оплачиваемой должностью управляющего.
В решении первых двух из указанных ранее задач можно воспользоваться мнением и позицией Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, изложенным в письме его председателя Г.П. Хованской от 10.04.2012 № 323-22/75.
В письме отмечается, что в действующем законодательстве не содержится запрет трудовых отношений с председателем правления ТСЖ.
В соответствии со ст. 15 Трудового кодекса (ТК) РФ трудовыми отношениями являются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции. При этом трудовые отношения возникают в том числе при избрании на должность (ст. 16 ТК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 147 ЖК РФ должность председателя правления ТСЖ выборная и является одним из органов управления ТСЖ.
За выполнение своих функций, предусмотренных ст. 149 ЖК РФ, председателю правления может по решению общего собрания (п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ) выплачиваться вознаграждение.
Общее собрание вправе вынести решение о периодических (ежемесячных) выплатах этого вознаграждения. В таком случае, учитывая ст. 129 ТК РФ («заработная плата (оплата труда работника) – вознаграждение за труд…»), ежемесячное вознаграждение отождествляется с заработной платой. Это обстоятельство предопределяет возможность заключения с председателем правления ТСЖ трудового договора.
Содержащийся в п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ запрет на совмещение председателем правления своей деятельности в правлении с работой в товариществе по трудовому договору относится лишь к совместительству председателем правления своей деятельности с другой трудовой деятельностью (например, в качестве управляющего, бухгалтера и т. п.).
Это утверждение основывается на ст. 60.2 ТК РФ, где указывается, что под совмещением понимается выполнение в течение установленной продолжительности рабочего дня наряду с работой, определенной трудовым договором, дополнительной работы по другой или такой же профессии (должности) за дополнительную плату.
Таким образом, можно считать обоснованным решение общего собрания членов ТСЖ о выплате председателю правления вознаграждения за выполнение своих обязанностей ежемесячно и о заключении с ним трудового договора с определением круга обязанностей и размера заработной платы (вознаграждение за труд).
Целесообразно также утвердить на общем собрании Положение о председателе правления, трудовой договор с ним и определить лицо, которому поручается подписание трудового договора.
Предложенный подход к проблеме оплаты труда председателя правления, при всей своей достаточно аргументированной обоснованности со ссылкой на репрезентативное мнение Комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, к сожалению, не может считаться окончательным решением проблемы до подтверждения его Минстроем РФ.
Изложенный материал свидетельствует о том, что руководство жилищно-коммунального комплекса, декларируя необходимость перехода к профессиональному управлению многоквартирными домами, оставило без внимания вопрос адекватной оплаты труда председателя правления ТСЖ. Это обстоятельство вынуждает руководителей ТСЖ часто принимать различные решения, не отличающиеся безупречной легитимностью.
Можно с уверенностью констатировать, что сложившаяся ситуация с оплатой труда председателя правления ТСЖ является сдерживающим фактором как в организации новых ТСЖ, так и в росте профессионализма управления многоквартирными домами, находящимися в управлении действующих ТСЖ.
Необходимо также отметить, что в случае нахождения многоквартирного дома в управлении ТСЖ следует в первую очередь профессионально подойти к решению требований, вытекающих из п. 2 ст. 145 ЖК РФ и определяющих компетенцию общего собрания членов ТСЖ (см. раздел 2.2 настоящей главы).
В организационном плане надо уточнить профессиональные обязанности председателя правления и решить вопрос адекватной оплаты его труда.
Глава 3. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
3.1. Общие требования к содержанию и ремонту жилищного фонда
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и несколько разукрупнен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (в дальнейшем – Правила).
Кратко этот состав можно представить следующим образом:
• помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме;
• иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения потребностей всех собственников помещений в данном доме;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен дом, и расположенные на участке объекты.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и системы газоснабжения, состоящие из стояков и ответвлений от них до первого отключающего устройства на ответвлениях, а также самих отключающих устройств, общедомовых приборов учета, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояка, и другого оборудования на разводящих сетях (п. 5 Правил).
В состав общего имущества включены внутридомовая система водоотведения и внутридомовая система электроснабжения (п. 5 и п. 7 Правил).
Следует обратить внимание на п. 6 Правил, согласно которому в состав общего имущества включается система отопления, состоящая из стояков, отопительных элементов, арматуры, общедомовых приборов учета и другого оборудования.
Учитывая неоднозначность включения в состав общего имущества отопительных элементов (приборов), этот вопрос будет детально рассмотрен в разделе 3.2 настоящей главы.
В Правилах определены внешние границы инженерных сетей.
Внешней границей сетей газоснабжения является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил).
Внешней границей всех других инженерных сетей является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности – место соединения общедомового прибора учета (при его наличии) с инженерной сетью, входящей в дом (п. 8 Правил).
В Правилах излагаются требования к содержанию общего имущества, которые должны обеспечивать:
• соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан;
• сохранность имущества физических и юридических лиц;
• доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
• постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
• поддержание архитектурного облика дома;
• соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.
Правила также определяют состав работ по содержанию общего имущества в зависимости от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния общего имущества, природно-климатических условий расположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Работы по содержанию общего имущества определены в следующем составе:
• осмотр общего имущества с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровья граждан;
• освещение мест общего пользования;
• обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в общее имущество;
• сбор и вывоз бытовых отходов;
• содержание и уход за озеленением и благоустройством;
• подготовка к сезонной эксплуатации;
• текущий и капитальный ремонт.
Определив состав общего имущества многоквартирного дома, общие требования к его содержанию и ремонту, а также состав работ, обеспечивающих нормальное содержание общего имущества, необходимо определить перечень конкретных работ, которые следует произвести на каждом многоквартирном доме, периодичность выполнения работ и их стоимость.
Этот вопрос рассматривается в разделе 3.3.
3.2. Отопительные приборы в составе собственности многоквартирного дома
Жилищный кодекс РФ достаточно полно определяет состав общего имущества многоквартирного дома и обозначает принцип отнесения к нему инженерных сетей и оборудования, к разряду которого можно отнести отопительные приборы. Однако определенные нормативные акты не рассматривают отопительные приборы в квартирах МКД как общее имущество. В связи с этим назрела необходимость в четком и легитимном определении принадлежности отопительных приборов к тому или иному виду собственности в МКД. От этого определения зависит важный вопрос: будет ли содержание, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире осуществлять ее владелец или ответственность за эту работу будет возложена на управляющую организацию, в том числе ТСЖ, осуществляющую эксплуатацию общего имущества МКД.
В настоящей главе проблема рассматривается только с позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве – ЖК РФ, устанавливающего требования к отнесению имущества в разряд общего. Соответствие отопительных приборов этим требованиям определяется с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы.
Одновременно рассматривается иной взгляд на проблему, наиболее четко выраженный в документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованному Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ (в дальнейшем – Фонд), и делаются определенные выводы и предложения, позволяющие на легитимной основе решить как правовую сторону проблемы, так и практический вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире.
В ст. 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу в МКД следует относить «санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».