Второе и самое главное условие заключается в наличии у лица, осуществившего застройку, права на возведение строений. Отличительной особенностью вышеприведенных вещных прав является изначальное включение в их содержание права на застройку земельного участка, причем в силу прямого указания закона. Таким образом, строение хотя и содержит в себе признаки самовольной постройки, однако его возведение с позиции частного права не представляет собой деликт, а есть акт осуществления действительного и наличного гражданского права, наделяющего его обладателя возможностью использования земельного участка в качестве строительной площадки.
В этой связи заслуживает внимания постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу о признании права собственности на самовольное строение. Как следует из материалов дела, Общество обратилось с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, при условии, что иных нарушений действующего законодательства допущено не было.
Отказывая в удовлетворении жалобы истца, суд кассационной инстанции абсолютно верно отметил, что «условием для легализации самовольной постройки является наличие у истца определенного права на земельный участок. Упомянутые права исчерпывающим образом закреплены в п. 3 ст. 222 ГК РФ. По смыслу названной нормы права, предпосылкой легализации самовольной постройки является наличие у заявителя одного из указанных вещных прав на земельный участок (права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования). Истец же владеет земельным участком, на котором расположен спорный объект, на праве аренды, в связи с чем суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на самовольное строение за истцом»[238].
Иллюстрация положений законодательства относительно возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения имела основной целью показать, что нарушения различного рода влекут разные правовые последствия.
Итак, нарушение требований публичного законодательства может привести к применению мер ответственности, однако имеют место ситуации, когда они не оказывают принципиального влияния и не становятся препятствием для установления права собственности на строение, при возведении которого были допущены нарушения законодательства. Изначальное же несоблюдение требований частноправового характера коренным образом изменяет положение застройщика и не позволяет произвести санацию его действий. Нарушение положений гражданского законодательства оказывает несравненно большее влияние на положение застройщика и право застройки в отличие от нарушений публичного законодательства, которые не способны оказывать существенного влияния на права застройщика и тем более на судьбу возведенных им строений.
Таким образом, «широкий подход» определения существа права застройки как права, содержание которого устанавливается положениями как частного, так и публичного законодательства, не соответствует действительности и, как следствие, не может определять содержание права застройки. В случае если бы право застройки формировалось и на основании положений публичного законодательства, допущение нарушения любого из его требований влекло бы за собой единственное последствие в виде невозникновения права на застройку в целом и признания любого строения самовольной постройкой без возможности его сохранения. Следовательно, «узкий взгляд» на существо права застройки как права сугубо частного является соответствующим основам современного отечественного правопорядка. Предпосылки для его избрания присутствуют в действующем законодательстве, судебной практике и доктрине современного права.
В объективном смысле право застройки – это совокупность частноправовых норм, устанавливающих содержание, основания возникновения, ограничения и прекращения правоотношений по использованию земельного участка с целью возведения строения и последующего приобретения права собственности на него, закрепленных в ряде институтов ГК РФ. Публичное законодательство, хотя и оказывает воздействие на отношения по застройке земельных участков, однако не является и не может являться источником права застройки земельного участка, не оказывает влияние на его содержание и основания возникновения или прекращения, его значение сводится лишь к формированию системы предпосылок, без соблюдения которых запрещается осуществление субъективного права застройки.
Сноски
1
См. об этом подробнее: Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хорев А. А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. – С. 68–72.
2
См. об этом подробнее: Ершов О. Г., Полежаев О. А. Право застройки земельного участка или право аренды? // Право и экономика. 2013. № 2. – С. 23–25.
3
Бехруз Х. Сравнительное правоведение. М.: ТрансЛит, 2008. – С. 7.
4
Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В. А. Белова. М.: Издательство «Юрайт», 2009. – С. 154.
5
См. об этом подробнее: Саидов А. Х. Сравнительное правоведение и законотворчество // Право и политика. 2008. № 2. – С. 291–302.
6
См. об этом подробнее: Цвайгерт К., Кетц Х. Сравнительное частное право. М: Междунар. отношения, 2011. – С. 7.
7
Кембаев Ж. М. Основы российского права: взгляд из Германии // Журнал российского права. 2013. № 3. – С. 142–145.
8
Тузов Д. О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2009. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»».
9
Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. М: Волтерс Клувер, 2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».
10
Тузов Д. О. Указ. соч.
11
Iro G. Burgerlichesrecht. B. IV. Sachenrecht. Dritte Aufage. Wien; New York, 2008. S. 2. Перевод Ю. А. Волочай. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Faber W. Eigentumsvorbehalt und Publizität. Zwischen wirtschaftlichem Bedürfnis und dogmatischer Wertungskohärenz // Austrian Law Journal. 2015. № 2. [Электронный ресурс] URL: http://alj.uni-graz.at/index.php/alj/article/download/51/60 (дата обращения 22.08.2016); Koziol H., Welser R. Grundriss des burgerlichen Rechts. B. 1. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. Wien, 2006. [Электронный ресурс] URL: http://elibrarigo.com/pdfflezde/gratis.php?asin=3214147080 (дата обращения 09.03.2014).
12
Емелькина И. А. Указ. соч.
13
Емелькина И. А. Указ. соч.
14
Bürgerliches Gesetzbuch. (далее BGB) [Электронный ресурс] URL: https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf (дата обращения 10.03.2014).
15
Кулагин М. И. Избранные труды. М.: Статут, 1997. – С. 87; Тузов Д. О. Указ. соч.
16
Гражданское право Украины: Учебник / под ред. Е. О. Харитонова и Н. А. Саниахметова. Харьков, 2004. – С. 125.
17
Code civil. Version consolidée au 16 mars 2016 [Электронный ресурс] URL: https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721 (дата обращения 16.04.2016).
18
См. об этом подробнее: Полежаев О. А. Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение: история становления и зарубежный опыт. М.: Юстицинформ, 2016. – С. 16.
19
Суханов Е. А. О видах сделок в германском и российском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2006. № 2. – С. 5–26.
20
Леонтьева Е. А. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. – С. 30–61.
21
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М.: Статут, 2009. – С. 8–18.
22
Емелькина И. А. Указ. соч.
23
Емелькина И. А. Указ. соч.
24
Емелькина И. А. Указ. соч.
25
Емелькина И. А. Указ. соч.
26
Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению. М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 89.
27
Ноледе А. Э. Пожизненное владение родовым имуществом по завещанию супруга. Прага, 1916. – С. 56–68.
28
Согласно мнению Ф. Бернгефта и И. Колера, «обращение вещи в существенную составную часть имеет то юридическое последствие, что предмет теряет свое свойство самостоятельного объекта права и исчезает в целом к тому, к которому оно присоединяется, и по отношению к этому целому допускается существование одного и того же права и одного и того же правоотношения» (Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. СПб., 1910. – С. 231).
29
Так, Ю. А. Волочай указывает, что «составные части недвижимого имущества (земельного участка) по законодательству ФРГ являются его частью, а такие существенные составные части, как здания, строения, сооружения, даже не рассматриваются по общему правилу в качестве самостоятельных объектов гражданских прав» (Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»).
30
Германский законодатель благодаря использованию принципа приращения строений, возведенных на земельном участке, с одной стороны, урегулировал отношения застройки земельного участка, а с другой – внес полную ясность и последовательность при определении пределов юридической власти застройщика над вещью (строением). Из всего вышесказанного можно построить логическую цепочку. Строение, возведенное на земельном участке, становится существенной составной частью последнего, и к нему как к части целого применимы все правила, применимые ко всей вещи. При упомянутом положении власть застройщика над земельным участком и строением является абсолютной, ввиду того что физически разные вещи (земельный участок и строение) приобретают единое юридическое закрепление посредством признания их объектом права собственности на недвижимое имущество.
31
Бернгефт Ф., Колер И. Указ. соч. – С. 232.
32
Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. – С. 56.
33
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
34
Benôhr H-P. Grundkurs BGB III Sachenrecht. Berlin, 2002. [Электронный ресурс] URL: http://benoehr.rewi.hu-berlin.de/doc/Sachenrecht.pdf (дата обращения 17.04.2014); Muller K. Sachenrecht. 3 Aufage. Koln; Berlin; Bonn; Munchen, 1993. S. 11-12. Пер. В. В. Чубарова. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
35
Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. – С. 98.
36
Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. – С. 82.
37
Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. – С. 417.
38
Параграфы 906-908 BGB обязывают собственника демонтировать возведенное строение или воздержаться от возведения строения при наличии реально исходящей угрозы или обоснованной наличной возможности появления недопустимого влияния существенного характера на соседний земельный участок или вероятности обрушения строения или его части. Положения (§ 908 BGB), ограничивающие право застройки в связи с опасностью обрушения строений на соседний участок, довольно ясны и определенны. Особое внимание необходимо уделить формулировке действий (§ 906-907 BGB), в которых немецкий законодатель использует оценочные категории. Собственник не может запретить воздействие, исходящее с соседнего земельного участка, если оно не влияет существенным образом на использование его участка (§ 906 BGB). Саму по себе строительную деятельность и сопутствующие ей негативные воздействия газов, паров, запахов или сотрясений от работы машин, свайных работ современная судебная практика Германии существенным воздействием не называет и характеризует как допустимое, не нарушающее существенным образом интересы соседей воздействие (Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В. В. Залесского. М.: Тихомиров, 2005. – С. 155–156). Однако подобная деятельность может быть охарактеризована как «существенное влияние» с последующим запретом на ее осуществление, если превышаются установленные законом и административными инструкциями показатели допустимого вредного воздействия на окружающую среду (§ 906 BGB). К категории «недопустимого воздействия», содержащейся в абз. 1 § 907 BGB, судебная практика относит воздействие, которое осуществлено при нормальном состоянии сооружения его надлежащим использованием. Под строением как источником негативного воздействия подразумеваются искусственные сооружения, в том числе строения, канавы, пруды, земляные насыпи, за исключением деревьев и кустов (Там же). Право застройщика на сохранение возведенного строения может быть ограничено даже при условии соблюдения им установленных законом защитных мер относительно расстояний между строениями при условии, что недопустимое воздействие обнаружено фактически (§ 907 BGB).
39
Омельченко О. А. Всеобщая история государства и права. М.: ТОН-Остожье, 2000. – С. 451.
40
Жалинский А., Рерихт А. Указ. соч. – С. 417.
41
Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М.: Бек, 1996. – С. 59.
42
См., например: Staudingers J. Kommentarzum Burgerlichen Gesetzbuchmit Einfuhrungsgesetz undNebengesetzen. Eckpfeiler des Zivilrechts. Neubearbeitung, 1998. S. 1000.
43
Baur R., Baur J., Sturner R. Sachenrecht. Auf 18, neubearb. Munchen: C.H. Beck, 2009. S. 374-375. Пер. Е. А. Леонтьевой. Указ. соч.
44
Motive zudem Entwurfeeines Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Bd. III. Sachenrecht. Amtliche Ausgabe. 2. Unveranderte Auf. Berlin.: J. Guttentag, 1896. S. 371. Пер. Л. А. Кассо. Здания на чужой земле. Москва, 1905 г. [Электронный ресурс] URL: http://www.law.edu.ru/script/cntsource.asp?cntID=100009762 (дата обращения 28.04.2014).
45
Целевой характер использования земельного участка исключает возможность осуществления любой деятельности помимо деятельности по возведению или обслуживанию строения. Нарушение целевого использования земельного участка, выделенного под застройку, влечет последствия вплоть до прекращения Erbbaurecht. Не обладая правомочиями по распоряжению земельным участком, застройщик обладает всей полнотой власти, что позволяет свободно отчуждать, закладывать, передавать по наследству или сдавать в аренду вещное право застройки и его существенную составную часть – строение.
46
Wieacker F. Privatrechtsgeschichte derNeuzeit unter besonderer Berücksichtigung der deutschen Entwicklung. Gottinger, 1954. [Электронный ресурс] URL: http://www.degruyter.com/view/j/zrgra.1954.71.issue-1/zrgra.1954.71.1.509/zrgra.1954.71.1.509. xml (дата обращения 28.04.2014).
47
Емелькина И. А. Указ. соч.
48
Емелькина И. А. Указ. соч.
49
Емелькина И. А. Указ. соч.
50
Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7. – С. 16–31.
51
Staudingers J. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: mit Einführungsgesetz undNebengesetzen. Sellier de Gruyter. Berlin, 2000. P. 588. Пер. Е. А. Леонтьевой. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. 2011. № 2. – С. 131.