А.Н. Борисов
Комментарий к Федеральному Закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (постатейный)
A.N. BORISOV
COMMENTARY TO FEDERAL LAW OF 3 JULY 2016 No. 237-FZ «ON STATE CADASTRAL VALUATION» (Itemized)
Moscow
YUSTITSINFORM
2017
Borisov A.N.
Commentary to Federal Law of 3 July 2016 No. 237-FZ «On state cadastral valuation» (Itemized) / A.N. Borisov. – M.: Yustitsinform, 2017. – 216 p.
978-5-7205-1403-7
In this book the procedures for preparing for the conduct of the state cadastral valuation are discussed in detail, among them the formation of a list of real estate objects subject to state cadastral valuation and procedures that include directly the state cadastral valuation: the decision to conduct a state cadastral valuation; determination of cadastral value and preparation of a report on results of the state cadastral valuation; approval of results of the cadastral value determining. A comparative analysis with the norms of the «predecessor» – Federal Law of 29 July 1998 No. 135-Fz «On Valuation Activities in the Russian Federation» (Chapter III.1 «State Cadastral Valuation») – was performed.
The book is intended primarily for law enforcement as the users of cadastral value information, officials of the registration authority of rights, officials of authorized bodies of the subjects of the Russian Federation, making decisions on conducting state cadastral assessments, employees of budgetary institutions conducting state cadastral valuation. The book will also be useful to anyone who is interested in the issues of conducting a state cadastral valuation in Russia.
Keywords: cadastral valuation of real estate, regulation in the sphere of state cadastral valuation, determination of cadastral value.
© LLC «Yustitsinform», 2017
Список сокращений
Органы государственной власти, иные государственные органы и организации:
КС России – Конституционный Суд Российской Федерации;
ВС России – Верховный Суд Российской Федерации;
Минприроды России – Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации;
Минстрой России – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
Минэкономразвития России – Министерство экономического развития Российской Федерации, Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации;
ФНС России – Федеральная налоговая служба;
Росземкадастр – Федеральная служба земельного кадастра России;
Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;
ФГБУ «ФКП Росреестра» – федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Правовые акты:
часть первая ГК РФ – Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ[1];
часть вторая ГК РФ – Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ[2];
УК РФ – Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ[3];
Закон 1998 г. об оценке – Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[4];
часть первая НК РФ – Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ[5];
часть вторая НК РФ – Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ[6];
ЗК РФ – Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ[7];
ТК РФ – Трудовой кодекс РФ от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ[8];
АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ[9];
ЛК РФ – Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ[10];
Закон 2007 г. о кадастровой деятельности – Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (наименование в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ)[11];
Закон 2008 г. о защите прав при осуществлении контроля – Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»[12];
Закон 2010 г. № 167-ФЗ – Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[13];
Закон 2014 г. № 225-ФЗ – Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[14];
КАС РФ – Кодекс административного судопроизводства РФ от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ[15];
Закон 2015 г. о регистрации недвижимости – Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[16];
Закон 2016 г. № 360-ФЗ – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[17];
Закон 2016 г. № 361-ФЗ – Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»[18];
Постановление Пленума ВС России 2015 г. № 28 – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»[19];
Методические указания о ГКО (2016 г.) – Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»[20];
проект Методических указаний по кадастровой оценке (2016 г.) – проект Методических указаний по кадастровой оценке объектов недвижимости, подготовлен Министерством экономического развития РФ[21].
Источники правовых актов:
pravo.gov.ru – «Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru»;
regulation.gov.ru – «Официальный сайт для размещения информации о подготовке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатах их общественного обсуждения http://regulation.gov.ru (федеральный портал проектов нормативных правовых актов)»;
БНА ФОИВ – «Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти»;
РГ – «Российская газета»;
СЗ РФ – «Собрание законодательства Российской Федерации»;
СПС – справочные правовые системы.
Иные сокращения:
ГКН – государственный кадастр недвижимости;
ГКО – государственная кадастровая оценка;
ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости;
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
МФЦ – многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг;
СРО – саморегулируемая организация (саморегулируемые организации).
Введение
Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», регулирующий отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории России, принят в рамках совершенствования процедур определения кадастровой стоимости.
Начало соответствующему регулированию было положено с изданием Постановлений Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»[22] и от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»[23].
На законодательном уровне соответствующее регулирование закреплено с принятием Закона 2010 г. № 167-ФЗ, который дополнил новой главой III
1
В свою очередь, названная глава III
1
На текущий момент на замену названной главы III
1
– проведение работ по определению кадастровой стоимости относится к высокотехнологичным видам деятельности и должно предусматривать непрерывный процесс мониторинга рыночных цен и тенденций, преемственность, актуализацию и постоянное совершенствование моделей кадастровой оценки и применение единого методологического подхода, наличие достаточной информации об объектах недвижимости, постоянное накопление дополнительных данных об объектах оценки и их ценообразующих факторах, участие в оспаривании и отстаивание бюджета субъекта РФ;
– в настоящее время оценщик или организация, осуществляющие определение кадастровой стоимости, не имеют доступа к необходимым сведениям, и заказчик не всегда может обеспечить оценщика материалами, которыми располагают иные органы или организации;
– кроме того, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости после исполнения соответствующего государственного контракта несёт ответственность только в рамках гарантийных обязательств;
– заказчиками работ по определению кадастровой стоимости являются органы исполнительной власти субъектов РФ или представительные органы муниципальных образований, исполнителями работ – отобранные путём проведения конкурса юридические лица (при этом субъектами оценочной деятельности являются физические лица – оценщики), отчёт об определении кадастровой стоимости проходит экспертизу в СРО оценщиков, результаты работ принимаются и утверждаются заказчиками;
– таким образом, действующая система проведения кадастровой оценки позволяет «размывать» ответственность между заказчиком работ, исполнителем, оценщиком и СРО оценщиков;
– в связи с изложенным представляется целесообразным введение института государственных кадастровых оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут на постоянной основе осуществлять определение кадастровой стоимости. Ими могут быть вновь созданные или наделённые соответствующими полномочиями субъектами РФ учреждения;
– при этом определение кадастровой стоимости предполагается по единой методике (что позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости при ГКО). Кроме того, предполагается, что государственные бюджетные учреждения будут определять кадастровую стоимость вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;
– также к функциям государственных бюджетных учреждений предлагается отнести: предоставление детальных разъяснений по определённой кадастровой стоимости (что позволит получать информацию из единого источника); рассмотрение обращений об исправлении ошибок (что позволит в упрощённом порядке корректировать величину кадастровой стоимости и обеспечить оперативность исправления ошибок); осуществление постоянного мониторинга и обработки данных рынка недвижимости (что позволит повысить достоверность информации о рынке недвижимости); сбор, обработку, систематизацию и накопление сведений об объектах недвижимости (что позволит повысить эффективность информационного взаимодействия);
– данный подход позволит также обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости, сопровождение её результатов;
– принятие и реализация данного законопроекта будут способствовать повышению эффективности проведения процедур ГКО, что является условием дальнейшего развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица.
Статья 1
Предмет регулирования настоящего Федерального закона
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В комментируемой статье определён предмет регулирования комментируемого Закона, т. е. определены общественные отношения, урегулированные нормами данного Закона, которые в силу этого являются правовыми отношениями.
В качестве предмета регулирования комментируемого Закона данная статья называет отношения, возникающие при проведении ГКО на территории России. Понятие ГКО определено в п. 1 ч. 1 ст. 3 комментируемого Закона: с учётом нормы ч. 3 ст. 6 Закона, к которой отсылает указанная норма-дефиниция, ГКО – это совокупность процедур – принятие решения о проведении ГКО, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об итогах ГКО, утверждение результатов определения кадастровой стоимости – направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном данным Законом (см. коммент. к указанным статьям).
В переходный период применения комментируемого Закона, установленный в соответствии с ч. 1 ст. 24 данного Закона, т. е. с 1 января 2017 г. (даты вступления данного Закона в силу) и до 1 января 2020 г. отношения, возникающие при проведении ГКО на территории России, входят также в предмет регулирования Закона 1998 г. об оценке, включающего в себя, как говорилось выше (см. введение), главу III
1
Предмет регулирования Закона 1998 г. об оценке сформулирован в его ст. 2 (в ред. Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 143-ФЗ[24]): данный Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих России, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Следует упомянуть, что в Законе 2007 г. о кадастровой деятельности используется понятие «кадастровые отношения», которое в юридико-технических целях введено в ч. 1 ст. 1 данного Закона при определении предмета его регулирования. Так, в указанной норме (в ред. Закона 2016 г. № 361-ФЗ) определено, что Закон 2007 г. о кадастровой деятельности регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности СРО кадастровых инженеров, национального объединения СРО кадастровых инженеров, и при этом в скобках указано, что эти отношения далее по тексту Закона обозначаются как кадастровые отношения.
Статья 2
Законодательство Российской Федерации и иные акты, регулирующие проведение государственной кадастровой оценки
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.
Комментируемая статья согласно ее названию определяет состав федеральных законодательных актов и иных актов, регулирующих проведение ГКО. Но в рамках такого регулирования указано лишь то, что речь идет о комментируемом Законе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, регулирующих отношения, возникающие при проведении ГКО.
Регулирование отношений, возникающих при проведении ГКО, нормативными правовыми актами только федерального уровня соответствует тому, что согласно п. «ж» ст. 71 вопросы установления правовых основ единого рынка и финансового регулирования находятся в исключительном ведении России. В соответствии с ч. 1 ст. 76 Конституции РФ по предметам ведения России принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории России.