Аналогично, например, та же норма предусматривает, что состав общего имущества может быть определен органом местного самоуправления. Получается, что может быть два состава общего имущества? Да, формально это возможно. Но это не означает, что одно и то же имущество одновременно является (по решению общего собрания) и не является (по решению органа местного самоуправления) общим имуществом. Нет, имущество будет общим (или не будет таким) в силу наличия (или отсутствия) признаков, определенных законом. А вот общее собрание утвердит уже перечень общего имущества для цели управления домом. Так же как орган местного самоуправления утвердит свой перечень «в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».
4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома?
Важность данной проблемы объясняется следующим. Если радиаторы отопления – это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех помещений в доме. Другими словами, радиатор стоит в одном помещении, а платить за него должны собственники всех остальных помещений в доме.
Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник того помещения, в котором он установлен. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?
И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:
– радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;
– если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то радиаторы не являются общим имуществом. Подтверждается это письмами Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 и Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07. При этом отключающие устройства должны позволять полное проводить отключение. Наличие только одного запорного устройства (на одном стояке) не позволяет отнести радиаторы к имуществу собственника помещения и такие радиаторы являются общедомовым имуществом.
Обратите внимание, что в Письме Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 ведомство ошибочно полагает, что отнесение имущества к общему производится на основании решения общего собрания, договора управления. Режим общего имущества возникает только в силу закона, а закрепление состава общего имущества в договоре управления носит организационный характер, но не предопределяет статус имущества как общедомового.
5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.
Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник жилого или нежилого помещения в доме не должен.
Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники тех помещений, в которых они используются (ст. 210 ГК РФ).
Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы (п. 5 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Поэтому краны обслуживают более одного помещения.
Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за обслуживание или замену запорно-регулировочного крана.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25.
6. Что такое придомовая территория?
Собственникам помещений в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т.д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?
Ответ на данный вопрос содержится в письмах Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания ведомства.
Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома.
Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.
Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?
В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.
Что из этого следует? Закон не устанавливает конкретную площадь для всех домов. Площадь земельного участка определяется для каждого дома самостоятельно. При этом используются как сведения из имеющихся документов, так и учитываются фактические обстоятельства.
Площадь участка под домом определяется границами, которые устанавливаются в ходе межевания участка. Общие требования к образованию земельных участков установлены в ст. 11.9 ЗК.
Дополнительно важно учитывать, что согласно Письму Роспотребнадзора от 07.12.2011 придомовые территории – это
«территории, прилегающие к жилым зданиям и находящиеся в общем пользовании проживающих в нем лиц, ограниченные по периметру жилыми зданиями, строениями, сооружениями или ограждениями. На дворовой территории в интересах лиц, проживающих в жилом здании, к которому она прилегает, размещаются детские площадки, места для отдыха, сушки белья, парковки автомобилей, зеленые насаждения и иные объекты общественного пользования».
7. Кому принадлежат лифты в многоквартирном доме?
Вопрос часто возникает у собственников квартир и нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов.
По сути, собственники помещений на первом этаже не пользуются лифтом, как это делают, например, собственники квартир на вторых этажах и выше. Однако требование закона неумолимо: платить за лифт должны все.
Лифт является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Лифт обслуживает более одного помещения в доме. Неважно, каких помещений: на первом, втором или третьем этажах.
Содержать общее имущество – это обязанность собственников всех жилых и нежилых помещений в доме (ст. 39 ЖК РФ). Так как лифт является общедомовым имуществом, то и платить за содержание лифта должны все собственники. Подтверждением этому выступает Письмо Минрегиона РФ от 04.12.2013 №22438—11/РД-ОГ, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 №22.
При этом надо различать понятие «собственник лифта» и «владелец лифта». Для цели обслуживания лифтов в многоквартирных домах владельцами лифтов определены управляющая организация, ТСЖ, ЖСК (п. 3 Постановления Правительства от 24.06.2017 №743).
8. Какие нежилые помещения, находящиеся за пределами квартир, офисов, относятся к общему имуществу?
К общему имуществу относятся такие нежилые помещения, которые используются для обслуживания двух или более помещений в доме. При этом нежилые помещения не должны носить исключительно технический характер. Об этом сказано в Определении Конституционного суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О.
Также суд отметил, что некоторые помещения, хоть и являются нежилыми, но к общему имуществу не относятся. То есть нельзя все нежилые помещения считать общим имуществом, необходимо определить используются ли эти помещения для обслуживания двух и более помещений в доме.
Обращает на себя внимание следующий пример, приведенный Конституционным судом:
«в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья… указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга».
К общему имуществу относится так также имущество, «оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам» (ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 №315-ФЗ).
Кроме того, к общему имуществу с 1 марта 2022 относятся и машино-места, которые не принадлежат конкретным собственникам (п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК).
9. Включается ли в площадь здания площадь балконов?
От ответа на этот вопрос зависит размер платы за ЖКУ, а также количество голосов собственника на общем собрании. Зачастую между управляющей организацией и собственником возникают споры о размере площади.
Площадь квартиры определяется по ст. 15 ЖК РФ. Определяется площадь квартиры как сумма площадей всех помещений в квартире. Это касается как жилых комнат, так и вспомогательных помещений, таких как кухня или ванная комната. Не включается в площадь квартиры только площадь балкона, лоджии.
В площадь дома входит площадь всех помещений общего пользования. При этом, как отмечено в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 №ОГ-Д23—15301, площадь балконов входит в площадь дома. При определении площади дома надо учитывать данные технического паспорта многоквартирного дома (Письмо Минрегиона РФ от 22.11.2012 №29433-ВК/19). Такая позиция объясняется тем, что балконы относятся к общедомовому имуществу.
Важно помнить, что площадь квартиры определяется выпиской из ЕГРП. Техпаспорт на дом может применяться только в случае, если сведений о квартире нет в ЕГРП. Такое может быть, если право на квартиру возникло до 1996 года.
Учитывайте, что согласно Постановлению Правительства от 13.08.2006 №491 приоритетом при определении площади пользуются данные из реестра, а не иных документов.
10. Является ли полотенцесушитель общим имуществом?
Полотенцесушители установлены в ванных комнатах. С первого взгляда кажется, что они обслуживают только конкретную квартиру, поэтому общедомовым имуществом не являются. Ведь к общедомовому относится только имущество, которое обслуживает больше одной квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике получила распространение совсем другая позиция: полотенцесушитель – это общедомовое имущество, так как он является составной частью общедомовой системы отопления (см. например Решение Арбитражного Суда Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015).
Следовательно, платить за содержание полотенцесушителя в квартире обязаны собственники всех помещений в доме. Обслуживание и замена полотенцесушителя – это обязанность управляющей организации, которая получает от собственников плату за содержание общедомового имущества.
В некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.
11. Относятся ли балконы к общему имуществу дома?
Как правило, балконы в старых домах очень сильно изношены. Кто должен их ремонтировать?
Элементы дома делятся на два типа: общее имущество и индивидуальное имущество собственников помещений в доме. Кажется, что балконы являются частью квартир, поэтому общим имуществом быть не могут. Ведь к общему имуществу дома относятся только элементы, которые обслуживают два и более помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Однако в судебной практике сделан вывод, что как балконные плиты, так и ограждающие конструкции балконов являются общедомовым имуществом (Решение Арбитражного суда от 05.12.2013 №А26—5118/2013, Решение Верховного Суда РФ от 09.11.2011 №ГКПИ11—1727, пример обратной ошибочной позиции см. Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015). Позиция эта объясняется тем, что конструктивно балконные плиты обеспечивают прочность перекрытий не только одного помещения, но и других помещений в доме. В свою очередь ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконными плитами.
Таким образом, балконы являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна управляющая организация. Однако есть у этой ситуации и обратная сторона.
Так как балконы – это общедомовое имущество, то порядок использования балконов может определять только общее собрание в доме (ст. 44 ЖК РФ). Другими словами, собственник помещения не может самостоятельно и без решения общего собрания изменить конструкцию балкона, утеплить его, поменять фасад (Определение ВС РФ от 10.10.2017 №18-КГ17—164).
12. Относятся ли оконные отливы к общему имуществу дома?
Оконные отливы часто приходят в негодность из-за плохих погодных условий. Может ли собственник помещений потребовать ремонт от управляющей организации?
Ответ зависит от того относится ли оконный отлив к общедомовому имуществу. Управляющая организация обязана содержать и ремонтировать только общедомовое имущество. Все остальное имущество содержать должны собственники помещений самостоятельно.
К общему относят имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. К такому имуществу относятся и конструктивные элементы дома, которые обеспечивают надежность и прочность здания. В судебной практике сделан вывод, что оконные отливы относятся к общедомовому имуществу. См. например Постановление 13 ААС от 23.04.2015 №А56—67063/2014:
«оконные отливы являются ненесущими конструкциями многоквартирного дома, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих конструкций многоквартирного дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приводит к проникновению влаги в жилое помещение и намоканию несущих конструкций многоквартирного дома. Таким образом, отливы ввиду своей водоотводящей функции обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции многоквартирного дома от увлажнения».
Интересно, что суд признал отливы общедомовым имуществом на том основании, что они используются для защиты иных элементов общего имущества.