Для ответа надо учитывать, что мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев, указанных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретное помещение, а несколько помещений в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников помещений в доме.
Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общее собрание. Поэтому на общем собрании собственники помещений вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имущества. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ.
Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.
Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственников помещений всего дома, а не собранием собственников помещений, расположенных в конкретном подъезде. Если нарушить это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным.
На практике возникает вопрос о количестве голосов, которыми нужно принять решение о консервации мусоропровода. Есть мнение, что проголосовать за консервацию мусоропровода должны все собственники, а не только присутствующие на общем собрании. Объясняется это тем, что фактически собственники уменьшают общее имущество, так как мусоропровод перестает использоваться (ч. 3 ст. 36 ЖК). Однако эта позиция представляется необоснованной, так как в ч. 3 ст. 36 ЖК речь идет о фактическом и формальном прекращении общей собственности, причем путем реконструкции. В случае с завариванием мусоропровода сам мусоропровод как объект общей собственности сохраняется.
8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?
Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Объясняется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой собственности собственников помещений в доме.
Особенностью статуса общедомового имущества является то, что владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом можно только по соглашению всех долевых собственников. Соглашение оформляется протоколом общего собрания. Другими словами, без решения общего собрания всех собственников в доме отдельный собственник не может ни пользоваться, ни распоряжаться элементами общего имущества.
Так, например, в одном судебном документе сказано:
«Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома»
Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Причем зачастую требуется согласие всех собственников в доме в рамках ч. 3 ст. 36 ЖК, так как происходит фактическое уменьшение площади общего имущества. Это подтверждает и судебная практика, например Определение Московского городского суда от 02.08.2017 №33—5073/2017.
Если сосед незаконно установил перегородку, то можно обратиться в суд. Предварительно можно обратиться в управляющую организацию.
Дело в том, что наличие перегородок на лестничной площадке нарушает противопожарные требования. Не во всех случаях это так, но в зависимости от конкретных конструктивных особенностей дома, нарушение возможно (общие противопожарные правила определены Постановлением Правительства от 16.09.2020 №1479). Контролировать соблюдение противопожарных требований обязана управляющая организация. Поэтому надо обратиться к управляющей организации, чтобы демонтировать перегородку на лестничной площадке.
В некоторых случаях суды отказывают в требованиях о демонтаже оборудования на элементах общего имущества, если собственники своим решением ранее не определили порядок пользования имуществом. Подобный подход нельзя признать обоснованным. Суды не учитывают, что правомочие пользования имуществом опосредуется только через решение общего собрания.
9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?
Многие собственники помещений недовольны вывесками, которые размещают магазины, расположенные на первом этаже дома. Для одних подобные вывески портят фасад здания, другие считают, что владельцы магазинов должны получить разрешение общего собрания. Некоторые собственники полагают, что владельцы магазинов обязаны платить за размещение вывесок. Насколько соответствуют закону подобные требования?
Прежде всего, надо помнить, что фасад многоквартирного дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что пользоваться и распоряжаться фасадом можно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).
В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Понятие информационной вывески было разобрано еще в пункте 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 №37. Суд указал, что
«размещение уличной вывески (таблички) с наименованием юридического лица как указателя его местонахождения или обозначения места входа в занимаемое помещение, здание или на территорию является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории России обычаям делового оборота».
Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок – это публичная обязанность, а согласование с общим собранием – гражданско-правовая. В этой части законодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан поместить вывеску. Но реализуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собственников всех помещений в доме должно определить, в каком месте и на каких условиях будет размещена вывеска. Эта позиция получила подтверждение в Определении Верховного суда от 26.06.2018 №41-КГ18—13.
Обратите также внимание, что ранее в Письме ФАС от 15.03.2010 № АК/6745 был сделан вывод, что «размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений». Однако это разъяснение было отозвано Письмом ФАС от 02.12.2022 № МШ/109196-ПР/22. Новых разъяснений от ФАС не последовало, поэтому руководствоваться надо позицией Верховного суда.
Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто.
Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкретным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом – два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников.
Таким образом, собственники помещений в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего имущества, так и на личные цели собственников.
В рамках той же категории споров интересно сослаться на Определение Верховного суда от 16.12.2020 №№306-ЭС20—17036. В данном деле на доме была размещена вывеска «Бейкер стрит, улица им. Клементины Черчилль», которая отражала название организации. Однако эта вывеска вводила в заблуждение, так как реальный адрес дома был – «Шекснинская 89». Суд согласился, что
«нахождение на фасаде указанного дома табличек, содержащих противоречивые сведения об его адресе, затрудняет идентификацию здания не только для граждан и юридических лиц, но и для экипажей экстренных служб (скорой медицинской помощи, полиции, отрядов МЧС), что ставит под угрозу своевременность их прибытия к месту назначения, соответственно, может привести к возникновению угрозы здоровью, жизни и безопасности населения».
10. Могут ли собственники самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в помещении?
Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из помещения батареи отопления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей?
Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключить помещение от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.
Начнем с вопроса об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельного помещения не могут. Только общее собрание собственников помещений во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретном помещении. Но если батареи не являются общим имуществом, то демонтировать батареи можно и без решения общего собрания.
В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 №33—3805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник помещения, а не общее собрание.
В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельном помещении никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.
Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства – их можно демонтировать без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, – требуется решение общего собрания.
Но прежде, чем отключиться от центрального отопления, надо проверить – допускается ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение Конституционного суда РФ от 17.11.2011 №1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требуется (Определение Верховного суда РФ от 20.11.2017 №302-КГ17—17007). В любом случае самовольный демонтаж радиаторов запрещен подп. «в» п. 35 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354.
Допустим, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания получено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопление?
Раньше этот вопрос решался так. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление отдельного помещения. Что это означает? Если собственник демонтировал батареи, то все равно будет платить за отопление. Такое нормативное регулирование было признано несоответствующим Конституции в Постановлении Конституционного суда от 20.12.2018 г. №46-П, а ранее аналогичную позицию занял Верховный суд в Определении от 30.08.2016 №71-КГ16—12.
В этой связи были внесены изменения в п. 42.1 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. Теперь у собственников появилась возможность доказать управляющей организации, что радиаторов в помещении нет. В этом случае собственник будет платить только за отопление на цели содержания общего имущества дома. Плата за отопление помещения собственника взиматься не будет.
11. Кто может пользоваться колясочными?
Колясочные часто встречаются в многоквартирных домах. И часто у собственников помещений в доме возникают споры: кто может пользоваться этими помещениями и что можно в них размещать. Четкий ответ найти в законодательстве не так и просто.
Под «колясочной» понимается элемент входной группы дома, который служит цели хранения детских и уличных кресел-колясок. Об этом сказано в п. 5.1.2 СП 31-107-2004.
По своим признакам колясочная относится к общедомовому имуществу. Почему? Потому что обслуживает не конкретную квартиру, а все квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Так как колясочная – это общее имущество, то все требования закона, касающиеся содержания и пользования общедомовым имуществом, применимы и к колясочным.
Пользоваться колясочной могут все собственники помещений в доме. Однако конкретный порядок пользования может быть определен общим собранием дома. Например, общее собрание может установить очередность пользования колясочной.