10 В отдельном правоотношении между соседями земельных участков право прохода согласно ГГУ без записи в поземельной книге может возникнуть только из обязательственного соглашения или прохода по необходимости при соблюдении условий §917 ГГУ. Однако право прохода не может возникнуть в результате пусть и продолжительной практики между соседями земельных участков, которые предполагают наличие прав и обязанностей на основе обязательственного соглашения или §917 ГГУ.
11 б) широкое понимание обычая, использованное апелляционным судом для обоснования своего решения, приводит в итоге к возникновению сервитута, не внесенного в поземельную книгу. Такой возможности Германское Гражданское Уложение не предусматривает.
12 аа) другие правовые системы предусматривают возможность возникновения сервитута без внесения соответствующих записей в поземельную книгу.
13 (1) например, в Австрии действующий в стране принцип о том, что приобретение вещных прав осуществляется только путем внесения записи в публичные реестры (ч. 1 §481 австрийского Гражданского уложения, ABGB, далее – АГУ), многократно нарушался. В частности, согласно §480 АГУ возможно приобрести сервитут в силу давности пользования – [«Ersitzung»] – (в законе обозначенная как давность, Verjahrung; см. Spath, in: Schwimann/Kodek, ABGB, 4. Aufl., §481 Rn. 4 und §480 Rn. 2 ff.), например, если определенная дорога в лесу использовалась отдельными лицами (включая их предшественников) более 30 лет в лесохозяйственных целях, когда для собственника участка (и его предшественника) было очевидны следы многократного использования дороги (см. решение Верховного суда Австрии от 24 октября 2011: OGH, Entscheidung vom 24. Oktober 2011 – 8 Ob 67/11b, см. на: www.ris.bka.gv.at).
14 (2) аналогичным образом согласно части I главы 22 §13 Прусского земского права (Preußisches Allgemeines Landrecht, ALR) сервитут [в терминологии ALR – «Grundgerechtigkeit»] мог быть приобретен по давности пользования, если право использовалось непрерывно в течение не менее 30 лет (часть I главы 22 §14 во взаимосвязи с частью 1 главы 9 §625 ALR; см. решение Сената от 12 декабря 2008 – V ZR 106/07, NJW-RR 2009, 515 Rn. 12; обширный обзор см. в: OLG Hamm, NJW-RR 1987, 137, 138, а также Dehner, Nachbarrecht, Stand August 2019, B §36 II 3).
15 бб) при разработке ГГУ законодатель, напротив, умышленно в ч. 1 §873 решил использовать принцип регистрации земельных вещных прав [Eintragungsprinzip] с возможностью лишь прямо предусмотренных исключений (о продолжении действия ранее приобретенных вещных прав см. ст. 184, 187 Закона о введение в действие ГГУ, EGBGB). Тем самым он хотел исключить возможность возникновения таких вещных прав в силу давности пользования и как следствие избежать опасности «выманивания права из продолжительного злоупотребления» (Motive III, S. 165). Другая опасность состояла в том, что могут возникнуть «запутанные и дорогостоящие правовые споры между лицом, претендующим на сервитут, и покупателем земельного участка, не знающем о таких притязаниях, а также между продавцами и покупателями» (Motive III, S. 165 f.). Регистрация же права полностью упорядочивает отношения между участниками оборота. Этой прямо выраженной воле законодателя противоречила бы возможность возникновения сервитутов между соседями земельных участков без внесения записи в реестр лишь в силу долгосрочной практики пользования.
16. в) исходя из указанных критериев, истцы приобрели право прохода через земельные участки ответчика не на основе обычая. Здесь не идет речи об общей, выходящей за рамки отношений между участниками практики пользования земельными участками ответчика в качестве проездного пути к другим земельным участкам. Со стороны самих истцов отсутствует утверждение о том, что пользование проездной дорогой было основано на убеждении участников о подчинении общей, объективной, подобно закону норме права, которая бы притязала на регулирование за рамками конкретных отношений между сторонами.
17 3. Решение суда апелляционной инстанции нельзя также признать верным по иным основаниям (§561 ГПУ).
18 а) обязанность ответчика по претерпеванию сервитута не вытекает из существующего между сторонами обязательственного правоотношения. Таким основанием мог бы являться договор ссуды согласно §598 ГГУ, наличие заключения которого апелляционный суд анализировать не стал. Кроме того, подобный договор ссуды, права и обязанности по которому могли перейти на истцов и ответчика, может быть расторгнуть в любое время (см. решение Сената от 16 мая 2014 – V ZR 181/13, NJW-RR 2014, 1043 Rn. 21; MüKoBGB/Brückner, 8. Aufl., §917 Rn. 60). В этом случае он был бы расторгнут ответчиком его заявлением в 2016 году.
18 б) право пользования не вытекает также из принципа добросовестных соседских отношений [nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis]. Данный вопрос урегулирован специальной нормой о праве прохода по необходимости в §917 ГГУ. Она предусматривает закрытые правила относительно права прохода, не основанного на вещных правах или обязательственных соглашениях. Если условия нормы не выполнены, их нельзя обойти или дополнить посредством ссылки на добросовестность в соседских отношениях (см. решение Сената от 15 ноября 2013 – V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 26; решение от 22 января 2016 – V ZR 116/15, ZMR 2016, 382 Rn. 14).
III20 На основе вышеизложенного обжалуемое судебное решение подлежит отмене (ч. 1 §562 ГПУ). По рассматриваемому спору у Сената отсутствуют полномочия на разрешение дела по существу, поскольку необходимо установить дополнительные юридические факты. В связи с невозможностью вынесения решения по существу дело подлежит возврату в суд апелляционной инстанции (предл. 1 ч. 1 §563 ГПУ). При новом рассмотрении дела должно быть учтено следующее:
21 1) Суд апелляционной инстанции должен проверить, принадлежит ли истцам право на проход по необходимости согласно ч. 1 §917 ГГУ.
22 а) данная норма разрешает использование соседнего, находящегося в чужой собственности земельного участка в качестве необходимого пути, когда для соответствующего участка отсутствует необходимое для его надлежащего использования сообщение с общественной дорогой. Таким образом, право прохода по необходимости предполагает возникшую чрезвычайную ситуацию на земельном участке, на котором отсутствует необходимое сообщение.
К признанию наличия такой чрезвычайной ситуации предъявляются строгие требования. Она отсутствует, если имеются иные возможности сообщения, обеспечивающие такое же надлежащее пользование земельным участком (см. решение Сената от 15 апреля 1964 – V ZR 134/62, NJW 1964, 1321, 1322). Какой способ использования земельного участка по смыслу ч. 1 §917 ГГУ считается надлежащим определяется не по личным потребностям собственника участка, не обладающего сообщением, а в зависимости от того, что с объективной точки зрения является соразмерным для такого участка и что соответствует связанным с ним экономическим отношениям (см. решение Сената от 15 апреля 1964 – V ZR 134/62, aaO; решение Сената от 26 мая 1978 – V ZR 72/77, WM 1978, 1293, 1294; решение Сената от 5 июня 2009 – V ZR 117/08, NJW-RR 2010, 445 Rn. 15). Кроме того, необходимо учитывать способ пользования и размер земельного участка, его окрестность и иные обстоятельства конкретного случая (см. решение Сената от 15 апреля 1964 – V ZR 134/62, aaO; решение Сената от 28 мая 1976 – V ZR 195/74, WM 1976, 1061, 1063; решение Сената от 5 июня 2009 – V ZR 117/08, aaO).
23 Если исходя из объективных критериев, участок представляет собой промышленный объект, то для его надлежащего использования, с учетом обстоятельств дела, может потребоваться погрузка, разгрузка и стоянка транспортных средств, для которых будет необходим подъездной путь (см. решение Сената от 16 апреля 1958 – V ZR 170/56, MDR 1958, 592; решение Сената от 11 ноября 1959 – V ZR 98/58, BGHZ 31, 159, 161; решение Сената от 21 декабря 1965 – V ZR 35/63, WM 1966, 346 ff.; см. также: MüKoBGB/Brückner, 8. Aufl., §917 Rn. 27; Staudinger/Roth, BGB [2016], §917 Rn. 28; Palandt/Herrler, BGB, 79. Aufl., §917 Rn. 6). Однако, как правило, это предполагает, что земельный участок позволяет вести его промышленное использование в таком значительном объеме, при котором товары с учетом их размера и веса не будут доставляться и размещаться на обремененном земельном участке.
24 Надлежащее использование земельного участка лишь тогда может обосновывать право прохода по необходимости, когда оно фактически осуществляется в таком объеме, который требует проходного пути. Если обычное пользование такого не требовало, то право прохода по необходимости не возникает лишь только потому, что с учетом особенностей земельного участка такой проход делает возможным его более выгодное использование. Аналогичным образом не будет являться основанием обычное использование участка, которое выходит за рамки того, что является соразмерным для вида, размера участка и связанных с ним экономических отношений. Чрезвычайная ситуация, которая требовала бы от соседнего земельного участка необходимость прохода, здесь не возникает.
25 б) суд апелляционной инстанции не высказал суждений – с его позиции верно – о порядке пользования земельными участками истцов, а также о том, не является ли собой такое использование, с объективной точки зрения, исходя из названных критериев, надлежащим предл. 1 ч. 1 §917 ГГУ. Этот пробел необходимо исправить.
26 аа) если земельные участки истцов используются сугубо для проживания, это будет исключать право прохода по необходимости.
27 (1). (а) использование гаражей, находящихся на дальней стороне участков истцов, для стоянки транспортных средств, не представляет собой надлежащего использования по смыслу предл. 1 ч. 1 §917 ГГУ, поскольку разрешение на строительство гаражей отсутствует, а при отсутствии подключения [«Erschließung»] получение такого разрешения невозможно. Согласно ч. 2 §30 Градостроительного Кодекса Германии (BauGB) подключение считается «обеспеченным» [«gesichert»] только тогда, когда для доступа к коммуникациям присутствуют сервитут или строительные обременения – [«Baulasten»] – (см. решение Сената от 23 января 2015 – V ZR 318/13, NJW-RR 2015, 852 Rn. 21 mwN). Если в силу предписаний публичных норм застройка недопустима, то строительное пользование участком не будет являться надлежащим по смыслу ч. 1 §917 ГГУ лишь потому, что она соответствует экономическим потребностям.
То, что является недопустимым согласно нормам публичного права, не может признаваться «надлежащим» частными отраслями права (см. решение Федерального Высшего Административного суда Германии: BVerwGE 50, 282 = NJW 1976, 1987, 1989).
28 (б) иным не будет вывод и в том случае, если истцы будут размещать транспортные средства на своих земельных участках другим образом. Если передняя сторона земельного участка обращена к публичной дороге – как по настоящему делу – то доступность для транспортных средств, необходимых для надлежащего пользования при проживании, будет (см. решение Сената от 12 декабря 2008 – V ZR 106/07, NJW-RR 2009, 515 Rn. 24). Хотя данное обстоятельство само по себе изначально не исключает право прохода по необходимости (см. решение Сената от 18 октября 2013 – V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 10 f. mwN; решение Сената от 22 января 2016 – V ZR 116/15, ZMR 2016, 382 Rn. 7), однако за собственником нельзя признать данное право по §917 ГГУ, когда проезд по соседнему земельному участку делает более удобным и целесообразным размещение транспортного средства на своем земельном участке (устоявшаяся судебная практика: см. решение Сената от 9 ноября 1979 – V ZR 85/78, BGHZ 75, 315, 318 f.; решение Сената от 12 декабря 2008 – V ZR 106/07, NJW-RR 2009, 515 Rn. 19; решение Сената от 18 октября 2013 – V ZR 278/12, NJW-RR 2014, 398 Rn. 12; решение Сената от 15 ноября 2013 – V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 23).
29 Неудобства для истцов, связанные с необходимостью обеспечить вывоз мусора в назначенное время с провозом через жилые объекты к общественной дороге, также не является основанием для права на проход по необходимости. С учетом узких проходов между домами и другими объектами то же самое будет касаться возможной необходимости приобрести меньшие по объему мусорные баки для возможности проезда мусорного транспорта между домами.
30 бб) если земельные участки истцов используются в предпринимательских целых, право прохода по необходимости, по общему правилу, должно возникать.
31 (1) изученные судом апелляционной инстанции земельные планы и фотографии указывают на то, что земельные участки по своему роду и размерам использовались лишь для малого предпринимательства, исключающее крупное производство, складирование или торговлю. Если это так, что право прохода по необходимости будет исключаться потому, что земельные участки расположены рядом общественной дорогой, через которую мелкие предприятия могут доставлять товары, а при необходимости размещать их на производственных или складских помещениях на задней части участков. Особое использование, которое бы выходило за рамки малого предпринимательства и связанного с ним пользования, в данном случае не обосновывало бы право прохода по необходимости.
32 (2) в остальном же, необходимо также учитывать, что соответствующее объективным критериям необходимое и надлежащее использование земельного участка в виде размещения товаров в помещениях на удаленном земельном участке лишь тогда будет обосновывать право прохода по необходимости согласно §917 ГГУ, когда получены необходимые разрешения на строительство данных помещений или они могут быть получены.
33 2. Возврат дела на новое рассмотрение дает также суду апелляционной инстанции возможность дать оценку представленной истцами в кассационном разбирательстве позиции о том, что бывший собственник участка ответчика в рамках договора купли-продажи принял на себя обязательство по обеспечению предоставленного права прохода одному из бывших собственников участка истца по смыслу договора в пользу третьего лица (§328 ГГУ). В этом случае ответчик будет связан таким договором.
Судьи Штреземанн, Брюкнер, Вайнланд, Кацеле, Хамдорф
Предыдущие судебные инстанции:
решение земельного суда г. Аахен от 11 октября 2017 – 11 O 157/17;
решение высшего земельного суда г. Кельн от 1 июня 2018 – 16 U 149/18.
2. Расторжение договора после истечения срока для устранения недостатков ненадлежащего исполнения обязательства – решение Федерального Верховного суда Германии от 26 августа 2020 г. – VIII ZR 351/19
Установленный покупателем срок для устранения недостатков ненадлежащего исполнения обязательства не считается соблюденным, если продавец в течение этого срока лишь совершил действия по устранению. Для соблюдения срока необходимо наступление результата. Срок должен был назначен таким образом, чтобы продавец при надлежащем исполнении обязательства мог не только совершить действия, но и представить результат устранения недостатков.