В результате у ООО «Ц» не осталось иного выхода, кроме как достичь с продавцом соглашения о добровольном расторжении договора и проведении повторных торгов, на которые объект будет выставлен уже после устранения всех выявленных недостатков.
Результат: хотя риски были выявлены слишком поздно, нам все-таки удалось найти вариант, который позволил ООО «Ц» не потерять задатка и избежать рисков в связи с приобретением объекта. Однако это оказалось возможным лишь благодаря содействию продавца, который также был заинтересован в максимальной «прозрачности» и справедливости сделки. К сожалению, такое поведение продавца относится скорее к исключениям, чем к общей практике, и риск потери задатка в подобной ситуации достаточно высок.
Более того, помимо всего изложенного, при покупке недвижимости на торгах ситуация усугубляется еще и тем, что:
• с одной стороны, потенциальный покупатель, как правило, получает от продавца и (или) организатора торгов гораздо меньше информации, чем при ведении переговоров[13];
• а с другой стороны, у потенциального покупателя, как правило, гораздо меньше времени для принятия решения[14], так как, даже для того чтобы просто поучаствовать в торгах, он уже должен предварительно оплатить задаток в размере от 5 до 20 % начальной цены, выставленной на торги недвижимости[15].
Следовательно, знать о результатах юридической проверки потенциальному покупателю необходимо даже не до заключения договора купли-продажи, а еще до подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка.
В противном случае покупатель может оказаться перед неприятным выбором: отказаться от приобретения объекта недвижимости и потерять оплаченный задаток или все-таки приобрести объект и нести все негативные последствия выявленных проблем и рисков.
Ценные советы
Если вы решили приобрести недвижимость на торгах, помните, что договор купли-продажи, который вы в случае победы на торгах подпишете с продавцом, скорее всего, не предоставит вам никакой защиты от возможных рисков и «внезапно выяснившихся» проблем. Поэтому ваше спокойствие после покупки на торгах напрямую зависит от того, насколько детально вы проверите объект до участия в них.
В нашей предыдущей книге[16] мы подробно рассказывали, что и, главное, как следует проверять, если вы собираетесь приобрести недвижимость. Поэтому здесь мы не станем повторяться, а лишь напомним вам «золотые» правила покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости.
Правила проверки недвижимости [17]
1. Проверить право продавца на недвижимость и наличие обременений недвижимости.
2. Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.
3. Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.
4. Проверить полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации при продаже недвижимости от имени юридического лица.
5. Установить круг лиц, без согласия которых невозможна продажа недвижимости (в том числе зарегистрированных или проживающих в приобретаемом жилом помещении).
6. Проверить наличие незарегистрированных объектов в границах земельных участков.
7. Проверить продавца на возможность банкротства.
8. Проверить, пригодна ли недвижимость для тех целей, ради которых ее приобретают.
Если в ходе проверки вы выявили риски, но все равно намерены приобрести недвижимое имущество на торгах и, как выяснилось, для этого необходимо внести в договор купли-продажи изменения, мы предлагаем руководствоваться следующими правилами.
1. До подачи заявки постарайтесь обсудить необходимые изменения с организатором торгов: возможно, вам все-таки удастся убедить его внести изменения в проект договора до проведения торгов и просто переназначить дату их проведения на основании обновленной документации.
2. Если о необходимости внести изменения в договор вы узнали уже после победы на торгах, постарайтесь найти другие (альтернативные) пути разрешения возникшей проблемы (в том числе вариант, о котором мы расскажем в п. 4).
3. Если альтернативный путь найти не удалось, а внести в договор изменения абсолютно необходимо (как, например, в кейсе 2), то, прежде чем согласиться, выполните следующие шаги:
а) проверьте, являлось ли проведение торгов обязательным, или они проводились в добровольном порядке исключительно по инициативе продавца – в последнем случае ваш договор (хотя бы формально) не подпадает под запрет на внесение изменений и соответственно риски значительно ниже;
б) постарайтесь оценить необходимые изменения: насколько существенно они влияют на условия договора и, главное, на определение (размер) цены – если изменения существенны, то они, весьма вероятно, могут в будущем стать основанием для признания торгов и договора недействительными;
в) поставьте себя на место других участников торгов: с учетом предлагаемых изменений покупка недвижимости становится более или менее привлекательной — если покупка становится более привлекательной, велика вероятность, что кто-то из участников или потенциальных участников заявит, что его права были ущемлены, и попытается оспорить торги;
г) оцените, собираетесь ли вы делать в ближайшее время крупные инвестиции в приобретенную недвижимость: если собираетесь, то соотнесите риск оспаривания торгов с возможным убытком от потери инвестиций. Возможно, стоит начать вкладывать в объект после истечения срока обжалования торгов.
4. И наконец, если, пройдя все указанные выше шаги, вы все же пришли к выводу, что:
• договор без внесения изменений не может быть заключен (зарегистрирован, исполнен);
• внесение в договор изменений, весьма вероятно, может повлечь его недействительность;
• но вы тем не менее не хотели бы отказываться от приобретения данного объекта —
=> помните: у вас есть еще один выход – добровольно расторгнуть договор и поучаствовать в повторных торгах, на которые объект будет выставлен уже после изменения договора (или устранения других недостатков). И даже если это приведет к потере задатка, иногда такой вариант позволит вам сохранить гораздо больше.
Однако имейте в виду: для того чтобы сохранить право на участие в новых торгах, вы должны именно расторгнуть договор, а не просто отказаться от его подписания. Причем расторгнуть его следует по обоюдному согласию с продавцом либо путем письменного уведомления продавца с обязательным указанием на те проблемы, которые возникли со стороны продавца и не могут быть устранены без изменения договора.
Особенность вторая. Жесткий дедлайн и мало времени для принятия решения
Второй и не менее важной особенностью торгов является то, что у покупателя для принятия решения существует конкретный предельный срок – дедлайн[18].
Да, при прямых продажах продавец, ведя переговоры непосредственно с покупателем, тоже может торопить последнего, устанавливать предельные сроки для принятия решения и рассказывать, что у него несколько других потенциальных покупателей и что объект достанется тому, кто быстрее заплатит деньги. Но в данном случае продавец вправе пойти навстречу покупателю и отодвинуть срок сделки. Стороны могут договориться между собой, их ничто не ограничивает.
Выставляя недвижимость на торги, продавец сразу обозначает существенные условия будущей сделки и сроки проведения торгов. То есть он как бы добровольно накладывает на себя ограничение свободы воли. Теперь продавец, даже если захочет, не сможет изменить дату проведения торгов и предельный срок приема заявок без финансовых санкций для себя. А следовательно, повлиять на эти сроки не может и покупатель.
Иными словами, при покупке недвижимости на торгах покупатель ограничен фиксированными сроками принятия решений: подать заявку, заплатить задаток, участвовать в торгах, подписать договор купли-продажи после победы в торгах, осуществить оплату – все это покупатель должен сделать в четко установленные и, как правило, достаточно сжатые сроки. В противном случае совершенное им действие не будет иметь юридической силы или может быть оспорено.
2.1. Минимального установленного законом срока между объявлением о торгах и их проведением часто недостаточно
В соответствии с п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса РФ по общему правилу извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения.
Казалось бы, срок для принятия решения об участии или неучастии в торгах более чем достаточный.
Однако не следует забывать, что в течение этого срока необходимо не только принять решение, участвовать или не участвовать в торгах, но и определиться со всеми рисками относительно приобретаемого объекта, так как после подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка возможности «безболезненно отыграть назад» уже не будет.
Но для того чтобы с рисками определиться, вначале их нужно выявить — иными словами, провести полную проверку в отношении объекта недвижимости, а это не так просто и быстро.
Кейс 3. Месяц на проверку и 300-страничное юридическое заключение с описанием рисков
К нам обратился индивидуальный предприниматель Р. Т., который хотел приобрести на торгах крупный объект недвижимости в Московской области: земельный участок площадью 12 га с более чем 30 расположенными на нем зданиями и сооружениями.
Начальная цена для недвижимости такого размера была очень «интересной» – 25 млн руб., к тому же объект уже неоднократно выставлялся на аукционы на понижение, в которых почему-то никто не участвовал.
Это насторожило Р. Т. и заставило его обратиться к нам для проверки объекта на возможные риски. В результате только проверка объекта заняла чуть меньше месяца, а подготовленное нами заключение о ее результатах и возможных рисках для покупателя заняло почти 300 страниц текста.
При этом значительную часть времени нам пришлось потратить на поиск и получение из независимых источников дополнительной информации об объекте: как оказалось, объект не был подготовлен к продаже надлежащим образом и большая часть обременений и ограничений в использовании земельного участка не была отражена ни в конкурсной документации, ни в ЕГРН. И выявить это нам удалось только после выезда нашего кадастрового инженера на место посредством сопоставления информации из различных источников.
Результат: большая часть из 300 страниц юридического заключения по объекту оказалась посвящена возможным рискам для покупателя, которых мы выявили несколько десятков. Примечательно, что ряд существенных рисков можно было бы выявить на этапе первичной экспресс-проверки.
2.2. На практике срок для принятия решения об участии в торгах составляет гораздо меньше 30 дней
Хотя законом и установлен минимальный 30-дневный срок между опубликованием извещения о торгах и их проведением, очевидно, что такой срок для принятия решения может быть в запасе у покупателя, только если он увидит извещение о торгах сразу после его опубликования.
А для этого нужно каждый день начинать и заканчивать просмотром соответствующих порталов и публикаций. Согласитесь, мало кто, кроме брокеров по недвижимости, будет заниматься этим каждый день.
Поэтому на практике время, которым покупатель располагает для проверки объекта и принятия решения, обычно значительно короче.
Кейс 4. Десять часов на проверку недвижимости
Когда мы уже начали работу над этой книгой и буквально обсуждали те особенности, о которых хотели бы в ней рассказать, нам позвонила гражданка Н. И., собиравшаяся приобрести на торгах квартиру в Москве.
Как и в большинстве подобных случаев, в отношении объекта недвижимости у нее существовали некоторые сомнения, и поэтому, прочитав извещение о торгах, она сразу обратилась к нам, чтобы мы устранили или подтвердили ее сомнения юридической проверкой квартиры.
Казалось бы, обычная практика для нашей компании, и мы уже готовы были заверить клиента, что сможем помочь.
Однако тут выяснилось важное «но»: срок для представления заявок истекал в этот же день в 23:59, а обратилась к нам Н. И. около 14 часов дня.
То есть на то, чтобы полностью проверить квартиру, сделать выводы о рисках, принять решение об участии в аукционе, оплатить задаток, подготовить и подать заявку у Н. И. оставалось около 10 часов (из которых лишь половина была рабочим временем).
Очевидно, что за столь короткий промежуток времени провести хоть сколько-нибудь качественную проверку и дать заказчику хоть какие-то гарантии совершенно невозможно.
Поэтому мы посоветовали не спешить и дождаться окончания срока для представления заявок:
• если ни одна заявка так и не будет подана, объект будет выставлен на аукцион повторно и появится время на проверку;
• если же аукцион все-таки состоится, то мы сможем помочь в поисках другой квартиры по похожей цене, но без подобных рисков.
Результат: Н.И. последовала нашему совету и подобрала другой, более интересный, а главное, безопасный вариант.
2.3. Из-за короткого срока для принятия решения покупателю крайне сложно использовать кредитные средства для участия в торгах
Наконец, еще одним «неприятным» последствием достаточно короткого срока между опубликованием объявления об участии в торгах и датой их проведения является то, что покупателю, желающему приобрести недвижимость на торгах, крайне сложно сделать это за счет кредитных средств банка.
На самом деле, сложности с привлечением кредитных средств могут быть вызваны не только коротким сроком для принятия решения, но и целым рядом других причин.
При «обычных» сделках, если объект покупается с привлечением кредитных средств, банк старается сразу получить приобретаемый объект в залог и проводит юридическую и залоговую экспертизы объекта недвижимости, оценивая риски утраты права собственности покупателя на приобретаемый объект. Далее сделка, как правило, структурируется таким образом, чтобы продавец получил деньги только после перехода права собственности к покупателю и регистрации ипотеки. Для этого банк изначально участвует в переговорах и требует внесения соответствующих условий в договор купли-продажи недвижимости. Однако, как уже было детально исследовано в Особенности первой, при покупке недвижимости на торгах это невозможно, так как в этом случае договор купли-продажи носит «присоединительный» характер, публикуется вместе с другой конкурсной документацией и внесение в него изменений недопустимо.
Поэтому по внутренним банковским регламентам кредит на покупку недвижимости на торгах не является обычным кредитом на приобретение недвижимости с привлечением кредитных средств под залог приобретаемой недвижимости.
Соответственно, заемщику необходимо предоставить иное обеспечение для получения кредита.
В ДО «Семеновский» Банка ВТБ нам рассказали, как можно получить такой кредит, не имея собственного имущества, достаточного для обеспечения кредита.
Поясним это на примере.
Допустим, предприниматель хочет приобрести недвижимость на торгах стоимостью до 100 млн руб. для оптимизации своего бизнеса (склад, офис и т. п.). При этом у него есть только 30 млн руб., и он состоит в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.