Автор выражает надежду, что настоящее учебно-методическое пособие окажется полезным как для стоимостных профессиональных оценщиков, так и для специалистов в сфере кадастровой оценки. Но основное предназначение использование в учебном процессе специалистов экономических измерений в сфере недвижимости: оценщиков, риелторов, управляющих недвижимостью, ESG-оценщиков, девелоперов и т.д.
проф. Коростелев С.П. г. Москва, январь 2023
Введение к книге
Прошло более 25 лет как в Российской Федерации, после развала Советского Союза и с началом перехода к рыночной экономике, потребовалось проведение независимой оценки имущества. В стране в то время не было специалистов, которые могли бы провести такие оценки, так как произошел исторический разрыв в теории и практики российской оценки. Она существовала в Российской империи, причём была на мировом уровне. Однако в период Советского Союза потребности в независимые оценки не было.
В 1993 году в нашей стране были организованы первые семинары по теории стоимостной оценки. Эти семинары проводили американские специалисты на международные гранты.
Семинары были краткосрочные и на них излагались практические приемы стоимостной оценки, без изложения философских и экономических основ теория стоимости.
Цель семинаров была в том, чтобы дать ответы на вопросы как как оценивать имущество, прежде всего недвижимость. Именно тогда первые российские оценщики и узнали, что, чтобы оценить какое-либо имущество, надо обязательно применить три подхода: затратный сравнительный и доходный. То есть необходимо посмотреть на объекты оценки с позиции ретроспективы, перспективы, и текущего состояния рынка. Это было положение американских стандартах оценки, которые выработались практикой, особенно после Великой депрессии.
Времена Великой депрессии показали, что в оценке недвижимости нельзя полагаться исключительно на цены сделок, необходимо также создать модель оценки с учета возможных затрат на восстановление объекта оценки и его потенциальной доходности.
Это предположение теории стоимости, которую более 100 лет назад сформировал Альфред Маршалл. Ему удалось объединить предложения классической экономической теории и австрийской теория спроса и предложения. В результате сформировалась неоклассическая экономическая теория, которая была и остаётся доминирующей парадигмой в экономике и в теория стоимости.
Первым российским оценщиком про экономические основы теории стоимости особенно ничего не рассказывали, необходимо было дать алгоритмы и методы оценки конкретных объектов недвижимости.
В оценку в то время пришли грамотные технические специалисты (кандидаты, доктора наук, и даже академики), прежде всего из сферы ВПК. Им казалось, что удастся, в достаточно короткое время, путем применения математического аппарата, создать такие методики, которые позволяют оценивать любые объекты недвижимости. Однако время шло, рынки развивались, а точность оценок не улучшилась. Особенно ярко это проявилось при проведении массовых оценок недвижимости для целей налогообложения.
В 2009 году Правительством РФ было принято принципиальное решение передать кадастровую оценку недвижимости для целей налогообложения в сферу влияния профессиональных оценщиков. Это произошло после того как государственные органы федерального уровня не справились с проблемой справедливого налогообложения недвижимости.
К этому времени уже был сформирован институт независимой профессиональной оценки. Были приняты необходимые законодательные акты, стандарты оценки, система подготовки кадров, многочисленные методики оценки.
Однако уже в 2015 году стало ясно, что и профессиональное оценочное сообщество не справляется с проблемой справедливой оценки для целей налогообложения. Была принята, на наш взгляд спонтанное и не проработанное решение, передать кадастровую оценку в ведение государственных кадастровых оценщиков на региональный уровень. И при этом разработку единой методологии кадастровой оценки оставить на федеральном уровне в ведении Министерства экономического развития РФ.
Все эти решения исходили из того постулата, что методология стоимостной и кадастровой оценок у нас находится на должном уровне, а проблема вся в организационных вопросах процесса оценки.
Мы утверждаем, что это не так. Проблема глубокого кризиса профессиональный стоимостной и кадастровых оценок заключается в несовершенстве методологии оценки и никакими организационными мерами это не исправить.
Мы также утверждает, что наметилась серьёзное отставание разработок методологии и методик оценки от господствующих в мире новых экономических парадигм, без освоения которых нам не удастся улучшить качество стоимостных и кадастровых оценок.
Господствующее положение неоклассической экономической теории в последние годы подвергается серьезной критике, и на смену ей идёт новая постнеоклассическая экономическая теория, которая должна отразиться на теории и практике стоимостных оценок.
Это пособие критически рассматривает теорию и практику стоимостной и массовой оценки, а также экономические теории, лежащие в их основе. Без надлежащей современной системы независимой профессиональной оценки невозможно обеспечить надлежащее функционирование экономической системы, в основе которой лежит господствующая экономическая теория. Это фундаментальная предположение долгие годы игнорировались методологами стоимостной и массовых оценок в Российской Федерации, что привело к глубокому кризису в этих сферах.
Настоящее пособие направлено на разрешение этих проблем.
Одной из целей пособия заключается в выработке практических рекомендаций по совершенствованию системы кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. Это совершенствование невозможно достичь без совершенствования методологии кадастровая оценка. А она, в свою очередь, тесно связана с методологией стоимостной оценки, которая входит в систему экономических измерений. Другая цель заключается в изложении теоретических основ и выработке рекомендаций по девелопменту, ESG-оценке недвижимости и территориальному планированию устойчивого развития.
В соответствии с вышеизложенным пособие состоит из семи глав. В каждой главе рассматривается методология различных сфер экономических измерений. При этом методология рассматривается в широком смысле. Она включает базовую экономическую теорию, принципы и подходы оценки, понятийный аппарат дисциплины, методы оценки и проверку качества оценки.
Глава 1 посвящена раскрытию понятия «недвижимость», которое необходимо рассматривать с разных сторон: и как юридическое понятие, и как товар на рынке, и как загрязнитель парниковыми газами, и как основа устойчивого развития территорий. В главе также раскрыты особенности функционирования рынка недвижимости.
В Главе 2 представлена эволюция идей, касающихся экономическая ценности и стоимости и влияющих на теорию и практику оценки. Задача написания настоящей главы стояла в том, чтобы попытаться увязать высокую теорию и практику и простым и понятным языком объяснить, как влияет экономическая теория на решение практических оценочных задач, и как она в дальнейшем отразилось в кадастровой оценке.
Обзор включает историю стоимостной мысли от Платона и Аристотеля до современных Нобелевских лауреатов по экономике.
Подробно излагаются идеи классической экономической школы (Адам Смит (17211790), Дэвид Рикардо (17721823), Томас Мальтус (17761834), и др.), Австрийской школы (Карл Менгер (18401925), Стэнли Джевонс (18351882), Леон Вальрас (18341910) и др.).
Господствующее положение в современном экономическом знании и в теории оценки имеет неоклассическая экономическая теория, которая зародилась с конца XIX века с выходом в свет книги английского экономиста Альфреда Маршалла Принципы экономической науки (1890 год). Предположениям этой теории и их влиянию на теорию стоимости в книге уделено особое внимание. В книге показаны также, что эта теория в настоящее время подвергается серьезной критике, так как она не может прогнозировать возникающие кризисы на рынке, а теория стоимости не позволяет прогнозировать пузыри на рынке недвижимости.
Критики неоклассической экономической теории формируют в настоящее время новое направление, которое получило название постнеоклассическая экономическая теория или неортодоксальная теория.
В рамках этого направления развития постнеоклассической парадигмы в пособии рассмотрены такие направления теории как критический реализм, новая индустриальная экономика, теория сложности и др., на базе которых формируется новая альтернативная теории стоимости.
Далее показано, что на базе этих философских, социальных и экономических идей в настоящее время формируется новое научно-практическая дисциплина экономические измерения, в которую входят: стоимостная, массовая, ESG- и кадастровые оценки, финансовая отчетность, инвестиционный анализ, сметно-строительное дело, а также разделы корпоративного управления, банковского и страхового дела, и еще ряд смежных вопросов.
Во всех этих дисциплинах используется термин стоимость, но понимается он по-разному. Например, в Российской практике, в настоящее время применяется более 50 видов стоимости. Задача объединить эти научно-практические дисциплины и выработать единые подходы к проведению экономических измерений. Это можно сделать только на базе согласования понятийного аппарата, применяющихся в этих научно-практических дисциплинах. Этому вопросу посвящен отдельный раздел главы.
Теоретической основой всех стоимостных измерений является унифицированный набор принципов, выработанный в процессе практики участниками обменных операций. Они подробно рассмотрены в этой главе.
Вопрос качества экономических измерений рассмотрен в главе с позиций дедуктивно-номологической и индуктивно-статистической моделей.
Глава 3 посвящена экономическим измерениям при сделках с недвижимостью и методологии стоимостной оценки.
В настоящее время методология стоимостной оценки находится в глубоком кризисе. Мы утверждаем, что кризис обусловлен отрывом практики стоимостных оценок от современных экономических теорий. В книге приведена критика базовой неоклассической теории, на которой сегодня базируется стоимостная оценка.
Далее в книге раскрывается альтернативная теория стоимости, базирующаяся на постнеоклассической парадигме. Показано, что такой подход может разрешить накопившиеся проблемы методологии стоимостной оценки и дать ответ на многие нерешенные вопросы в практике оценки.
Опора на постнеоклассическую парадигму в альтернативной теории стоимости позволяет разрешить накопившиеся проблемы практики оценки, такие как прогнозирование пузырей на рынке, наличие фундаментальной стоимости, уточнение понятия рыночной стоимости, влияние клиента и якорный уклон, точность оценки и др.
Четвертая глава посвящена экономическим измерениям для целей налогообложения недвижимости и методологии массовой оценки. Эта методология развивалась несколько столетий и, в настоящее время, реализована в стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО).
Методология массовой оценки недвижимости базируется на неоклассической экономической теории. В Главе показана история формирования подходов и методов к массовой оценки недвижимости, начиная с XVIII века.
Подробно изложены принципы массовой оценки недвижимости, изложенные в стандартах МАНО, а ранее в стандартах МСО.
Особое внимание уделено методам массовой оценки. Рассмотрены и проанализированы автоматизированные модели оценки (AVM-модели) с позиции экономических теорий. Показана их роль, преимущества и недостатки, сферы применения. Рассмотрена терминология, используемая в методологии массовых оценок. Обращено внимание на то, что она отличается от применяемой терминологии в кадастровой оценке.
Заканчивается глава анализом точности массовых оценок недвижимости и нормируемых процедур контроля качества и параметров точности результатов массовых оценок недвижимости.
Предыдущие главы были предварительными для того, чтобы более подробно рассмотреть методы экономических измерений недвижимости для цели налогообложения. У нас реализован особый метод, который назван кадастровая оценка. Методология кадастровой оценки, и её связь с экономическими теориями и теориями стоимостной и массовых оценок. Представлены в Главе 5.
Кадастровая оценка это особый вид стоимостной оценки, которая реализовалась в Российской Федерации. Её отличительные особенности является то, что результаты кадастровой оценки используются не только для целей налогообложения, а для широкого круга управленческих задач, таких как выкуп, компенсация за изъятие, арендные ставки, приватизация, штрафы, налоги на операции с недвижимостью и так далее. Спектр расширение сферы применения кадастровой стоимости постоянно расширяется.
Во всём мире для решения перечисленных задач используется рыночная стоимость, а наш законодатель решил использовать для этих целей кадастровую стоимость, исходя из того предположения, что кадастровая стоимость близко рыночной. В Главе показано что это совсем не так.
Для того чтобы убедиться, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и, более того, что кадастровая стоимость не является стоимостью в понимании теории и практики оценки, в главе 5 рассмотрена история зарождения и становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, связь кадастровой оценки с экономическими теориями и принципами стоимостной оценки, принципы и методы кадастровой оценки, точность и контроль качества итогов проведения ГКО и др. вопросы. Представлены результаты кадастровой оценки на примере г. Омск и реакция населения и предпринимателей на их итоги. Проведен разбор итогов проведенных в 2018 году кадастровых оценок недвижимости по новым правилам (Федеральным Методическим указаниям МУ-226) в трех главных субъектов Федерации: Москва, Московская область, Санкт-Петербург. Заканчивается глава анализом изменений закона ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». и предложениями по его совершенствованию.
Глава 6 посвящена экономическим измерениям проектов девелопмента. Рассмотрены особенности оценки эффективности девелоперских проектов. Показано, что такие проекты необходимо исследовать поэтапно от расчета простых показателей проекта до сложных моделей, в зависимости от поступающей дополнительной информации по возможности реализации проектов. В пособии приведены конкретные примеры анализа девелоперского проекта и приведена методика анализа эффективности.