Теория и практика экономических измерений в недвижимости - Коростелев Сергей Павлович 4 стр.

В Международных стандартах оценки (МСО) обращается особое внимание на необходимость изучение национального законодательства в сфере недвижимости:

С учетом вышеизложенного остановимся более подробно на российском законодательстве и юридической практике в сфере недвижимости.

Определение понятия недвижимость в Российской Федерации дано в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). Однако, чтобы перейти к разбору определения недвижимости в ГК РФ, необходимо сделать небольшой исторический экскурс в период принятия ГК РФ, а именно в 1994 год.

Тогда в Государственной Думе большинство было за коммунистической фракцией, которая ставило условием голосования за предложенный вариант ГК РФ исключение из него норм о частной собственности на землю. В результате был найден компромисс: вступление в силу главы 17 ГК РФ о собственности на землю было отложено на неопределенный срок. Однако большинство депутатов согласились с тем, что необходимо было запустить в стране рынок недвижимости, прежде всего рынок квартир. В этой связи, объектами недвижимости в ГК РФ объявлялось то, что находится над землей: здания, сооружения, водные объекты, многолетние насаждения и проч.

Такой подход характерен для стран, где нет частной собственности на землю. В странах рыночной экономики подход к недвижимости несколько иной. Там недвижимостью является земельный участок, а всё что на нем (здания, сооружения, постройки, инженерные сети и т.д.) являются УЛУЧШЕНИЕМ земельного участка, которые увеличивают (или уменьшают) рыночную стоимость земельного участка. И рыночный оборот недвижимости производится через отчуждение именно земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Такой подход сейчас, после решений Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) и Верховного суда, начинает постепенно возвращаться в наше правовое поле, но до сих пор не отражен в ГК РФ.

Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства. Права в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов, которые определяются законами государства. Например, недвижимость подлежат

обложению налогами (в определенных государством размерах);

принудительному отчуждению (право государства на принудительное отчуждение, покупку, конфискацию);

регулированию (охрана правопорядка, планирование, зонирование)

обращению в собственность государства в разных случаях (выморочное или бесхозное имущество).

Практически нет таких предпринимателей в стране, которые бы не сталкивались в своей практике с недвижимостью: аренда офиса, склады, производство, гаражи, имущественные налоги, квартиры, дачи и т.д., и т.п. И очень часто такое взаимодействие с недвижимостью приводит его в суд, где идет спор о том, является ли объект недвижимым или движимым. От решения этого вопроса зависит и форма возможной сделки, и налогообложение и переход прав на объект. Поэтому очень важно разобраться с понятием недвижимости в нашем праве.

Понятие «недвижимое имущество» широко применялось в дореволюционной России, в основе которого лежали понятия «земля и земельный участок». Однако в советский период, когда было отменена частная собственность на землю, оно было заменено на другое понятие «основные фонды».

К основным фондам были отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения). То есть в состав основных фондов входили как движимые вещи, так и недвижимые, но без земли.

В современной практике предпринимательства и в юриспруденции все вещи делятся на недвижимые и движимые. Юридически движимость есть все, что не относится к недвижимости. Следовательно, если мы четко определим, что есть недвижимость, то тогда легко отличим недвижимость и движимые вещи. Почему это очень важно? Потому, что для недвижимых вещей существует специальный порядок:

1.      возникновения права на имущество;

2.      сделок с имуществом и

3.      уплаты налогов на имущество.

По первой позиции следует обратить внимание на то, что собственник объектов недвижимости по нашему законодательству может требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.

Этот вывод следует из ст. 552 Гражданского кодекса (ГК) РФ, по которой установлено что по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс (ЗК) РФ уточняет нормы, регулирующие этот вопрос. Так согласно п. п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Для наших целей очень важно то, что признание исключительного права лица на заключение договора купли-продажи или аренды и, соответственно, признание собственника земельного участка лицом, обязанным заключить такой договор, зависят от того, является ли расположенный на таком земельном участке объект недвижимым, а также является ли лицо, требующее заключения договора аренды, собственником данного объекта.

Эти положения ГК РФ явились компромиссом законодателей в условиях нежелания запуска рынка земли и привели к тому, что «недвижимость» оторвали от земли, которая и является истинной недвижимостью. Причем по определению ГК РФ её нельзя оторвать «без несоразмерного ущерба их назначению». То есть здесь образовалась юридическая ловушка, которая создает огромные проблемы при совершении сделок и оценке недвижимости. Так как здания, сооружения, постройки отдельно от земли находится в гражданском обороте не могут (так как их невозможно оторвать от земли по определению и физическим характеристикам), то законодатель и придумал «принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 273, ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и др.).

Цель такого правового регулирования обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.

Таким образом, если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона. Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними,

Однако закон предусматривает и исключения, когда:

отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке,

Важно понимать, что при отчуждении недвижимости следует учитывать следующие правовые нормы:

собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком;

отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

ГК РФ предъявляет также особые требования к сделкам с недвижимостью: письменная форма заключения договора купли-продажи, нотариальное заверение (в отдельных случаях), государственная регистрация сделки и др.

Наконец налогообложение недвижимости и движимости отличается существенно. Эта проблема особенно обострилась в последнее время, когда с 1 января 2019 года был отменен налог на движимое имущество.

До последнего времени налогообложение недвижимого и движимого имущество юридических лиц производилось по одним ставкам. Но эта норма вредит производству и экономическому росту, так как сдерживает обновление основных фондов предприятий. Налог на движимое имущество есть не что другое, как «налог на модернизацию». Например, предприниматель приобретает новое дорогостоящее оборудование и сразу обязан платить налог на имущество по ставке 2,2%. Чтобы исправить этот дисбаланс Правительством РФ неоднократно принимались меры, чтобы отменить налог на движимое имущество и брать его только с недвижимого. Вначале от уплаты налога на движимое имущество было освобождено оборудование, принятое на учет организаций с 1 января 2013 года, однако поправками в Налоговый кодекс с 2018 года этот вопрос передан на усмотрение регионов. Одни из них ввели налог, другие нет. Далее федеральными властями была также снижена предельная ставка с 2,2% до 1,1%. Наконец с 1 января 2019 года его и вовсе отменили. Последствием этого решения стали многочисленные споры предпринимателей с налоговыми органами по вопросу отнесения того или иного основного средства к недвижимости или движимости. То есть остро встал вопрос о четких критериях границ между недвижимыми и движимыми вещами, чтобы все участники могли их идентифицировать. Однако это оказалось не очень простой задачей.

И здесь следует сделать одно отступление /8/.

С социальной точки зрения можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находится в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году. Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника

К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности:

Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.

Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.

Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д. )

Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.

Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).

В результате компромиссов в Государственной Думе в 1994 году в статье 130 появилось следующее определение недвижимости:

«к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Возвратимся в период 90-х Российской Федерации. Достаточно скоро, с развитием рыночной экономики, стала ясно, что без рынка земли рынок недвижимости функционировать не может и в 2001 году вступает в силу Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), что разблокировало главу 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю" (она вступила в силу вступила в силу). Соответственно, потребность в отдельном регулировании улучшений, расположенных на частных земельных участках (для переходного периода) отпала. То есть возникли условия для переформатирования определения недвижимости в ГК РФ, т.е. есть перейти к понятиям земельного участка и его улучшений.

Однако законодатель этого не сделал. Его хватило лишь на то, чтобы убрать из определения объекты явно неотносящиеся к недвижимости, такие как водные объекты, леса, многолетние насаждения и добавить помещения и машино-места (ФЗ-315 от 3 июля 2016 г.).

В итоге мы до сих пор имеем следующее определение недвижимости в ГК РФ:

За прошедшие 23 года законодатель внес определенные изменения в определение понятия «недвижимость», и они отражены в табл.1.2